【正文】 計算應(yīng)有明確的法律和文件依據(jù) ? 利息： 注意土地取得費和開發(fā)費的計息周期不同，利率可選用估價時點的銀行貸款利率 ? 利潤： 在綜合考慮土地的利用類型、開發(fā)周期和當(dāng)?shù)卣谓?jīng)濟環(huán)境后適當(dāng)確定 ? 土地增值收益： 一般情況下，政府出讓土地除收回成本外，同時要使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益 62 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本逼近法案例 ? 見案例五 63 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 ? 概念和適用范圍 ? 基本公式和程序 64 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 概念和適用范圍 ? 概念 是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果 ， 按照替代原則 ，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較 ，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進行修正 ， 進而求取待估宗地客觀在估價期日價格的方法 ? 適用范圍 ? 適用于完成基準(zhǔn)地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價 ， 即具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價 65 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 基本公式和程序 ? 基本公式 V=V1b (1177。 ? 《國有土地使用證》、《房地產(chǎn)權(quán)證》中的各項登記內(nèi)容正確無誤，新發(fā)的土地證必須是國土資源部監(jiān)制的土地證 土地使用者應(yīng)為改制企業(yè)及其下屬的某一級單位；用途登記要規(guī)范，新發(fā)證用途登記應(yīng)為商服、工礦倉儲、市政公用設(shè)施、公共建筑、住宅、交通運輸、水利設(shè)施、特殊用地中的一種；土地的使用年限，出讓土地的使用年限應(yīng)和用途相對應(yīng)，不能超過國家規(guī)定該用途的最高使用年限；土地面積要和所附宗地圖中標(biāo)識的數(shù)字相一致；宗地圖要符合地方土地管理部門的要求，有坐標(biāo)點，有騎縫章或土地管理部門的圖章。選擇可比實例的要求： ? 可比實例與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū) ? 可比實例與估價對象的用途相同 ? 可比實例與估價對象的規(guī)模相當(dāng) ? 可比實例與估價對象的檔次相當(dāng) ? 可比實例與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同 ? 可比實例與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同 ? 可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近 ? 可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 ? 可比實例成交價格為正常價格或可修正為正常價格 20 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 需修正的各項因素（ 1） ? 交易行為中需修正的 8項特殊因素 ? 有利害關(guān)系人之間的交易 ? 急于出售或者購買的交易 ? 交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易 ? 交易雙方或某一方有特別動機或者特別偏好的交易 ? 特殊方式的交易 ? 交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易 ? 相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ? 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易 ? 交易日期調(diào)整的方法 ? 一般物價指數(shù)或變動率 ? 建筑造價指數(shù)或變動率 ? 建筑材料價格指數(shù)或變動率 ? 建筑人工費指數(shù)或變動率 ? 房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率 21 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 需修正的各項因素（ 2） ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施配套完備程度（屬于可比實例、估價對象以外的部分）、臨路狀況、朝向、樓層等 ? 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容 土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件等 ? 實物狀況調(diào)整內(nèi)容 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度（屬于可比實例、估價對象以內(nèi)的部分） 、土地平整狀況、地勢、地質(zhì)、水文狀況 建筑物：朝向、樓層、新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等 22 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 評估結(jié)果的計算方法 ? 簡單算術(shù)平均法 ? 加權(quán)算術(shù)平均法 ? 中位數(shù)法 ? 眾數(shù)法 23 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 市場法案例 ? 見案例一 24 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 房地產(chǎn)評估的常用方法 成本法 ? 成本法概念和適用前提 ? 成本法計算公式和操作步驟 ? 重新構(gòu)建價格的求取方法 ? 建筑物折舊的求取方法 ? 成本法案例 25 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 成本法概念和適用前提 ? 概念 是求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格，然后扣除折舊，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法 ? 適用對象和條件 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法。 A B C 式中 ： P—— 待估房地產(chǎn)評估價格 P‘ —— 可比實例價格 A —— 交易情況修正系數(shù) B —— 交易日期調(diào)整系數(shù) C —— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 系數(shù) ? 操作步驟 ? 搜集交易實例 ? 選取 可比交易實例 ? 建立價格可比基礎(chǔ) ? 進行交易情況修正 ? 進行交易日期調(diào)整 ? 進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 求取比準(zhǔn)價格 18 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 交易實例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 1） ? 交易實例的收集途徑 ? 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 ? 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 關(guān)聯(lián)人員了解成交信息 ? 與房地產(chǎn)者出售者洽談 ， 獲取其房地產(chǎn)的要價資料 ? 查閱報刊 、 網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息 ? 參加房地產(chǎn)交易展示會 ， 索取資料 ， 掌握信息 ? 同行之間相互提供信息資料 ? 交易實例的內(nèi)容 ? 交易雙方情況及交易目的 ? 交易實例房地產(chǎn)狀況 ? 成交日期 ? 成交價格 ? 付款方式 ? 交易方式 19 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 交易實例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 2） ? 選取可比實例的要求 用作比較參照的交易實例，簡稱可比實例。因此完善土地權(quán)屬，領(lǐng)取土地權(quán)屬證書，將已房改的住宅用地及其他輔業(yè)、相關(guān)公司單位用地進行剝離分割登記，是報送土地部門進行土地資產(chǎn)處置和土地評估報告?zhèn)浒傅那疤釛l件。 ∑K i) Kj 式中： V— 土地價格 V1b— 某一用途土地在某一地級上的基準(zhǔn)地價 ∑K i— 宗地地價修正系數(shù) Kj— 估價期日 、 容積率 、 土地使用年期等其他修正系數(shù) ? 程序 ? 搜集 、 整理當(dāng)?shù)氐耐恋囟壒纼r成果資料 ? 確定待估宗地所處的土地級別 、 對應(yīng)的基準(zhǔn)地價 、 相應(yīng)的修正系數(shù)表和該級別基準(zhǔn)地價對應(yīng)的地價內(nèi)涵和土地開發(fā)程度等 ? 調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件 ? 土地開發(fā)程度差異修正 ? 確定宗地地價評估的修正系數(shù) ? 確定待估宗地使用年期修正系數(shù) ? 確定期日修正系數(shù) ? 確定容積率修正系數(shù) ? 確定待估宗地地價 66 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 聯(lián)系方式 67 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 68 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 演講完畢，謝謝觀看！