資產(chǎn)評估學(xué)論文評估技術(shù)在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用-資料下載頁
2025-06-04 17:41本頁面
【正文】 在用成本法估價(jià)時(shí)，我們需要考慮到市場供給和需求、無形資產(chǎn)的價(jià)值、效用函數(shù)和外部經(jīng)濟(jì)價(jià)格等因素，所以采用與價(jià)格修正類似的方法，分別對市場上供給和需求、無形資產(chǎn)的價(jià)值、效用函數(shù)和外部經(jīng)濟(jì)價(jià)格進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，價(jià)格調(diào)整系數(shù)類似修正系數(shù)，并對建筑物的折舊僅僅只考慮有形損耗。市場比較法，我們需要基于市場法替代原理，對房地產(chǎn)市場逐步完善。選取可比實(shí)例時(shí)，要充分對所選實(shí)例的交易資料進(jìn)行理解，要求實(shí)例資料的完整以及可靠、合法。評估的對象在某個(gè)時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值反映了此時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)值，這個(gè)估價(jià)時(shí)間點(diǎn)的市場走勢不會(huì)因?yàn)槟硞€(gè)估價(jià)人員的意 志而轉(zhuǎn)移。即不論當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格有多高，不論市場的成交量有多少，只要市場實(shí)際交易形成的價(jià)格，就應(yīng)是房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格。 三、 參考資料 ： 第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用成本法評估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解： （一）重置成本采用客觀成本； （二）不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計(jì)算或者漏算； （三）不動(dòng)產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評估對象為具有特 定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。 第三十條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，合理確定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。 第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。
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