房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估-文庫(kù)吧
2025-01-12 00:52 本頁(yè)面
【正文】 %建筑面積 m2，其中： 住宅 66459 m2，共 661套； 臨街商鋪 6459m2； 院落式休閑商業(yè)街 7059m2； 地下車庫(kù) 9336m2， 停車位 396個(gè) ； 幼兒園及服務(wù)管理用房 2281 m2； （二）項(xiàng)目建設(shè)條件 （調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件） ?國(guó)有土地使用證 ： 100房地證（ 2023）字第； ?建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：渝規(guī)地證（ 2023）北龍字第號(hào)； ?建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ：暫未取得； ?建筑工程施工許可證 ：暫未取得。 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 本項(xiàng)目的規(guī)劃審查，重慶市規(guī)劃局已經(jīng)于 2023年6月 27日審查通過(guò)，預(yù)計(jì)于 2023年 7月 15日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （三）項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估 （調(diào)查項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況并對(duì)預(yù)計(jì)工程進(jìn)度、銷售計(jì)劃進(jìn)行分析） 截止 2023年 6月末，該項(xiàng)目場(chǎng)地平整已經(jīng)完成， xx地產(chǎn)公司擬在近期進(jìn)行工程招標(biāo)，企業(yè)計(jì)劃于 2023年 7月末正式開(kāi)工，建設(shè)工期 14個(gè)月，將于 2023年 10月竣工交房。根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度以及項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃，計(jì)劃在 2023年 11月開(kāi)始預(yù)售。 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 （四）項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況評(píng)估 （主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)及參與該項(xiàng)目有關(guān)人員的技術(shù)水平） ?建筑設(shè)計(jì)單位： 機(jī)械部第三設(shè)計(jì)研究院 甲級(jí)工程設(shè)計(jì)資質(zhì) ?施工單位： 待招標(biāo)確定 ?監(jiān)理單位： 重慶西蒙茲監(jiān)理公司 國(guó)家甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì) 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 （五） 環(huán)境評(píng)估 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境無(wú)影響，故不作評(píng)估。 項(xiàng)目概況和建設(shè)情況評(píng)估 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 （一）房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估 （分析國(guó)家、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、文化教育條件、城市基礎(chǔ)設(shè)施等情況） 2023年 15月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 ，同比增長(zhǎng) 30%，占同期全市固定資產(chǎn)投資總額的 %。 重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)進(jìn)一步向住宅市場(chǎng)調(diào)整，住宅完成投資，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由去年同期的 %上升到 %，本月累計(jì)完成投資額比上月環(huán)比增長(zhǎng) %。 江北、渝北、北部新區(qū) 組成的“三北區(qū)域”是近年來(lái)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的地區(qū)。截至 2023年 5月末，渝北區(qū)本年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資 ，同比增長(zhǎng) %，占同期地區(qū)固定資產(chǎn)投資總額的 %，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成為拉動(dòng)地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要因素。 （二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估 （根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的用途、未來(lái)獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情 況評(píng)價(jià)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，判斷項(xiàng)目的檔次及其面向的主要消 費(fèi)群體） 本項(xiàng)目定位于適合中等收入階層購(gòu)買的 中高檔住宅小區(qū) ，目標(biāo)客戶適應(yīng)面較為廣泛。 主力戶型每套總價(jià)可控制在 25－ 35萬(wàn)元之間，對(duì)于中等收入購(gòu)房者特別是年輕白領(lǐng)階層有較強(qiáng)的吸引力。 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 （三）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估 （主要分析項(xiàng)目采取租售、自營(yíng)等不同經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)情況） ?住宅和小區(qū)臨街商鋪采用出售的方式經(jīng)營(yíng) ?車位預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將采取銷售和出租兩種方式 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 （四）市場(chǎng)情況評(píng)估 1）供求情況 2023年 15月，商品房竣工面積 ，同比減少%。本年同期新開(kāi)工面積 ，同比增長(zhǎng) %。2023年 15月，渝北區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積 ，同比增長(zhǎng) %，竣工面積 ，同比增長(zhǎng) %。 2023年 15月重慶市商品房銷售面積 ，其中，渝北區(qū)銷售面積 。 從上述商品房供求及開(kāi)竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，渝北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，但由于近年來(lái)開(kāi)發(fā)力度較大，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的作用下，市場(chǎng)供應(yīng)呈進(jìn)一步放量增長(zhǎng)的趨勢(shì)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。 2）價(jià)格分析 由于城市化進(jìn)程的加快、城市基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件的改善，冉家壩地區(qū)土地價(jià)格呈 快速上升的趨勢(shì) ，按照重慶城市規(guī)劃，冉家壩片區(qū)將成為北部新區(qū)的政務(wù)中心，在當(dāng)?shù)卣鲗?dǎo)及眾多有實(shí)力開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)下，基礎(chǔ)及商業(yè)配套設(shè)施正在不斷完善，該區(qū)域市場(chǎng)將擁有廣泛的客戶群，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，預(yù)計(jì)冉家壩片區(qū)房屋銷售均價(jià)將呈上升趨勢(shì)。 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 冉家壩片區(qū)在售中高檔樓盤銷售情況 樓盤 名稱 樓盤 地址 開(kāi)發(fā)規(guī)模 （萬(wàn) m2) 主力戶型 銷售 均價(jià) 開(kāi)盤 時(shí)間 銷售 情況 龍湖 紫都城 龍山大道 111號(hào) 48 三室二廳 90120m2 3900 一期 二期 一期 90% 以上 東和春天 EF組團(tuán) 松石北路 30 三室二廳套內(nèi) 100130m2 3400 50%以上 尚源印象 北部新區(qū) 新南路 11 三室二廳 84m2 兩室兩廳 74m2 3660 二期 一期已售完 項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估 目前冉家壩片區(qū)在售中高檔住宅套內(nèi)銷售均價(jià)在 3400－ 3500元 /m2左右，一般較低檔次樓盤價(jià)格也已突破 3000元 /m2。 “ xx? ”一期在售均價(jià)為 3500/m2。 本期評(píng)估住宅價(jià)格按一期目前的銷售均價(jià)，即套內(nèi) 3500元 /m2，按公攤系數(shù) 18%折算成建面銷售價(jià)格為 2870元 /m2。 尚源印象 東和春天 龍湖 紫都城 3）成本分析 評(píng)估測(cè)算本項(xiàng)目的成本為 21644萬(wàn)元，其中 : 土地成本 : 7863萬(wàn)元，占總成本的 % 樓面地價(jià) : 858元 /m2； 建筑安裝成本 : 9058萬(wàn)元
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