【正文】 相同的房地產(chǎn) ， 權(quán)益狀況可能千差萬別 ， 甚至實物狀況好的 ，由于權(quán)益過小 ， 如土地使用年限很短或產(chǎn)權(quán)有爭議 ， 價值較低；相反 ， 實物狀況差的 ， 由于權(quán)益較大 ， 如產(chǎn)權(quán)清晰 、 完整 ， 價值可能較高 。 因此 ， 房地產(chǎn)的交易價格很難在短期內(nèi)達成 。房地產(chǎn)由于不能搬到一處作比較，具有獨一無二性，要認識房地產(chǎn)，只有親自到實地查勘， – 而且由于房地產(chǎn)價值大，相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)的幾個買者和賣者，有的房地產(chǎn)甚至只有一個買者和一個賣者，所以，房地產(chǎn)價格一般隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素（如年齡、職業(yè)、收入、生活方式等）的影響。 – 第一種方法是將影響因素分為一般因素、個別因素和區(qū)域因素。 （一）一般因素 ? 一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的 、 普遍的 、 共同的因素 。國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收人水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。 ? （ 2） 財政金融因素 。 ? （ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。 – 房地產(chǎn)需求的主體是人 ， 因此 ， 人的數(shù)量和素質(zhì)直接決定對房地產(chǎn)的需求程度 ， 因而對房地產(chǎn)價格有著很大影響 。 – 人口密度是人口數(shù)量的相對指標 。 – 社會文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響房地產(chǎn)價格。即使一個地區(qū)人口總數(shù)不變，家庭人口數(shù)的變化也將影響居住面積的變化。這種現(xiàn)象主要體現(xiàn)在三個方面： ? ① 當房地產(chǎn)價格不斷上漲時 ， 預測房地產(chǎn)價格還將進一步上漲的房地產(chǎn)投機商會紛紛搶購 ， 哄抬價格 ， 造成一種虛假需求 ， 這將促使房地產(chǎn)價格進一步上漲 。 ? 如果一個地區(qū)的教育水準高 、 科研水平高 ， 則意味著受教育的方便程度提高 ， 科學技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性增大 ， 因而房地產(chǎn)價格水平也會上升 。 ? 行政因素。 ? （ 1） 土地使用制度與住房制度 、 地價政策 。居住用地在城市用地中占有相當比重 ， 在低租金福利分配住房的制度下 ， 住宅用地價格必然極低 。 ? （ 2） 城市規(guī)劃 、 土地利用規(guī)劃 、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 。 房地產(chǎn)稅收 ，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者的積極性 ， 抑制不正當?shù)姆康禺a(chǎn)投機 ， 理順房地產(chǎn)收益分配關(guān)系 ， 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 。 ? （ 4） 行政隸屬關(guān)系變更 。 ? （ 5） 交通管制 。 – 心理因素對房地產(chǎn)價格的影響是很微妙的 ， 也是一個不可忽視的因素 ， 主要表現(xiàn)為：購買或出售心態(tài) 、 對居住環(huán)境的認同度 、欣賞趣味 、 時尚風氣 、 接近名家住宅心理 、 講究門牌號碼或土地號碼 、 講究風水 、 價值觀的變化等 。 – 這是指所在地區(qū)的商業(yè) 、 服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè) 、 服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系 。 ? 3. 交通便捷因素 。 城市設(shè)施可以分為以下三類： – （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施 。 – （ 3） 文體娛樂設(shè)施 。 – 若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴重，則房地產(chǎn)價格水平會下降。 ? （ 1） 區(qū)位因素 。 土地的自然地理區(qū)位是固定不變的 ， 但是 ， 其社會經(jīng)濟區(qū)位卻會隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化 。 ? 臨街寬度過窄 ， 影響土地使用 ， 影響土地收益 ， 從而降低地價 。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。這個因素只與農(nóng)業(yè)用地的價格有關(guān)，土地肥沃，地價就高；相反，地價則低。地質(zhì)條件與地價的關(guān)系是正比關(guān)系，即地質(zhì)條件越優(yōu)地價越高。 ? 該因素也是影響土地價格的主要因素之一 。 ? 土地的用途對地價影響相當大 ， 同樣一塊土地 ， 規(guī)劃為不同用途 ， 則地價不相同 。 ? 2. 建筑物的個別因素 。 ? 建筑物的結(jié)構(gòu)及使用的建筑材料的質(zhì)量也對建筑物的重建成本有影響 ， 從而影響其價格 。 ? （ 3） 施工質(zhì)量 。 – 有關(guān)建筑物方面的具體法律限制 ， 主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī) 。 – 建筑物應(yīng)當與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào) ， 否則就不是最有效使用狀態(tài) 。 – 用市場比較法求得的價格 ， 通常被人們稱為比準價格 。因此 ， 任何經(jīng)濟主體在選擇商品時 ， 必然都會選擇效用高而價格低的 。 在房地產(chǎn)交易中 ， 如果存在兩宗以上效用相等的房地產(chǎn) ， 有理性的購買者必然購買價格最低的一宗；如果存在價格相同的兩宗以上的房地產(chǎn)時 ， 有理性的購買者則會選擇其中效用最大的一宗 。 二、市場比較法適用的對象和條件 ? 市場比較法只要有充足 、 合適的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用 。 ? 運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時應(yīng)具備以下條件： ? （ 1） 充足 、 可靠的市場交易案例資料 。 類似程度越大 ， 比較的效果越好 。否則，選擇的交易實例將會失去意義。 所以 ， 首先應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實例 。 – – 參加房地產(chǎn)交易展示會 ， 了解房地產(chǎn)價格行情 ，搜集有關(guān)信息 ， 索取有關(guān)資料 。估價機構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例和經(jīng)手的估價案例資料。 ? 搜集房地產(chǎn)交易實例時，估價人員最好針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，如表 6－ 1，按此表填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又能避免遺漏重要事項，另外也便于計算機進行信息處理，建立數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。 ? 具體說 ， 選取的實例應(yīng)做到： – 與估價對象房地產(chǎn)的用途相同 。 建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu) ， 如簡易結(jié)構(gòu) 、 磚木結(jié)構(gòu) 、 磚混結(jié)構(gòu) 、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 、 鋼結(jié)構(gòu)等 。 ? 與估價對象房地產(chǎn)的價格類型應(yīng)相同。 這里的“ 相似 ” 的含義是相對的 ， 即是相對房地產(chǎn)市場的情況而言的 ， 也就是說 ， 如果房地產(chǎn)市場很穩(wěn)定 ， 價格變化幅度不大 ， 那么一年前的交易實例用于現(xiàn)在比較修正也是有效的；相反 ， 如果房地產(chǎn)市場變化很快 ， 那么比較的有效期就要縮短 ， 可能近幾個月 、 幾周內(nèi)發(fā)生的交易案例才有效 。 （三）建立價格可比基礎(chǔ) ? 選取可比交易實例后 ， 應(yīng)對可比實例的成交價格進行換算處理 ， 建立價格可比基礎(chǔ) ， 統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵 。 ? 統(tǒng)一房地產(chǎn)的面積單位和面積內(nèi)涵 ? 表示房地產(chǎn)面積的單位有平方米 （ M2） 、 平方英尺 （ 香港 ） 、 及坪 （ 臺灣 ） 等概念 ， 土地中也會使用公頃 、 畝這樣的面積計量單位 。 在比較修正時要把它們統(tǒng)一起來 ， 換算為同一內(nèi)涵的價格 。 – 例如親友之間 ， 有利害關(guān)系的公司之間 ， 企業(yè)與職工之間 ， 公司或機構(gòu)內(nèi)部各部門之間 ， 以及企業(yè)與上級主管部門之間等的房地產(chǎn)交易 ， 通常均以低于時價的價格進行 。 ? 交易時有特殊的動機 。 ? 購買相鄰房地產(chǎn)，由于該相鄰房地產(chǎn)與原有房地產(chǎn)合并后，會增加原有房地產(chǎn)的效用，所以購買價格有時要高于該房地產(chǎn)單獨出售時的正常價格。 – 如銷售者要求購買者在新建的住宅樓中劃出一部分抵充部分價格 ， 或要求購買者增加部分公共設(shè)施來抵充部分價格等 ， 這些交易都會使出售的房地產(chǎn)價格偏低 。 ? 以上種種特殊交易情況都需要修正。 （五）進行交易日期修正 ? 可比實例的成交價格是其成交日期時的價格 ， 是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的 。這種調(diào)整稱為交易日期修正 。 經(jīng)過了交易日期修正后 ， 就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格 。 S%表示 ， S為變化率 。 ? 價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)之分。 價格變動率 ） 期數(shù) ? 采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為： ? 交易案例在估價時點時的價格＝交易案例在成交日期時的價格 （ 1177。 – 在這三個方面的修正中 ， 還可進一步細分為若干因素的修正 。 ? 權(quán)益狀況修正 – 權(quán)益狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權(quán)益因素的狀況 。進行實物狀況修正 ， 是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格 ， 調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格 。 房地產(chǎn)狀況修正額 – 在百分率法中 ， 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)應(yīng)以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準來確定 。 如果可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況 ， 打的分數(shù)就低于 100；相反 ， 打的分數(shù)就高于 100。 100T100 21?T? （ 七 ） 求出比準價格 – 采用市場比較法評估對象房地產(chǎn)時 ， 首先對交易案例房地產(chǎn)的價格進行交易情況修正 、 交易日期修正 、 房地產(chǎn)狀況修正后 ，可以把交易案例房地產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)變?yōu)閷ο蠓康禺a(chǎn)的價格