【正文】 A B C 式中 ： P—— 待估房地產(chǎn)評估價格 P‘ —— 可比實例價格 A —— 交易情況修正系數(shù) B —— 交易日期調(diào)整系數(shù) C —— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 系數(shù) ? 操作步驟 ? 搜集交易實例 ? 選取 可比交易實例 ? 建立價格可比基礎 ? 進行交易情況修正 ? 進行交易日期調(diào)整 ? 進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 求取比準價格 18 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 交易實例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 1） ? 交易實例的收集途徑 ? 查閱政府有關部門的房地產(chǎn)交易資料 ? 向房地產(chǎn)交易當事人 、 四鄰 、 關聯(lián)人員了解成交信息 ? 與房地產(chǎn)者出售者洽談 ， 獲取其房地產(chǎn)的要價資料 ? 查閱報刊 、 網(wǎng)絡上關于房地產(chǎn)租售的信息 ? 參加房地產(chǎn)交易展示會 ， 索取資料 ， 掌握信息 ? 同行之間相互提供信息資料 ? 交易實例的內(nèi)容 ? 交易雙方情況及交易目的 ? 交易實例房地產(chǎn)狀況 ? 成交日期 ? 成交價格 ? 付款方式 ? 交易方式 19 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 交易實例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 2） ? 選取可比實例的要求 用作比較參照的交易實例，簡稱可比實例。經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個人，在土地使用年期內(nèi)沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對土地擁有占有、使用、收益和處分權(quán)；土地使用權(quán)可以進入市場，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有 ? 土地使用權(quán)出讓的方式 招標、拍賣和協(xié)議出讓 ? 土地使用權(quán)出讓的年限 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年，綜合或其他用地 50年 45 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地制度簡介（ 4） ? 劃撥土地的政策規(guī)定 ? 土地使用權(quán)劃撥概念 指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為 ? 劃撥土地使用權(quán)的范圍 國土資源部第 9號令《劃撥用地目錄》，把可以通過劃撥方式取得的用地分為國家機關用地和軍事用地、城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地四個大類十九個小類分別進行了詳細列式 ，同時該文件還規(guī)定：對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)；對以營利為目的，非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，應當以有償方式提供土地使用權(quán)；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合劃撥條件的，應當實行有償使用 ? 劃撥土地使用權(quán)擁有的權(quán)利 經(jīng)批準可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 46 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地制度簡介（ 5） ? 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置方式 國有土地出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營和保留劃撥土地等 ? 劃撥土地使用權(quán)的收回 公共利益需要使用該劃撥土地的 （ 城市基礎實施 、 公益事業(yè)建設 ， 國家重點扶持的能源 、 交通 、 水利 、 礦山 、 軍事等建設項目需要使用的土地 ， 原土地使用者有適當補償 ） ；由于實施城市規(guī)劃和進行舊城改造 ， 需要調(diào)整使用土地；因單位撤銷 、 遷移等 ， 不再需要使用該劃撥土地的；公路 、 鐵路 、 機場 、 礦場等經(jīng)核準報廢的土地 國家無償收回劃撥土地使用權(quán)時，對其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實際情況應給原土地使用者適當補償 47 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 企業(yè)改制完善土地權(quán)屬的標準 按照國土資源部的要求，進行改制上市的企業(yè)用地必須達到“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確、價格合理”的標準。 ? 該宗土地沒有糾紛或法律訴訟及其它限制權(quán)利的情況 ? 存在抵押權(quán)的，需取得抵押權(quán)人《關于同意土地使用權(quán)處置的意見》文件，并且該意見符合規(guī)范格式 ? 該宗地不屬于非經(jīng)營性資產(chǎn)等重組范圍外的土地資產(chǎn) ? 土地證中的圖章要清楚 48 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 企業(yè)改制需完善土地權(quán)屬的范圍 ? 對已有土地使用證，但存在以下情況的土地須辦理變更登記 ? 土地證證載用途與實際不符的、登記內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生變更而尚未辦理變更登記的 ? 因資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓等原因造成土地使用者發(fā)生變化，使得土地使用證登記的使用者名稱與實際不一致的 ? 與其他方共同使用一宗土地，需要按比例分攤 ? 與其他方共同使用一宗土地，需要界限分割的 ? 未取得國有土地使用證的土地 ? 已辦理了征地等手續(xù)，尚未登記發(fā)證，手續(xù)基本完善的土地，應盡快辦證 ? 整體購房方式而占有的土地，且土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)的，辦理土地產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將土地證產(chǎn)權(quán)人變到企業(yè)名下 ? 整體購房方式而占有的土地，且土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，到土地管理部門辦理有關手續(xù)取得土地使用證 ? 購房時不含土地的，與現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)方協(xié)商力爭獲得該土地使用權(quán)，并辦理土地使用證 ? 未辦理征用手續(xù)而使用的農(nóng)村集體土地 ? 存在權(quán)屬糾紛或訴訟的土地 ? 設有抵押權(quán)的土地 49 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地評估報告格式 按國家標準 GB/T185082023《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的有關規(guī)定執(zhí)行 ? 土地估價報告 ? 封面 ? 摘要 ? 估價對象界定 ? 土地估價結(jié)果及其使用 ? 附件 ? 土地估價技術報告 ? 封面 ? 總述 ? 估價對象描述及地價影響因素分析 ? 土地估價 ? 附件 50 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地使用權(quán)評估基本方法 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地使用權(quán)評估基本方法 ? 收益還原法 ? 市場比較法 ? 剩余法 (假設開發(fā)法 ) ? 成本逼近法 ? 基準地價系數(shù)修正法 52 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 收益還原法、市場比較法 ? 收益還原法，亦稱收益法，具體詳見房地產(chǎn)收益法內(nèi)容，具體操作時注意年凈收益、資本化率和收益年限均單指土地而言 ? 市場比較法，亦稱市場法，不僅適用于房地產(chǎn)評估，也同樣適用于單獨的土地使用權(quán)評估。在對土地使用權(quán)進行評估時，需要注意的是各項情況修正均為對土地情況的修正 53 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 土地使用權(quán)評估的基本方法 — 剩余法 ? 概念和適用范圍 ? 計算公式和程序 ? 各項參數(shù)的求取 ? 剩余法的應用和案例 54 中企華評估公司 房地產(chǎn)評估理論與案例 剩余法概念和適用范圍 ? 概念 剩余法 (又稱假設開發(fā)法 )， 是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上 ，扣除建筑物建造費用和與建造 、 買賣有關的專業(yè)費 、 利息 、 利潤 、 稅收等費用后 ，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法 ? 適用范