【正文】 告 ? 審核評(píng)估報(bào)告 ? 出具評(píng)估報(bào)告及評(píng)估資料歸檔 11 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告格式 ? 執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T502911999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 ? 估價(jià)報(bào)告的組成 ? 封面 ? 目錄 ? 致委托人函 （ 致函對(duì)象、正文、落款、日期等） ? 估價(jià)師聲明 （標(biāo)準(zhǔn)格式） ? 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ? 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 （委托方、估價(jià)方、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值定義、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期等） ? 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 （個(gè)別因素分析、區(qū)域因素分析、市場(chǎng)背景分析、最高最佳使用分析、估價(jià)方法選用、估價(jià)測(cè)算過(guò)程、估價(jià)結(jié)果確定等） ? 附件 （圖紙照片、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件、估價(jià)人員和公司的資格證明等） 12 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 房地產(chǎn)概述 房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū) ? 房屋權(quán)屬證書(shū) 《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》 ? 土地權(quán)屬證書(shū) 《國(guó)有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地權(quán)利他項(xiàng)證書(shū)》 ? 房地產(chǎn)權(quán)證書(shū) 《房地產(chǎn)權(quán)證》、《房地產(chǎn)共有權(quán)證》和《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》 13 房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法 ? 市場(chǎng)法 ? 成本法 ? 收益法 15 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 房地產(chǎn)評(píng)估的常用方法 市場(chǎng)法 ? 市場(chǎng)法的概念和適用前提 ? 市場(chǎng)法的計(jì)算公式和操作步驟 ? 交易實(shí)例的收集途徑、內(nèi)容和要求 ? 需修正的各項(xiàng)因素 ? 評(píng)估結(jié)果的計(jì)算方法 ? 市場(chǎng)法案例 16 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 市場(chǎng)法的概念和適用前提 ? 市場(chǎng)法的概念 是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 ? 市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件 ? 適用的對(duì)象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、寫(xiě)字樓、市場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房等 ? 適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易 17 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 市場(chǎng)法計(jì)算公式和操作步驟 ? 計(jì)算公式 P=P39。 ? 該宗土地沒(méi)有糾紛或法律訴訟及其它限制權(quán)利的情況 ? 存在抵押權(quán)的，需取得抵押權(quán)人《關(guān)于同意土地使用權(quán)處置的意見(jiàn)》文件，并且該意見(jiàn)符合規(guī)范格式 ? 該宗地不屬于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等重組范圍外的土地資產(chǎn) ? 土地證中的圖章要清楚 48 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 企業(yè)改制需完善土地權(quán)屬的范圍 ? 對(duì)已有土地使用證，但存在以下情況的土地須辦理變更登記 ? 土地證證載用途與實(shí)際不符的、登記內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生變更而尚未辦理變更登記的 ? 因資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓等原因造成土地使用者發(fā)生變化，使得土地使用證登記的使用者名稱(chēng)與實(shí)際不一致的 ? 與其他方共同使用一宗土地，需要按比例分?jǐn)? ? 與其他方共同使用一宗土地，需要界限分割的 ? 未取得國(guó)有土地使用證的土地 ? 已辦理了征地等手續(xù)，尚未登記發(fā)證，手續(xù)基本完善的土地，應(yīng)盡快辦證 ? 整體購(gòu)房方式而占有的土地，且土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)的，辦理土地產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將土地證產(chǎn)權(quán)人變到企業(yè)名下 ? 整體購(gòu)房方式而占有的土地，且土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，到土地管理部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)取得土地使用證 ? 購(gòu)房時(shí)不含土地的，與現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)方協(xié)商力爭(zhēng)獲得該土地使用權(quán)，并辦理土地使用證 ? 未辦理征用手續(xù)而使用的農(nóng)村集體土地 ? 存在權(quán)屬糾紛或訴訟的土地 ? 設(shè)有抵押權(quán)的土地 49 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地評(píng)估報(bào)告格式 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T185082023《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 ? 土地估價(jià)報(bào)告 ? 封面 ? 摘要 ? 估價(jià)對(duì)象界定 ? 土地估價(jià)結(jié)果及其使用 ? 附件 ? 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ? 封面 ? 總述 ? 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 ? 土地估價(jià) ? 附件 50 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地使用權(quán)評(píng)估基本方法 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地使用權(quán)評(píng)估基本方法 ? 收益還原法 ? 市場(chǎng)比較法 ? 剩余法 (假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ) ? 成本逼近法 ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 52 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 收益還原法、市場(chǎng)比較法 ? 收益還原法，亦稱(chēng)收益法，具體詳見(jiàn)房地產(chǎn)收益法內(nèi)容，具體操作時(shí)注意年凈收益、資本化率和收益年限均單指土地而言 ? 市場(chǎng)比較法，亦稱(chēng)市場(chǎng)法，不僅適用于房地產(chǎn)評(píng)估，也同樣適用于單獨(dú)的土地使用權(quán)評(píng)估。特別適用于： ? 既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) ? 單純建筑物的估價(jià) ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償?shù)墓纼r(jià) 26 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 計(jì)算公式和操作步驟 ? 計(jì)算公式 ? 積算價(jià)格 =重新購(gòu)建價(jià)格 折舊 ? 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 =取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ? 新建房地價(jià)格 =土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ? 新建建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ? 舊房地價(jià)格 =土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本 +建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格 建筑物的折舊 ? 操作步驟 ? 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料 ? 測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格 ? 測(cè)算折舊 ? 求取積算價(jià)格 27 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法（ 1） ? 重新構(gòu)建價(jià)格的分類(lèi) ? 重置價(jià)格：是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格 ? 重建價(jià)格：是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格 ? 重新構(gòu)建價(jià)格的測(cè)算方法 ? 單位比較法：是以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，通過(guò)調(diào)查了解類(lèi)似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對(duì)其做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法 ? 分部分項(xiàng)法；是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來(lái)求取建筑物重新構(gòu)建價(jià)格的方法 28 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 重新構(gòu)建價(jià)格的求取方法（ 2）