某市房地產(chǎn)評估(已修改)
2025-03-17 11:11 本頁面
【正文】 ☆ 基本概念 ☆ 房地產(chǎn)評估方法 ☆ 天津房地產(chǎn)特點(diǎn) ☆ 近期房地產(chǎn)新政策 基本概念 ?房地產(chǎn)： 物質(zhì)實(shí)體 ：土地和建筑物 權(quán)益：一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán) 利和利益的總和，它是 無形的。 ?定義：土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益，又稱不動產(chǎn)。 房地產(chǎn)的分類 ?土地： ：工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、交通用地、公用事業(yè)用地等。 ：城市一級地、二級地等 ：國有、集體所有 ：生地、毛地、熟地。 房地產(chǎn)的分類 ? 建筑物： ：工業(yè)建筑、商業(yè)建筑、民用建筑、公共設(shè)施、公共筑等。 :鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他 房地產(chǎn)的特性 1. 位置固定性 2. 長期使用性 3. 價(jià)值昂貴性 4. 易受政策限制性 房地產(chǎn)價(jià)格 ? 形成基礎(chǔ)：房地產(chǎn)的有用性、房地產(chǎn)的相對稀缺性、房地產(chǎn)的有效需求。 ? 特征： 1. 價(jià)格實(shí)體構(gòu)成雙重性：土地使用權(quán)的價(jià)值與房屋建筑物的價(jià)值的總和。 2. 既可表現(xiàn)為交換價(jià)格也可表現(xiàn)為租金 3. 房地產(chǎn)價(jià)格形成的不充分性 4. 房地產(chǎn)價(jià)格的分布具有明顯區(qū)域性 影響地價(jià)的主要因素 一． 一般因素：行政、經(jīng)濟(jì)、社會、人口、心理、國際因素等 二． 區(qū)域因素：交通，環(huán)境，位置，基礎(chǔ)設(shè)施保證度，公共設(shè)施完備度等。 三． 個(gè)別因素：面積，地形地質(zhì)，其他 。 影響建筑物價(jià)值主要因素 ? 坐落位置 ? 面積 ? 用途 ? 建筑結(jié)構(gòu) ? 建筑高度 ? 附屬設(shè)施 ? 裝飾質(zhì)量和水平 ? 建成時(shí)間 ? 外觀 ? 平面格局 ? 產(chǎn)權(quán) ? 其他 房地產(chǎn)評估的方法 ? 房地產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法 ? 房地產(chǎn)評估的現(xiàn)行市價(jià)法 ? 房地產(chǎn)評估的重置成本法 一 房地產(chǎn)評估的收益現(xiàn)值法 ? （一）收益現(xiàn)值法的定義和適用范圍 ? 收益現(xiàn)值法又稱收益本金化法、收益還原法，在土地經(jīng)濟(jì)理論中時(shí)常稱作地租資本化法。這種方法是運(yùn)用適當(dāng)?shù)? 本金化率，將房地產(chǎn)未來各期的正常收益折算為現(xiàn)值并求和，從而得到房地產(chǎn)評估值。 ? 注：收益現(xiàn)值法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的評估。 （二） 收益現(xiàn)值法的應(yīng)用公式 ? ? V=R1/（ 1+i1） +R2/（ 1+i1）（ 1+i2） +…+Rn/（ 1+i1）（ 1+i2） … （ 1+in） ? 注 （ 1） V表示房地產(chǎn)價(jià)值， R R2…Rn 分別表示房地產(chǎn)未來各年的純收益 ,i i2…in 分別表示房地產(chǎn)未來各年的本金化率。 ? （ 2）此公式是收益法基本原理的公式化，在評估實(shí)務(wù)中無法操作，當(dāng)公式中的 R、 I、 n發(fā)生變化時(shí)可以導(dǎo)出下述各種公式。 ? V=A/I ? 注 （ 1）該公式的假設(shè)前提是： R每年不變，固定為年金 A； i每年不變且大于零；年期
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