【正文】 級資質 、 三級資質 、 四級資質 、 暫定資質 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 房地產一 、 二 、 三級市場 一級市場指國有土地轉讓市場 ， 由國家經營壟斷 。 二級市場指增量房地產市場 ， 主要經營方式為：出售 、 出租 、 抵押 、 交換等 。 三級市場指存量房地產市場 ， 即二手房市場 。 房屋重置價格 指當前建筑市場和生產條件下 ， 重新建造被評估 房屋同樣結構 、 樣式 、 質量的房屋所需支出的全部費 用 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 經濟適用房及價格構成 指按照國家住宅設計標準建造 ， 向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房 ， 包括安居工程住房和集資合作建房 。 根據國家規(guī)定 ， 新建經濟適用房價格由以下 8項因素構成：建設用地的征地和拆遷補償 、 安置費；勘察設計和前期工程費；建安工程費；住宅小區(qū)基礎設施建設費；以上四項之和為基數的 13%的管理費；貸款利息；稅金； 30%以下的利潤 。 樓面地價 指平均到每單位建筑面積上的土地價格 。 計算公式為： 樓面地價 =土地總價格 /建筑總面積 樓面地價 =單位地價 /容積率 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 總用地面積 指項目范圍內的總占地面積 ， 包括居住用地 、 公共建筑 用地 、 道路用地 、 綠化用地 。 在我行的評項目估要求中 ， 總用地面積應為國有土地使用證和建設用地規(guī)劃許可證中 記載的面積 。 建筑基地面積： 即建筑物的基座面積 ， 不包括建筑紅線 外的面積 。 總建筑面積 指項目范圍內的各類建筑面積之和 ， 包括住宅面積和公 建面積 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 住宅建筑面積 指住宅建筑物各層面積的總和 。 其計算標準根據建設部頒布頒布的 《 房產測量規(guī)范 》 確定 ， 此外 ， 建設部 02年 5月下發(fā)了通知 ， 對測量規(guī)范中未明確的問題作出如下補充規(guī)定： 計算建筑面積的房屋層高均須在 （ 含 ） 。 屋頂為斜面結構的 ， 層高在 。 不規(guī)則建筑物陽臺 、 挑廊 、 架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的 ， 以底板水平投影計算建筑面積 。 樓梯已經計算建筑面積的 ， 其下方不再計算建筑面積 。 與室內不相通的類似陽臺 、 挑廊 、 檐廊的建筑 ， 不計算建筑面積 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 公建面積 分為經營性公建面積和非經營性公建面積 。 經營性公建面積指住宅區(qū)域內商業(yè)用途的建筑面積 。 非經營性公建面積包括變電室 、 設備間 、 公共門廳等公共用房和管理用房面積 ， 單元與公建空間之間的分隔墻以及外墻水平投影面積的一半也計算為非經營性公建面積 。 1 建筑密度 指建筑的建筑用地的覆蓋率 。 建筑密度 =建筑基底面積 /建筑用地面積 建筑面積密度： 又稱容積率 容積率 =居住建筑面積 /居住建筑用地面積 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 高層比例 一般七層以上為高層建筑 ， 四至六層為多層建筑 。一至三層為低層建筑 。 1 人口毛密度 指居住區(qū)內可居住的總人口與總用地面積之比 。 1 人口凈密度 指居住區(qū)總人口與建筑用地面積之比 。 1 綠地率 規(guī)劃用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃用地面積之比 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 住宅分類 按類型分為單元式 、 公寓式 、 花園式 單元式住宅 ， 又稱梯間式住宅 ， 是以一個樓梯為 幾戶服務的單元組合體 ， 一般為多 、 高層住宅所采用 。 公寓式住宅是相對于獨院獨戶的西式別墅而言 ， 多數 為高層住宅 ， 每一層內有若干單獨使用的套房 ， 包括 臥室 、 起居室 、 客廳 、 浴室 、 廁所 、 廚房 、 陽臺等 ， 還有一部分附設與旅館酒店內 ， 稱為酒店式公寓 。 花 園式住宅也稱獨院或獨戶住宅 ， 有稱 HOUSE 或 TOWNHOUSE 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 按設計結構分為普通單元型 、 躍層 、 錯層 、 復式 、 大 開間靈活分隔型 、 框架異型柱型 復式住宅的地面不僅不處于同一平面 ， 而且房間標高 也有差異 。 房屋結構處于躍層和錯層之間 。 樓板層之間的 距離大于錯層的高低落差范圍 ， 小于躍層兩樓板層間的距 離 。 大開間式采用框架結構 ， 梁 、 板 、 柱承重 ， 墻體不承 重 ， 墻體可依業(yè)主的喜好自由設置 、 變更；框架異型柱型 住宅的柱子與墻體同寬度 ， 順墻體布置 ， 不突出于墻面 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 1 大配套 即城市基礎設施建設費 。 指項目區(qū)域外的供水 、 供 電 、 供氣 、 供熱 、 排水 、 通訊 、 道路等配套設施建設 費 。 小配套 相對于大配套而言 ， 小配套主要指住宅小區(qū)內主次 干道 、 給排水 、 路燈 、 綠化工程 ， 區(qū)內進戶前的電力 、 有線電視 、 電訊管線及配電設施費用 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 二 、 房地產開發(fā)前期流程 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設完畢后出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理 ， 大都遵循著一個符合邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序 。 一般來說 ， 這個程序包括八大步驟 ， 即投資機會尋找 、 投資機會篩選 、 可行性研究 、 獲取土地使用權 、規(guī)劃設計與方案報批 、 簽署有關合作協(xié)議 、 施工建設與竣工驗收 、 物業(yè)出售或出租與物業(yè)管理 。 這八個步驟又可劃分為四個階段 ， 即投資機會選擇與決策分析階段 、 前期工作階段 、建設階段和租售階段 。 了解房地產開發(fā)的基本流程 ， 有利與我們對房地產貸款項目的積極和審慎地介入 ， 提高評估的水平 ， 加強客戶營銷力度以及貸后管理的實施 。 在此 ， 結合我行目前項目評估的實際工作需要 ， 重點介紹房地產開發(fā)前期工作階段和建設階段的基本流程 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 房地產開發(fā)前期工作階段 房地產開發(fā)前期工作階段主要包括項目開工前的各種審批手續(xù)的申辦；征地拆遷 ， 購置土地；組織勘察設計；平整場地 ， 接通工地的臨時水電線路；選擇項目承建商 、 銷售商等 ， 其中 ， 尤以申辦各種審批手續(xù)工作煩瑣 。 在本市辦妥開工前的全套手續(xù)一般需 10個月到 1年的時間 。 大體程序如下： （ 一 ） 政府土地儲備機構收購土地 ， 組織拆遷 、 規(guī)劃 、配套論證 ， 將生地轉為熟地 。 制定控制性詳規(guī)以及包括地塊面積 、 使用性質 、 容積率 、 建設密度 、 開發(fā)期限等的規(guī)劃設計條件 。 （ 二 ） 開發(fā)商就具體地塊的房地產開發(fā)建設編制項目建議書并注明開發(fā)內容與規(guī)模 、 開發(fā)期限與方式 、 投資總額與注冊資本金等 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 （ 三 ） 申請立項審批 開發(fā)商向項目所在地的計劃和建設行政管理部門提出 立項申請 ， 并附項目建議書 ， 以供審批 。 受理部門經審查 與其他有關部門協(xié)商后 ， 作出是否準予立項的決定并下達 年度投資計劃 。 （ 四 ） 落實 “ 四源 ” 在房地產開發(fā)中 ， 通常將水 、 熱 、 氣 、 污等市政基礎 設施的供給與排放稱為 “ 四源 ” ， 因此 ， 開發(fā)商在立項申請 獲準后 ， 需與 “ 四源 ” 主管部門聯(lián)系 ， 商洽提供有關設施的 可能性和具體實施方案 ， 并簽定協(xié)議 ， 交納 “ 四源 ” 建設費 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 （ 五 ） 申請審批項目可行性研究報告 開發(fā)商在立項申請獲準后 ， 應按項目建議書批準文 件規(guī)定的內容 ， 進一步編制項目可研報告 ， 并將其與項 目建議書和批準文件一道上報計劃和建設行政主管部門 審批 。 （ 六 ） 申請辦理建設用地規(guī)劃許可證 這項工作需分幾步進行： 開發(fā)商向城市規(guī)劃行政管理部門提出建設用地定點 選址申請 ， 同時提交項目建議書 、 批準文件和相關圖紙； 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 規(guī)劃部門接到申請后 ， 根據該項目用地性質 、 規(guī)劃和城市 規(guī)劃要求 ， 初步確定用地項目的具體位置和界限； 將初選結果通報其他主管部門征詢意見并取得一致； 開發(fā)商根據選址批準書 ， 申請核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證； 規(guī)劃部門在對項目規(guī)劃設計總圖進行審核的基礎上 ， 提出 規(guī)劃設計條件 ， 核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證 。 （ 七 ） 申請辦理建設用地批準書 開發(fā)商在取得建設用地規(guī)劃許可證后 ， 向土地管理部門 提出建設用地申請 ， 同時提交前述有關文件以及怔地協(xié)議 、 拆遷補償和安置方案 。 土地部門審定后核發(fā)建設用地批準書 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 （ 八 ） 進行初步設計 開發(fā)商根據規(guī)定的規(guī)劃設計條件選擇具有相應資格的規(guī)劃設計單位和建筑設計單位 ， 簽定設計合同 ， 組織勘察 、 規(guī)劃和設計工作 ， 形成初步的規(guī)劃設計方案 。 （ 九 ） 申請辦理建設工程規(guī)劃許可證 首先申請審定規(guī)劃設計方案 ， 同時提交項目建議批準書及至少兩個符合規(guī)劃設計條件的項目設計方案 。 設計方案審定后 ， 申請辦理建設工程規(guī)劃許可證 。 （ 十 ） 取得土地使用權 （ 十一 ） 拆遷安置 拆遷安置的程序為：提出拆遷申請 ， 領取拆遷許可證；公告或公布有關事宜；與被拆遷人簽定拆遷安置補償協(xié)議；動工拆遷 。 房 地 產 貸 款 專 業(yè) 培 訓 （ 十二 ） 申領房地產開發(fā)項目手冊 開發(fā)商在簽定土地出讓合同后 15日內到建設部門備案 ， 并申請項目手冊 。 主要記載項目實施各階段的主要事項與政 府有關管理部門對開發(fā)企業(yè)經營活動的審查 、 批準及處理