【正文】 級(jí)資質(zhì) 、 三級(jí)資質(zhì) 、 四級(jí)資質(zhì) 、 暫定資質(zhì) 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 房地產(chǎn)一 、 二 、 三級(jí)市場(chǎng) 一級(jí)市場(chǎng)指國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) ， 由國(guó)家經(jīng)營(yíng)壟斷 。 二級(jí)市場(chǎng)指增量房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 主要經(jīng)營(yíng)方式為：出售 、 出租 、 抵押 、 交換等 。 三級(jí)市場(chǎng)指存量房地產(chǎn)市場(chǎng) ， 即二手房市場(chǎng) 。 房屋重置價(jià)格 指當(dāng)前建筑市場(chǎng)和生產(chǎn)條件下 ， 重新建造被評(píng)估 房屋同樣結(jié)構(gòu) 、 樣式 、 質(zhì)量的房屋所需支出的全部費(fèi) 用 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 經(jīng)濟(jì)適用房及價(jià)格構(gòu)成 指按照國(guó)家住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)建造 ， 向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房 ， 包括安居工程住房和集資合作建房 。 根據(jù)國(guó)家規(guī)定 ， 新建經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格由以下 8項(xiàng)因素構(gòu)成：建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償 、 安置費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；以上四項(xiàng)之和為基數(shù)的 13%的管理費(fèi)；貸款利息；稅金； 30%以下的利潤(rùn) 。 樓面地價(jià) 指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格 。 計(jì)算公式為： 樓面地價(jià) =土地總價(jià)格 /建筑總面積 樓面地價(jià) =單位地價(jià) /容積率 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 總用地面積 指項(xiàng)目范圍內(nèi)的總占地面積 ， 包括居住用地 、 公共建筑 用地 、 道路用地 、 綠化用地 。 在我行的評(píng)項(xiàng)目估要求中 ， 總用地面積應(yīng)為國(guó)有土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證中 記載的面積 。 建筑基地面積： 即建筑物的基座面積 ， 不包括建筑紅線 外的面積 。 總建筑面積 指項(xiàng)目范圍內(nèi)的各類建筑面積之和 ， 包括住宅面積和公 建面積 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 住宅建筑面積 指住宅建筑物各層面積的總和 。 其計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部頒布頒布的 《 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范 》 確定 ， 此外 ， 建設(shè)部 02年 5月下發(fā)了通知 ， 對(duì)測(cè)量規(guī)范中未明確的問(wèn)題作出如下補(bǔ)充規(guī)定： 計(jì)算建筑面積的房屋層高均須在 （ 含 ） 。 屋頂為斜面結(jié)構(gòu)的 ， 層高在 。 不規(guī)則建筑物陽(yáng)臺(tái) 、 挑廊 、 架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的 ， 以底板水平投影計(jì)算建筑面積 。 樓梯已經(jīng)計(jì)算建筑面積的 ， 其下方不再計(jì)算建筑面積 。 與室內(nèi)不相通的類似陽(yáng)臺(tái) 、 挑廊 、 檐廊的建筑 ， 不計(jì)算建筑面積 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 公建面積 分為經(jīng)營(yíng)性公建面積和非經(jīng)營(yíng)性公建面積 。 經(jīng)營(yíng)性公建面積指住宅區(qū)域內(nèi)商業(yè)用途的建筑面積 。 非經(jīng)營(yíng)性公建面積包括變電室 、 設(shè)備間 、 公共門廳等公共用房和管理用房面積 ， 單元與公建空間之間的分隔墻以及外墻水平投影面積的一半也計(jì)算為非經(jīng)營(yíng)性公建面積 。 1 建筑密度 指建筑的建筑用地的覆蓋率 。 建筑密度 =建筑基底面積 /建筑用地面積 建筑面積密度： 又稱容積率 容積率 =居住建筑面積 /居住建筑用地面積 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 高層比例 一般七層以上為高層建筑 ， 四至六層為多層建筑 。一至三層為低層建筑 。 1 人口毛密度 指居住區(qū)內(nèi)可居住的總?cè)丝谂c總用地面積之比 。 1 人口凈密度 指居住區(qū)總?cè)丝谂c建筑用地面積之比 。 1 綠地率 規(guī)劃用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 住宅分類 按類型分為單元式 、 公寓式 、 花園式 單元式住宅 ， 又稱梯間式住宅 ， 是以一個(gè)樓梯為 幾戶服務(wù)的單元組合體 ， 一般為多 、 高層住宅所采用 。 公寓式住宅是相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅而言 ， 多數(shù) 為高層住宅 ， 每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房 ， 包括 臥室 、 起居室 、 客廳 、 浴室 、 廁所 、 廚房 、 陽(yáng)臺(tái)等 ， 還有一部分附設(shè)與旅館酒店內(nèi) ， 稱為酒店式公寓 。 花 園式住宅也稱獨(dú)院或獨(dú)戶住宅 ， 有稱 HOUSE 或 TOWNHOUSE 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 按設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)分為普通單元型 、 躍層 、 錯(cuò)層 、 復(fù)式 、 大 開間靈活分隔型 、 框架異型柱型 復(fù)式住宅的地面不僅不處于同一平面 ， 而且房間標(biāo)高 也有差異 。 房屋結(jié)構(gòu)處于躍層和錯(cuò)層之間 。 樓板層之間的 距離大于錯(cuò)層的高低落差范圍 ， 小于躍層兩樓板層間的距 離 。 大開間式采用框架結(jié)構(gòu) ， 梁 、 板 、 柱承重 ， 墻體不承 重 ， 墻體可依業(yè)主的喜好自由設(shè)置 、 變更；框架異型柱型 住宅的柱子與墻體同寬度 ， 順墻體布置 ， 不突出于墻面 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 1 大配套 即城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 。 指項(xiàng)目區(qū)域外的供水 、 供 電 、 供氣 、 供熱 、 排水 、 通訊 、 道路等配套設(shè)施建設(shè) 費(fèi) 。 小配套 相對(duì)于大配套而言 ， 小配套主要指住宅小區(qū)內(nèi)主次 干道 、 給排水 、 路燈 、 綠化工程 ， 區(qū)內(nèi)進(jìn)戶前的電力 、 有線電視 、 電訊管線及配電設(shè)施費(fèi)用 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 二 、 房地產(chǎn)開發(fā)前期流程 開發(fā)商自有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢后出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理 ， 大都遵循著一個(gè)符合邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序 。 一般來(lái)說(shuō) ， 這個(gè)程序包括八大步驟 ， 即投資機(jī)會(huì)尋找 、 投資機(jī)會(huì)篩選 、 可行性研究 、 獲取土地使用權(quán) 、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 、 簽署有關(guān)合作協(xié)議 、 施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收 、 物業(yè)出售或出租與物業(yè)管理 。 這八個(gè)步驟又可劃分為四個(gè)階段 ， 即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段 、 前期工作階段 、建設(shè)階段和租售階段 。 了解房地產(chǎn)開發(fā)的基本流程 ， 有利與我們對(duì)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的積極和審慎地介入 ， 提高評(píng)估的水平 ， 加強(qiáng)客戶營(yíng)銷力度以及貸后管理的實(shí)施 。 在此 ， 結(jié)合我行目前項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)際工作需要 ， 重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段和建設(shè)階段的基本流程 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段主要包括項(xiàng)目開工前的各種審批手續(xù)的申辦；征地拆遷 ， 購(gòu)置土地；組織勘察設(shè)計(jì)；平整場(chǎng)地 ， 接通工地的臨時(shí)水電線路；選擇項(xiàng)目承建商 、 銷售商等 ， 其中 ， 尤以申辦各種審批手續(xù)工作煩瑣 。 在本市辦妥開工前的全套手續(xù)一般需 10個(gè)月到 1年的時(shí)間 。 大體程序如下： （ 一 ） 政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)?fù)恋?， 組織拆遷 、 規(guī)劃 、配套論證 ， 將生地轉(zhuǎn)為熟地 。 制定控制性詳規(guī)以及包括地塊面積 、 使用性質(zhì) 、 容積率 、 建設(shè)密度 、 開發(fā)期限等的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 。 （ 二 ） 開發(fā)商就具體地塊的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)編制項(xiàng)目建議書并注明開發(fā)內(nèi)容與規(guī)模 、 開發(fā)期限與方式 、 投資總額與注冊(cè)資本金等 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （ 三 ） 申請(qǐng)立項(xiàng)審批 開發(fā)商向項(xiàng)目所在地的計(jì)劃和建設(shè)行政管理部門提出 立項(xiàng)申請(qǐng) ， 并附項(xiàng)目建議書 ， 以供審批 。 受理部門經(jīng)審查 與其他有關(guān)部門協(xié)商后 ， 作出是否準(zhǔn)予立項(xiàng)的決定并下達(dá) 年度投資計(jì)劃 。 （ 四 ） 落實(shí) “ 四源 ” 在房地產(chǎn)開發(fā)中 ， 通常將水 、 熱 、 氣 、 污等市政基礎(chǔ) 設(shè)施的供給與排放稱為 “ 四源 ” ， 因此 ， 開發(fā)商在立項(xiàng)申請(qǐng) 獲準(zhǔn)后 ， 需與 “ 四源 ” 主管部門聯(lián)系 ， 商洽提供有關(guān)設(shè)施的 可能性和具體實(shí)施方案 ， 并簽定協(xié)議 ， 交納 “ 四源 ” 建設(shè)費(fèi) 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （ 五 ） 申請(qǐng)審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 開發(fā)商在立項(xiàng)申請(qǐng)獲準(zhǔn)后 ， 應(yīng)按項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)文 件規(guī)定的內(nèi)容 ， 進(jìn)一步編制項(xiàng)目可研報(bào)告 ， 并將其與項(xiàng) 目建議書和批準(zhǔn)文件一道上報(bào)計(jì)劃和建設(shè)行政主管部門 審批 。 （ 六 ） 申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 這項(xiàng)工作需分幾步進(jìn)行： 開發(fā)商向城市規(guī)劃行政管理部門提出建設(shè)用地定點(diǎn) 選址申請(qǐng) ， 同時(shí)提交項(xiàng)目建議書 、 批準(zhǔn)文件和相關(guān)圖紙； 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) 規(guī)劃部門接到申請(qǐng)后 ， 根據(jù)該項(xiàng)目用地性質(zhì) 、 規(guī)劃和城市 規(guī)劃要求 ， 初步確定用地項(xiàng)目的具體位置和界限； 將初選結(jié)果通報(bào)其他主管部門征詢意見(jiàn)并取得一致； 開發(fā)商根據(jù)選址批準(zhǔn)書 ， 申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 規(guī)劃部門在對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖進(jìn)行審核的基礎(chǔ)上 ， 提出 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ， 核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。 （ 七 ） 申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書 開發(fā)商在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后 ， 向土地管理部門 提出建設(shè)用地申請(qǐng) ， 同時(shí)提交前述有關(guān)文件以及怔地協(xié)議 、 拆遷補(bǔ)償和安置方案 。 土地部門審定后核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （ 八 ） 進(jìn)行初步設(shè)計(jì) 開發(fā)商根據(jù)規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件選擇具有相應(yīng)資格的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位和建筑設(shè)計(jì)單位 ， 簽定設(shè)計(jì)合同 ， 組織勘察 、 規(guī)劃和設(shè)計(jì)工作 ， 形成初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 。 （ 九 ） 申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 首先申請(qǐng)審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ， 同時(shí)提交項(xiàng)目建議批準(zhǔn)書及至少兩個(gè)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 。 設(shè)計(jì)方案審定后 ， 申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。 （ 十 ） 取得土地使用權(quán) （ 十一 ） 拆遷安置 拆遷安置的程序?yàn)椋禾岢霾疬w申請(qǐng) ， 領(lǐng)取拆遷許可證；公告或公布有關(guān)事宜；與被拆遷人簽定拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；動(dòng)工拆遷 。 房 地 產(chǎn) 貸 款 專 業(yè) 培 訓(xùn) （ 十二 ） 申領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 開發(fā)商在簽定土地出讓合同后 15日內(nèi)到建設(shè)部門備案 ， 并申請(qǐng)項(xiàng)目手冊(cè) 。 主要記載項(xiàng)目實(shí)施各階段的主要事項(xiàng)與政 府有關(guān)管理部門對(duì)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的審查 、 批準(zhǔn)及處理