國稅房地產(chǎn)納稅評估案例-預(yù)覽頁
【正文】 前制定約談預(yù)案。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：查閱 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 ，計算單位土地成本，并與同時期類似地段相比較，判斷單位土地成本是否過高，是否存在土地返還款問題。另外，可以從中介機(jī)構(gòu)，如工程造價事務(wù)所、建筑設(shè)計單位等，取得當(dāng)?shù)亟ㄖ惭b工程費(fèi)的一般水平，作為參考依據(jù)。先判斷關(guān)聯(lián)企業(yè)借款利息是否真實合理，再判斷是否符合獨(dú)立交易原則，最后與銀行同期利率比較；如果不符合獨(dú)立交易原則，或者該企業(yè)的實際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，關(guān)注債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例是否超過 2： 1的比例。對確實銷售的，應(yīng)作為開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)銷售收入及配比其計稅成本。在分?jǐn)傔^程中，有無中途隨意改變成本分?jǐn)偡椒?，調(diào)節(jié)不同時期的分?jǐn)偝杀?，人為控制利潤實現(xiàn)。 房地產(chǎn)評估案例 案例簡要介紹 在一則偶然的信息情報的引發(fā)下，我市某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被鎖定為風(fēng)險應(yīng)對對象，由市局組織團(tuán)隊直接應(yīng)對。 ” 近期，省局也發(fā)布該企業(yè) 2021年匯繳房企毛利率異常指標(biāo)，營業(yè)收入為 ，毛利潤為 ，毛利率為 %。 分析 1：說明該樓盤銷售比較火爆。 二、取材 — 廣泛收集外部信息，深入剖析系統(tǒng)數(shù)據(jù) （二）系統(tǒng)中數(shù)據(jù)分析 基本情況 淮安 置業(yè)有限公司成立于 2021年，投資方有 3個，其中 控股集團(tuán)有限公司投資比率 70%是該公司的母公司。 （ 3）未分配利潤分析 2021年期末余額為 4549萬元。 我們初步判斷，該企業(yè)未及時確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入是首要問題，作為第一次約談的主要內(nèi)容。 財務(wù)人員回答：主要是因為房子還沒有交付。 五、剖析 — 深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點 3天后企業(yè)提供自查資料，結(jié)轉(zhuǎn)確認(rèn) 2021年度營業(yè)收入 ，營業(yè)成本 ，同意補(bǔ)繳企業(yè)所得稅 432萬元，約談取得了初步的成效。 總體稅負(fù)驗證營業(yè)成本 五、剖析 — 深入分析企業(yè)資料，撥開迷霧鎖定焦點 企業(yè)自查后稅負(fù)為 %，仍低于我市房地產(chǎn)行業(yè)的平均標(biāo)準(zhǔn)，而且該企業(yè)樓盤處于我市黃金地段，與其實際情況嚴(yán)重不符。 稅務(wù)人員反駁：根據(jù)我們掌握的信息安置小區(qū)尚未交付，并不影響你公司一期項目營業(yè)收入的稅負(fù)。 財務(wù)人員看了相關(guān)數(shù)據(jù)后，感覺無法解釋，一時啞然。 稅務(wù)人員又對財務(wù)人員進(jìn)行政策攻心，宣傳了相關(guān)稅收政策以及相應(yīng)法律后果。 多結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品營業(yè)成本 4240萬元。 此次評估結(jié)束后，我們要求企業(yè)以后各期開發(fā)項目應(yīng)及時確認(rèn)收入，并保持相適應(yīng)的稅收負(fù)擔(dān)水平。 案頭分析見“真章”。本例通過案頭分析和第一次約談，取得一定的
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