【正文】 地勢(shì)低的宗地價(jià)格高。 一般來(lái)說(shuō) ， 對(duì)于同一宗土地而言 ， 商業(yè)用地 、 住宅用地 、 工業(yè)用地的地價(jià)是遞減的 。 ? 如果建筑物的面積或高度與基地及周圍環(huán)境不相協(xié)調(diào) ，該建筑物的價(jià)值會(huì)大大降低 。如建筑物高度限制 、 消防管制 、 環(huán)境保護(hù)等 。 ? 2. 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù) 。 ? 也就是說(shuō)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上 ， 有理性的買賣雙方都會(huì)在替代原理的作用下 ， 將交易對(duì)象的價(jià)格與類似房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行比較 ， 然后決定是否交易 。 只有在掌握了一定的買賣實(shí)例作為分析 、 比較案例的前提下 ， 同時(shí)實(shí)例還必須是市場(chǎng)近期發(fā)生的 、 并能反映真實(shí)的市場(chǎng)情況 ， 才能運(yùn)用市場(chǎng)比較法 。 三、市場(chǎng)比較法的操作步驟 ? 搜集交易實(shí)例； ? 選取可比實(shí)例； ? 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； ? 進(jìn)行交易情況修正； ? 進(jìn)行交易日期修正； ? 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正； ? 求出比準(zhǔn)價(jià)格。 – 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 經(jīng)紀(jì)人 、 金融機(jī)構(gòu) 、 司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況 。 ? 搜集資料必須客觀、真實(shí)、可靠，才能保證評(píng)估結(jié)果的可靠性。 如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同就更好 。 一般來(lái)說(shuō) ， 交易實(shí)例的交易日期在一年以上的就不宜采用 ， 因?yàn)?， 在交易日期修正時(shí)會(huì)出現(xiàn)比較大的偏差 。 我們?cè)谶M(jìn)行比較修正時(shí) ， 首先要把它們換算成統(tǒng)一的面積單位 ， 如平方米 （ M2） ,才具有可比性 。 如果依此比較其他房地產(chǎn)價(jià)格 ， 結(jié)果會(huì)偏低 ， 因而必須進(jìn)行修正 。 ? 買方或賣方不了解市場(chǎng)行情 。如何進(jìn)行修正，修正多少，則要根據(jù)具體情況而定。 ? 交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。 則交易日期修正系數(shù)為 （ 1177。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)） ? 例 6－ 2 交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格為 3,875元 /平方米 ， 成交日期為 2020年 9月底 ， 需評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在 2020年 5月底的價(jià)格 。進(jìn)行權(quán)益狀況修正 ， 是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其權(quán)益狀況下的價(jià)格 ， 調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)權(quán)益狀況下的價(jià)格 。 假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為 177。 修正的公式為： – 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) – ＝交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格 – ＝交易案例房地產(chǎn)的價(jià)格 – 每個(gè)交易案例的成交價(jià)格經(jīng)過(guò)上述修正過(guò)程后 ， 都會(huì)得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 ， 這幾個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格可能會(huì)不一致 ， 應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果 ， 作為待估對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 。 T100? 間接比較修正 ? 間接比較修正與直接比較修正相似 ， 先設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況 ， 以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ， 將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分 ， 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 ， ? 采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的表達(dá)式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 上式 T1為交易案例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分；T2為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分 。 ? 采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) ? 采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 177。 – 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度 、 交通便捷程度 、 環(huán)境景觀 、 城市設(shè)施完備程度 、 臨路狀況 、 朝向 、 樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 。 ? 采用逐期遞增遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行交易日期修正的公式為： ? 交易案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝交易案例在成交日期時(shí)的價(jià)格 （ 1177。 ? 交易日期的修正可以用百分率法進(jìn)行修正 ， 一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝ ? 交易案例在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) ? 交易案例價(jià)格漲落可用 177。 ? 因此 ， 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ， 如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格 。 又如政府規(guī)定一些國(guó)有資產(chǎn)未經(jīng)批準(zhǔn)不得自由買賣 ， 則會(huì)使這些房地產(chǎn)只能形成較低的價(jià)格 。 由于這種特殊動(dòng)機(jī)下形成的價(jià)格 ， 往往會(huì)變成一種行情 ， 影響附近房地產(chǎn)的價(jià)格 ， 結(jié)果造成房地產(chǎn)價(jià)格混亂 ， 需特別注意 。 特殊情況的內(nèi)容較復(fù)雜 ， 但主要有以下幾種情況： ? 有特殊利害關(guān)系的人之間的交易 。 房地產(chǎn)的價(jià)格 ， 即可以用總價(jià)表示 ，也可以單價(jià)表示 ， 土地還可用樓面地價(jià)來(lái)表示；比較修正時(shí) ，要換算為統(tǒng)一的單價(jià)或土地使用統(tǒng)一的樓面地價(jià) 。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)額所對(duì)應(yīng)的具體日期 。 ? ? 與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)相同 。 如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式 ， 有無(wú)價(jià)格欺詐 、 急賣急買 、 人為哄抬 、 親友間的交易等行為 。 – 查閱報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售 、 出租的廣告 、 信息等資料 。 ? （ 4）市場(chǎng)交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)均能顯示各自具備的條件，以便進(jìn)行逐項(xiàng)的比較，衡量其相關(guān)程度，找出其中的差異。 ? 但對(duì)于很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)如學(xué)校 、 圖書(shū)館 、 博物館 、寺廟等則難以運(yùn)用此法進(jìn)行估價(jià) 。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格亦符合這一規(guī)律 。 – 類似房地產(chǎn)是指在用途 、 建筑結(jié)構(gòu) 、 所處地區(qū) 、 估價(jià)目的 、 成交價(jià)格類型等方面與估價(jià)對(duì)象相同或近似的房地產(chǎn) 。 ? （ 4） 法律限制 。 ? 建筑物的建筑面積 、 居住面積 、 高度等不同 ， 則建筑物的重建成本也不相同 。 ? （ 6） 用途因素 。地質(zhì)條件對(duì)于高層建筑和工業(yè)用地的地價(jià)影響尤其大。 ? 土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。區(qū)位有自然地理區(qū)位與社會(huì)經(jīng)濟(jì)區(qū)位之別 。 ? 5. 環(huán)境狀況因素。 ? 4. 城市設(shè)施狀況因素 。 ? 1. 商服繁華因素 。 例如將非建制鎮(zhèn)升格為建制鎮(zhèn) ， 將建制鎮(zhèn)升格為市 ， 或?qū)⒔?jīng)濟(jì)落后地區(qū)的地方劃歸經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)管理 ， 都會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格水平上漲 。 ? （ 3） 稅收制度 、 投資傾斜 、 優(yōu)惠政策 。 ? 改革開(kāi)放以來(lái) ， 土地使用制度發(fā)生了重大變革 ， 土地使用權(quán)可以依法出租 、 轉(zhuǎn)讓 ， 地價(jià)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而上升 。 ? 社會(huì)福利的狀態(tài)，會(huì)影響社會(huì)文化生活水平，從而間接地影響地價(jià)水平。 ? 房地產(chǎn)投機(jī)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的一種明顯的社會(huì)現(xiàn)象 ， 是投資者期望并利用房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)獲得超額利潤(rùn)的行為 。 但是 ， 在人口密度過(guò)高的地區(qū) ， 生活環(huán)境的舒適程度已受到影響 ， 因此 ， 也有可能降低土地價(jià)格 。 ? 社會(huì)因素 ? （ 1） 人口因素 。因此房地產(chǎn)價(jià)格總水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成正相關(guān)關(guān)系。以下根據(jù)前一種分類方法對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素加以分析。 – 一般物品由于品質(zhì)相同，可以擁有眾多的買者和賣者，其價(jià)格形成通常較客觀，難以受交易者個(gè)人因素的左右。 – 房地產(chǎn)由于不可移動(dòng) ， 在交易過(guò)程中 ， 可以轉(zhuǎn)移的不是房地產(chǎn)的實(shí)物 ， 而是房地產(chǎn)的所有權(quán) 、 使用權(quán)或其他權(quán)益 。從全社會(huì)的角度來(lái)看，土地的自然供給是完全無(wú)彈性的，不會(huì)隨著地價(jià)的變化而增減。 ? （ 3） 價(jià)格差異不同 – 一般物品 ， 如電冰箱 、 電視機(jī) 、 汽車等商品 ， 人們可以大批量制造 ， 并且同一品牌 、 型號(hào)的很多 ， 故其價(jià)格能夠趨于一致 。 ? （ 2） 折舊不同 – 一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而降低，故有折舊。樓面地價(jià)是一個(gè)比較有用的價(jià)格指標(biāo)。我國(guó)在房地產(chǎn)計(jì)量方面通常使用每平方米作為面積單位。 ? 樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。 – 土地是一種特殊的商品 ， 其價(jià)格實(shí)際上是土地的權(quán)益價(jià)格 ， 它有強(qiáng)烈的區(qū)域性 ， 由土地需求來(lái)決定 。 – 中國(guó)大陸有期限的出讓土地使用權(quán)也是一個(gè)特例，在這種情況下土地應(yīng)計(jì)提折舊。如土地供應(yīng)政策直接影響土地的價(jià)格 。如農(nóng)業(yè)土地可以轉(zhuǎn)為工業(yè)用地，工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)為商業(yè)或居住用地。 – 房地產(chǎn)的價(jià)值大 ， 人們對(duì)其交易一般是謹(jǐn)慎的 。