房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估-wenkub
2023-02-10 00:52:57 本頁(yè)面
【正文】 根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度以及項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃，計(jì)劃在 2023年 11月開始預(yù)售。 速動(dòng)比率 ： 是從流動(dòng)資產(chǎn)中剔除了存貨后和待攤費(fèi)用與流動(dòng)負(fù)債的比值 . 速動(dòng)資產(chǎn) =流動(dòng)資產(chǎn) 存貨 待攤費(fèi)用 . 一般經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為：流動(dòng)比率在 2： 1比較適當(dāng)，而速動(dòng)比率則為 1： 1 xx地產(chǎn)公司償債能力較強(qiáng)，但該公司目前開發(fā)項(xiàng)目只有“ xx? ”，資產(chǎn)規(guī)模偏小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力一般。 xx地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)： xx控股集團(tuán)有限公司 tt ff 重慶 xx地產(chǎn)有限公司 注冊(cè)資本 2100萬(wàn)元 52% 24% 24% 項(xiàng)目主要關(guān)系人資信評(píng)估 （二）財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算結(jié)果如下： 資產(chǎn)負(fù)債率： 44% 流動(dòng)比率 ： 流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)／流動(dòng)負(fù)債 １００％。 ②加強(qiáng)資金監(jiān)管，保證貸款只能用于本期項(xiàng)目建設(shè)，防止挪用、混用。 緊密銀企關(guān)系，綜合發(fā)展公司業(yè)務(wù)、個(gè)人業(yè)務(wù)。 ②該項(xiàng)目成本偏高，盈利水平較差 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 （二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 3）該項(xiàng)目貸款給銀行帶來(lái)的收益 ? 直接收益 ： 利息收入。 貸款金額： 4000萬(wàn)元 貸款期限： 2年 貸款年利率： % （ 按同期基準(zhǔn)利率上浮 30%） 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 （二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 2）項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì) ?Advantages ①地理位置較好，具有較好的潛在區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目計(jì)劃分兩期進(jìn)行，我行對(duì)“ xx”一期項(xiàng)目給予了貸款，于 2023年末完成了一期的項(xiàng)目評(píng)估，于 2023年 2月對(duì)一期項(xiàng)目發(fā)放貸款 5000萬(wàn)元，現(xiàn)已有 2300萬(wàn)元銷售資金存入我行償債資金歸集帳戶。本次評(píng)估項(xiàng)目的是“ xx”二期工程，其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 占地面積 建筑面積 容積率 建筑密度 綠地率 m2 % % xx公司計(jì)劃從 2023年 7月正式啟動(dòng)二期項(xiàng)目，向我行提出貸款申請(qǐng) 4000萬(wàn)元。 ②產(chǎn)品以中小戶型為主，符合國(guó)家長(zhǎng)期政策導(dǎo)向。 據(jù)測(cè)算，將給我行帶來(lái) 419萬(wàn)元 利息收入 。 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 （二）貸款項(xiàng)目評(píng)估結(jié)論 4）銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)及建議采取的風(fēng)險(xiǎn)防范措施 ? 潛在風(fēng)險(xiǎn)： 市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。 ③及時(shí)掌握項(xiàng)目銷售進(jìn)度，及時(shí)回收貸款本金。式中的流動(dòng)資產(chǎn)是指資產(chǎn)負(fù)債表中的流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、待攤費(fèi)用、存貨等，其中應(yīng)收賬款要以扣除壞賬準(zhǔn)備后的凈額計(jì)算。 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 （一）項(xiàng)目基本情況 (說(shuō)明項(xiàng)目的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開發(fā)期及項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策、發(fā)展規(guī)劃和發(fā)展?fàn)顩r ) 本次評(píng)估項(xiàng)目的是“ xx? ”二期工程，占地面積 ，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %建筑面積 m2，其中： 住宅 66459 m2，共 661套； 臨街商鋪 6459m2； 院落式休閑商業(yè)街 7059m2； 地下車庫(kù) 9336m2， 停車位 396個(gè) ； 幼兒園及服務(wù)管理用房 2281 m2； （二）項(xiàng)目建設(shè)條件 （調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件） ?國(guó)有土地使用證 ： 100房地證（ 2023）字第； ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：渝規(guī)地證（ 2023）北龍字第號(hào)； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ：暫未取得； ?建筑工程施工許可證 ：暫未取得。 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 （四）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估 （主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)及參與該項(xiàng)目有關(guān)人員的技術(shù)水平） ?建筑設(shè)計(jì)單位： 機(jī)械部第三設(shè)計(jì)研究院 甲級(jí)工程設(shè)計(jì)資質(zhì) ?施工單位： 待招標(biāo)確定 ?監(jiān)理單位： 重慶西蒙茲監(jiān)理公司 國(guó)家甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì) 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 （五） 環(huán)境評(píng)估 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境無(wú)影響，故不作評(píng)估。截至 2023年 5月末，渝北區(qū)本年房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占同期地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資成為拉動(dòng)地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素。本年同期新開工面積 ，同比增長(zhǎng) %。 2）價(jià)格分析 由于城市化進(jìn)程的加快、城市基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件的改善，冉家壩地區(qū)土地價(jià)格呈 快速上升的趨勢(shì) ，按照重慶城市規(guī)劃，冉家壩片區(qū)將成為北部新區(qū)的政務(wù)中心，在當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)及眾多有實(shí)力開發(fā)商的開發(fā)帶動(dòng)下，基礎(chǔ)及商業(yè)配套設(shè)施正在不斷完善，該區(qū)域市場(chǎng)將擁有廣泛的客戶群，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，預(yù)計(jì)冉家壩片區(qū)房屋銷售均價(jià)將呈上升趨勢(shì)。 本期評(píng)估住宅價(jià)格按一期目前的銷售均價(jià)，即套內(nèi) 3500元 /m2，按公攤系數(shù) 18%折算成建面銷售價(jià)格為 2870元 /m2。與本地區(qū)類似樓盤相比，成本偏高，與周邊樓盤如“龍湖 ?紫都城”、“渝開發(fā) ?北嶺錦園”相比，總成本高出 300元 /m2以上，主要是本項(xiàng)目土地綜合價(jià)金為222萬(wàn)元 /畝，土地取得成本較高，導(dǎo)致總成本偏高。 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 5）銷售前景分析 本項(xiàng)目具有較好的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，特別是地理位置較好、銷售定價(jià)合理，雖然當(dāng)前在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策作用下，市場(chǎng)觀望氛圍漸濃，預(yù)計(jì)觀望期將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間，對(duì)前期預(yù)售將造成一定的影響?！?xx? ”土地綜合價(jià)金總計(jì)為 13320萬(wàn)元，企業(yè)已經(jīng)全額支付，本期項(xiàng)目土地綜合價(jià)金按二期開發(fā)面積占總開發(fā)規(guī)模的比例分?jǐn)傆?jì)算。 4）建筑安裝工程費(fèi) 根據(jù)企業(yè)提供的測(cè)算數(shù)據(jù)并參照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)估算，建筑安裝工程費(fèi)為 9058萬(wàn)元。
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