【正文】 %建筑面積 m2，其中： 住宅 66459 m2，共 661套； 臨街商鋪 6459m2； 院落式休閑商業(yè)街 7059m2； 地下車庫 9336m2， 停車位 396個 ； 幼兒園及服務管理用房 2281 m2； （二）項目建設條件 （調查項目建設是否已經取得政府有關部門的批準文件） ?國有土地使用證 ： 100房地證（ 2023）字第； ?建設用地規(guī)劃許可證 ：渝規(guī)地證（ 2023）北龍字第號； ?建設工程規(guī)劃許可證 ：暫未取得； ?建筑工程施工許可證 ：暫未取得。 項目概況和建設情況評估 本項目的規(guī)劃審查，重慶市規(guī)劃局已經于 2023年6月 27日審查通過，預計于 2023年 7月 15日取得建設工程規(guī)劃許可證。 （三）項目建設實施進程評估 （調查項目的實際進展情況并對預計工程進度、銷售計劃進行分析） 截止 2023年 6月末，該項目場地平整已經完成， xx地產公司擬在近期進行工程招標，企業(yè)計劃于 2023年 7月末正式開工，建設工期 14個月，將于 2023年 10月竣工交房。根據(jù)該項目的建設進度以及項目的營銷計劃，計劃在 2023年 11月開始預售。 項目概況和建設情況評估 （四）項目的設計、施工、監(jiān)理情況評估 （主要分析上述單位的資質、業(yè)績及參與該項目有關人員的技術水平） ?建筑設計單位： 機械部第三設計研究院 甲級工程設計資質 ?施工單位： 待招標確定 ?監(jiān)理單位： 重慶西蒙茲監(jiān)理公司 國家甲級監(jiān)理資質 項目概況和建設情況評估 （五） 環(huán)境評估 本項目的建設對周邊環(huán)境無影響，故不作評估。 項目概況和建設情況評估 項目市場情況評估 （一）房地產投資環(huán)境評估 （分析國家、區(qū)域、經濟、文化教育條件、城市基礎設施等情況） 2023年 15月，全市房地產開發(fā)累計完成投資 ，同比增長 30%，占同期全市固定資產投資總額的 %。 重慶市房地產開發(fā)重點進一步向住宅市場調整，住宅完成投資，占房地產開發(fā)投資的比重由去年同期的 %上升到 %，本月累計完成投資額比上月環(huán)比增長 %。 江北、渝北、北部新區(qū) 組成的“三北區(qū)域”是近年來重慶市房地產市場最為活躍的地區(qū)。截至 2023年 5月末，渝北區(qū)本年房地產開發(fā)累計完成投資 ，同比增長 %，占同期地區(qū)固定資產投資總額的 %，房地產開發(fā)投資成為拉動地區(qū)固定資產投資增長的主要因素。 （二）項目市場定位評估 （根據(jù)房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情 況評價項目市場定位的準確性，判斷項目的檔次及其面向的主要消 費群體） 本項目定位于適合中等收入階層購買的 中高檔住宅小區(qū) ，目標客戶適應面較為廣泛。 主力戶型每套總價可控制在 25－ 35萬元之間，對于中等收入購房者特別是年輕白領階層有較強的吸引力。 項目市場情況評估 （三）房地產經營方式評估 （主要分析項目采取租售、自營等不同經營方式的市場情況） ?住宅和小區(qū)臨街商鋪采用出售的方式經營 ?車位預計開發(fā)商將采取銷售和出租兩種方式 項目市場情況評估 （四）市場情況評估 1）供求情況 2023年 15月，商品房竣工面積 ，同比減少%。本年同期新開工面積 ，同比增長 %。2023年 15月，渝北區(qū)房地產開發(fā)施工面積 ，同比增長 %，竣工面積 ，同比增長 %。 2023年 15月重慶市商品房銷售面積 ，其中，渝北區(qū)銷售面積 。 從上述商品房供求及開竣工面積統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，渝北區(qū)房地產市場活躍，但由于近年來開發(fā)力度較大，在項目開發(fā)周期的作用下，市場供應呈進一步放量增長的趨勢，預計市場競爭將更為激烈。 2）價格分析 由于城市化進程的加快、城市基礎設施及交通條件的改善，冉家壩地區(qū)土地價格呈 快速上升的趨勢 ，按照重慶城市規(guī)劃，冉家壩片區(qū)將成為北部新區(qū)的政務中心，在當?shù)卣鲗Ъ氨姸嘤袑嵙﹂_發(fā)商的開發(fā)帶動下，基礎及商業(yè)配套設施正在不斷完善，該區(qū)域市場將擁有廣泛的客戶群，從長遠看，預計冉家壩片區(qū)房屋銷售均價將呈上升趨勢。 項目市場情況評估 冉家壩片區(qū)在售中高檔樓盤銷售情況 樓盤 名稱 樓盤 地址 開發(fā)規(guī)模 （萬 m2) 主力戶型 銷售 均價 開盤 時間 銷售 情況 龍湖 紫都城 龍山大道 111號 48 三室二廳 90120m2 3900 一期 二期 一期 90% 以上 東和春天 EF組團 松石北路 30 三室二廳套內 100130m2 3400 50%以上 尚源印象 北部新區(qū) 新南路 11 三室二廳 84m2 兩室兩廳 74m2 3660 二期 一期已售完 項目市場情況評估 目前冉家壩片區(qū)在售中高檔住宅套內銷售均價在 3400－ 3500元 /m2左右，一般較低檔次樓盤價格也已突破 3000元 /m2。 “ xx? ”一期在售均價為 3500/m2。 本期評估住宅價格按一期目前的銷售均價，即套內 3500元 /m2，按公攤系數(shù) 18%折算成建面銷售價格為 2870元 /m2。 尚源印象 東和春天 龍湖 紫都城 3）成本分析 評估測算本項目的成本為 21644萬元，其中 : 土地成本 : 7863萬元，占總成本的 % 樓面地價 : 858元 /m2； 建筑安裝成本 : 9058萬元