【正文】 新一輪調控潮： 2023年 2月底開始，各地政府密集出臺調控政策，調控升級，抑制泡沫， “認房認貸”席卷熱點二線城市 ，三四線城市全新加入調控行列 ； 1月 21日 三無人員不貸款 十二家金融機構和重慶市住房公積金管理中心聯合發(fā)表聲明： 對“三無”人員來渝“炒房”信貸丌予辦理；對涉嫌哄抬房 價、捂盤惜售和發(fā)布虛假信息的違規(guī)企業(yè)，暫停辦理住房按揭 商業(yè)貸款和公積金貸款；繼續(xù)支持廣大人民群眾合理居住購房 2月 27日 嚴格貸款審核 重慶銀監(jiān)局通過其官網公布 《 關于重申加強房地產信貸管理工 作有關要求的通知 》 ， 表示將通過四個斱面堅決遏制投機炒房 行為 。 4. 針對假離婚 ：北京本地單身人士（含離異）限購 2 套更改限購 1 套，并且首套房按二套房貸款利率計算； 5. 控制地價 ：修改土拍規(guī)則，比如杭州，當溢價率達到 50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售；溢價率達到 70%時鎖定限價，轉入競報自持比例。 調控 繼續(xù) 升級，限購、限貸、限售、限價等多面齊抓穩(wěn)樓市。05CPI PMI 警戒線 （ CPI=1， PMI=50） ? 政策 ① 首付 40%，貸款利率 ② 連續(xù)加息至 08年 10月，最高達 % ? 市 ① 首付 2成，利率 ② 稅收減免，契稅按 1%收取 ? ，新政；兩江 新區(qū) ① 2套首付 50%，利率 ； ② 一個家庭限購 1套，首套首付30%，三套停貸； ③ 兩江新區(qū)中國地三區(qū) ? 、渝房產 稅 ① 二套首付 60%，限購一線到二線城市； ② 重慶對高端房收取房產稅 ? 新國五條 ① 提高二套房首付比例、貸款利率； ② 住房流轉 所得稅 20%； ③ 房產稅； ④ 加快保障性安居工程規(guī)劃建設和加強市場 監(jiān)管。091639。011639。051539。091439。011439。051339。091239。011239。051139。091039。011039。050939。090839。010839。 社零總額增速持續(xù)下行，消費動力繼續(xù)低于預期。 外貿出現積極變化，出口形勢良好，進口需求高于預期。 固投增速企穩(wěn)回升，房地產增速提高，支柱產業(yè)作用明顯。 2023年 2023年 1季度全國 房地產行業(yè) GDP走勢 經濟（ CPI PMI） 備注：數據來源，中華人民共和國國家統(tǒng)計局 。 宏觀環(huán)境 經 濟 環(huán) 境 經濟（ GDP） 備注：數據來源，中華人民共和國國家統(tǒng)計局。 4. 企業(yè)競爭：業(yè)績大漲，庫存失衡，拿地迫切。重慶市主城區(qū)房地產市場總結 （ 2023年上半年） 2023年 7月 目 錄 ： 1. 宏觀環(huán)境 ：“穩(wěn)”字當頭，利空頻出，經濟開局 良好。 5. 土地市場 ：供需雙漲，南沙主導，外企活躍，高溢價多。 經濟開局良好，房地產行業(yè)增速收窄。 PMI維穩(wěn) 、 CPI擴張 ， 緩和 經濟 下行 壓力 。 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%%%01000002023003000004000005000006000007000002023年 2023年 5月 年 全社會固定資產投資 全社會固定資產投資 (億元 ) 全社會固定資產投資增速 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%%%0202304000060000800001000001202302023年 2023年 5月 房地產開發(fā)投資 房地產開發(fā)投資額 (億元 ) 房地產開發(fā)投資額增速 2023年 15月，全社會固定資產投資 20萬億，增速%， 增速比去年全年 加快 百分點。 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%%0500001000001500002023002500003000002023年 2023年 5月 進出口總額 進出口總額 (人民幣億元 ) 進出口總值增速 49103 62648 77597 93627 100395 82030 107023 123241 129359 137131 143884 141167 138409 58787 46436 54274 63377 73297 79527 68618 94699 113161 114801 121038 120358 104336 104936 48848 2023年 2023年 5月 進口、出口總額 出口總額 (人民幣億元 ) 進口總額 (人民幣億元 ) 2023年 15月 ，進出口總額 ，同期增速 %，增速上漲。 % % % % % % % % % % % % % % %%%%%%0500001000001500002023002500003000003500002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023年 2023年 1季度社會消費品零售總額 社會消費品零售總額 (億元 ) 社會消費品零售總額 2023年 15月，社會消費品零售總額 ，較去年同期增長 %，增速較 2023年下降 。030839。110939。070939。031039。111139。071139。031239。111339。071339。031439。111539。071539。031639。111739。 ? 分類 調控 ?支持 首套房貸 ?限 購相繼取消 ?“ 不動產 登記”征意見 ?“ 9〃30” 房貸新政 ?放寬 公積金貸款 ?央行 降息 ? 降準降息通道開啟 ? 支持住房需求 ? 促樓市平穩(wěn)發(fā)展 ?不動產 登記 試點 ?公積金政策放寬 ?降低首套房、二套房最低首付款比例 ? “三無”需交稅 ? 重慶 預售新政 ? 央行上調 政策 利率 ? 全國 多地出臺限購限 貸 ? 行業(yè)行為規(guī)范政策出臺 ? 重慶二套公積金 限制 政 策 環(huán) 境 20232023政策回顧 調控加碼，地方調控為主，全國調控為輔。 新一輪全國調控潮 調控手段： 1. 限購 ：外地戶籍普遍限購 1套，本地戶籍以限購 2套為主；擴大限購范圍；不承認個稅或者社保補繳證明；限購從新房擴大到二手房。 6. 控制房價 ：嚴格預售備案，加強價格審查。 其中包括嚴格執(zhí)行個人住房貸款最低首付比要求 、 首付 資金真實性檢查 、 償債能力審查等要求 ， 嚴厲打擊 “ 首付 貸 ” 、 “ 假按揭 ” 等行為 。 5月 17日 搖號督查主城樓盤交易行為 監(jiān)督檢查內容包括捂盤惜售、價格欺詐等 14項行為，通過搖號的斱式從檢查人員名錄庫和檢查對象名錄庫中隨機抽取檢查人員和檢查對象。 宏觀市場 20232023年市場回顧 17年買方市場，供不應求，價格攀升，調控收緊。 ② 2023年上半年累計成交 1827萬方，較 16年同期上漲 45%；成交建面均價 8681元 /㎡，全國兩輪調控潮后，重慶政策相對松弛，行業(yè)環(huán)境利好，投資及恐慌購房帶動成交量達到近年來峰值，供需失衡推動價格上行。02 1439。06 1439。10 1439。02 1539。06 1539。10 1539。02 1639。06 1639。10 1639。2 1739。620232023年 重慶主城區(qū)房地產市場月度走勢 供應量 (萬方 ) 成交量 (萬方 ) 月均成交量 (萬方 ) 建面均價 (元 /㎡ ) 158萬方 201萬方 264萬方 156萬方 221萬方 ① 12月，淡季不淡，政府嚴控預售，供應低位，市場熱度不減，成交向好。 6% 6% 5% 5% 5% 5% 4% 5% 5% 6% 5% 6% 6% 6% 8% 5% 8% 8% 8% 7% 8% 9% 10% 9% 9% 9% 10% 11% 11% 13% 59% 65% 65% 57% 70% 63% 64% 55% 56% 52% 56% 53% 61% 59% 53% 4% 3% 4% 6% 4% 6% 5% 7% 6% 7% 8% 8% 6% 7% 6% 3% 5% 4% 5% 5% 6% 4% 6% 7% 6% 9% 6% 5% 6% 7% 23% 13% 14% 20% 9% 12% 14% 17% 17% 21% 13% 17% 12% 10% 12% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100% 20232023年主城區(qū)業(yè)態(tài)結構 別墅 洋房 高層 商鋪 商務 經濟適用房 /車庫 /其他 ① 高層占比下滑至 53%，核心區(qū)高層供貨斷檔，近郊及二環(huán)支撐成交。 72 136 765 72 60 148 233 971 118 136 別墅 洋房 高層 商鋪 商務 16年 16月 17年 16月 均價對比 64% 10145 7525 6374 14103 8607 12400 9515 8081 16261 9492 別墅 洋房 高層 商鋪 商務 16年 16月 17年 16月 成交量對比 128% 22% 26% 10% 105% 71% 27% 27% 15% 住宅市場存量 備注：庫存為推出庫存，年均存銷比 =推出庫存 /過去 12個月平均去化值 去庫存效果明顯，存銷比 降 至 ， 推出庫存 469萬方。 ② 2023年上半年累計成交 148萬方，同比上漲 105%，達歷史最高；成交建面 均價 12400元 /㎡，同比 上漲 22%。 別墅產品結構 面積 備注 ：數據 統(tǒng)計維度 為套內面積段的成交 套數比 。 =100萬 4% 100150萬 23% 150200萬 24% 200250萬 16% 250300萬 11% 300350萬 6% 350400萬 5% 400450萬 4% 450500萬 2% 500萬 5% 2023年上半年 總價 結構 25% 11% 4% 11% 9% 23% 21% 13% 27% 25% 31% 33% 42% 37% 23% 21% 26% 29% 28% 32% 21% 18% 23% 20% 21% 23% 19% 21% 28% 24% 9% 13% 15% 16% 16% 17% 16% 18% 13% 10% 11% 9% 13% 12% 16% 15% 12% 14% 8% 12% 11% 13% 13% 9% 6% 6% 6% 5% 6% 11% 6% 7% 7% 11% 6% 7% 9% 7% 5% 6% 5% 4% 3% 3% 6% 6% 9% 12% 10% 7% 9% 9% 11% 9% 8% 9% 10% 4% 3% 5% 20232023年 總價 結構 變化 =100萬元 100150萬元 150200萬元 200250萬元 250300萬元 300350萬元 350400萬元 400450萬元 450500萬元 500萬元 ① 市場利好，總價段上移， 150萬以內產品占比大幅下降，較去年同期下降 22%； ② 與去年同期相比，疊加別墅從 150萬以內躍進 150250萬段，聯排 250萬以內躍進 250400萬段，類獨立從 250萬以內躍進250450萬。 2023年上半年別墅市場項目排名 排名 樓盤名稱 套數 建面成交量 (萬方 ) 套內成交量 (萬方 ) 成交 金額 (億元 ) 建面單價 (元 /平方 ) 套內單價 (元 /平方 ) 套均總價 （萬元） 套均套內面積 （平方） 1 江山樾 385 15280 16234 277 170 2 龍湖九里晴川 153 12204 12622 470 372 3 新江不城 92 18920 19907 744 374 4 中航小鎮(zhèn) 431 12182 12736 138 109 5 華僑城 144 17523 18098 398 220 6 和黃玥湖園 181 11321 11780 293 249 7 金科嶺上 213 13029 13599 241 177 8 象嶼兩江公元 169 15286 16143 298 185 9 魯能領秀城 295 10033 10952 158 144