某市房地產(chǎn)評估-預(yù)覽頁
【正文】 年期 ? 純收益逐年遞增時 :V=A/(i－ s) (i＞ s) ? 純收益逐年遞減時 :V=A/(i＋ s) (i＋ s) ＞0 （三）幾個重要變量的確定 ? ? 純收益是由總收益扣除取得該收益所必需的總費用而求得的，一般以年為計算單位。 ? ? P=A a1 a2 ? 其中 P為宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格； A為基準(zhǔn)地價；a1為一級市場和二級市場地價差異修正率； a2為個別因素和區(qū)域因素修正率。 ? （ 4）一級市場地價與二級市場地價之間的關(guān)系取決于評估時點二級市場的活躍程度。 （四）建筑物各種貶值的測算 ? 建筑物有形損耗率及成新率的測算 ? 建筑物功能性貶值的測算 ? 建筑物經(jīng)濟性貶值的測算 ? （五）地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的測算 ? 案例 天津房地產(chǎn)特點 一 政治地產(chǎn) 天津房地產(chǎn)發(fā)展是靠市政建設(shè)拉動的，天津近幾年將要投入大量資金全部用于市政建設(shè)，其中包括道路、橋梁、能源系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等方面的全面改造，略加揣摩，有以下幾個特點： 1 土地 2 政策 3 規(guī)劃 4 市場 二 民俗地產(chǎn) 天津是個老城市，在天津賣房子，不能忽視這里長久沉淀的個性。 三 模式創(chuàng)新 天津地產(chǎn)操作模式的大膽創(chuàng)新。 2 天津的市政建設(shè)力度之大，經(jīng)濟發(fā)展之神速，工業(yè)基礎(chǔ)之完好 近期房地產(chǎn)新政策 2023年 3月 17日，央行突然宣布調(diào)整個人住房貸款政策： ? 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 ?同時對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū)，個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到 30% 以一棟 100萬元的房子為例： 按照新規(guī)定首付 3成計算， 70萬元的住房商業(yè)性貸款，貸款期限 20年，如果按現(xiàn)在 %的利率計算，每月多償還貸款 79元， 20年總共多出了 18902元。那么這些新政策對天津市又有哪些影響呢？ ，銀行可執(zhí)行 %或者上浮到 %。 占據(jù)本市住房貸款業(yè)務(wù)主導(dǎo)地位的建行表示該行在繼續(xù)執(zhí)行央行規(guī)定的同期同檔次利率水平的基礎(chǔ)上，各支行可以針對不同信用的貸款人、不同開發(fā)商 項目采取上下浮動政策，利率下浮幅度為 10%。 。畢竟對于大資金的炒房者來說，那些政策的施行比每月還款多支出百十元，以及提高一成首付款所帶來的壓力大得多。銷售人員說，不僅已銷售的產(chǎn)品沒有“撤單”現(xiàn)象，還有許多購買一期產(chǎn)品的老顧客表達了購買二期產(chǎn)品的意向，銷售進度非常理想。 ?天津經(jīng)濟正處在上升期，目前很多購房需求都是由新增人口所帶來的自住需求，這一點和南方一些城市是有明顯區(qū)別的。 ?對容積率 別墅、獨體別墅等產(chǎn)品供應(yīng)將受到更加嚴(yán)格的限制，這將對市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定影響； ?對單套建筑面積 120平方米以下的要求則意味著中、小戶型將獲得更大的發(fā)展空間，這也表明管理部門將加大對普通居民購房的鼓
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