【正文】 A B C 式中 ： P—— 待估房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 P‘ —— 可比實(shí)例價(jià)格 A —— 交易情況修正系數(shù) B —— 交易日期調(diào)整系數(shù) C —— 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 系數(shù) ? 操作步驟 ? 搜集交易實(shí)例 ? 選取 可比交易實(shí)例 ? 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 進(jìn)行交易情況修正 ? 進(jìn)行交易日期調(diào)整 ? 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ? 求取比準(zhǔn)價(jià)格 18 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 交易實(shí)例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 1） ? 交易實(shí)例的收集途徑 ? 查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易資料 ? 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 關(guān)聯(lián)人員了解成交信息 ? 與房地產(chǎn)者出售者洽談 ， 獲取其房地產(chǎn)的要價(jià)資料 ? 查閱報(bào)刊 、 網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息 ? 參加房地產(chǎn)交易展示會(huì) ， 索取資料 ， 掌握信息 ? 同行之間相互提供信息資料 ? 交易實(shí)例的內(nèi)容 ? 交易雙方情況及交易目的 ? 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 ? 成交日期 ? 成交價(jià)格 ? 付款方式 ? 交易方式 19 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 交易實(shí)例的收集途徑、內(nèi)容和要求（ 2） ? 選取可比實(shí)例的要求 用作比較參照的交易實(shí)例，簡(jiǎn)稱可比實(shí)例。經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，在土地使用年期內(nèi)沒(méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)，在使用土地期限內(nèi)對(duì)土地?fù)碛姓加小⑹褂?、收益和處分?quán)；土地使用權(quán)可以進(jìn)入市場(chǎng)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有 ? 土地使用權(quán)出讓的方式 招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議出讓 ? 土地使用權(quán)出讓的年限 《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年，綜合或其他用地 50年 45 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 4） ? 劃撥土地的政策規(guī)定 ? 土地使用權(quán)劃撥概念 指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交給土地使用者使用的行為 ? 劃撥土地使用權(quán)的范圍 國(guó)土資源部第 9號(hào)令《劃撥用地目錄》，把可以通過(guò)劃撥方式取得的用地分為國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地四個(gè)大類十九個(gè)小類分別進(jìn)行了詳細(xì)列式 ，同時(shí)該文件還規(guī)定：對(duì)國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)；對(duì)以營(yíng)利為目的，非國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)；以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者改變土地用途等不再符合劃撥條件的，應(yīng)當(dāng)實(shí)行有償使用 ? 劃撥土地使用權(quán)擁有的權(quán)利 經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 46 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地制度簡(jiǎn)介（ 5） ? 國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)的處置方式 國(guó)有土地出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營(yíng)和保留劃撥土地等 ? 劃撥土地使用權(quán)的收回 公共利益需要使用該劃撥土地的 （ 城市基礎(chǔ)實(shí)施 、 公益事業(yè)建設(shè) ， 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源 、 交通 、 水利 、 礦山 、 軍事等建設(shè)項(xiàng)目需要使用的土地 ， 原土地使用者有適當(dāng)補(bǔ)償 ） ；由于實(shí)施城市規(guī)劃和進(jìn)行舊城改造 ， 需要調(diào)整使用土地；因單位撤銷 、 遷移等 ， 不再需要使用該劃撥土地的；公路 、 鐵路 、 機(jī)場(chǎng) 、 礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的土地 國(guó)家無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，根據(jù)實(shí)際情況應(yīng)給原土地使用者適當(dāng)補(bǔ)償 47 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 企業(yè)改制完善土地權(quán)屬的標(biāo)準(zhǔn) 按照國(guó)土資源部的要求，進(jìn)行改制上市的企業(yè)用地必須達(dá)到“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確、價(jià)格合理”的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 該宗土地沒(méi)有糾紛或法律訴訟及其它限制權(quán)利的情況 ? 存在抵押權(quán)的，需取得抵押權(quán)人《關(guān)于同意土地使用權(quán)處置的意見(jiàn)》文件，并且該意見(jiàn)符合規(guī)范格式 ? 該宗地不屬于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)等重組范圍外的土地資產(chǎn) ? 土地證中的圖章要清楚 48 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 企業(yè)改制需完善土地權(quán)屬的范圍 ? 對(duì)已有土地使用證，但存在以下情況的土地須辦理變更登記 ? 土地證證載用途與實(shí)際不符的、登記內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生變更而尚未辦理變更登記的 ? 因資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、轉(zhuǎn)讓等原因造成土地使用者發(fā)生變化，使得土地使用證登記的使用者名稱與實(shí)際不一致的 ? 與其他方共同使用一宗土地，需要按比例分?jǐn)? ? 與其他方共同使用一宗土地，需要界限分割的 ? 未取得國(guó)有土地使用證的土地 ? 已辦理了征地等手續(xù)，尚未登記發(fā)證，手續(xù)基本完善的土地，應(yīng)盡快辦證 ? 整體購(gòu)房方式而占有的土地，且土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)的，辦理土地產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，將土地證產(chǎn)權(quán)人變到企業(yè)名下 ? 整體購(gòu)房方式而占有的土地，且土地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)，到土地管理部門(mén)辦理有關(guān)手續(xù)取得土地使用證 ? 購(gòu)房時(shí)不含土地的，與現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)方協(xié)商力爭(zhēng)獲得該土地使用權(quán)，并辦理土地使用證 ? 未辦理征用手續(xù)而使用的農(nóng)村集體土地 ? 存在權(quán)屬糾紛或訴訟的土地 ? 設(shè)有抵押權(quán)的土地 49 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地評(píng)估報(bào)告格式 按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) GB/T185082023《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 ? 土地估價(jià)報(bào)告 ? 封面 ? 摘要 ? 估價(jià)對(duì)象界定 ? 土地估價(jià)結(jié)果及其使用 ? 附件 ? 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 ? 封面 ? 總述 ? 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 ? 土地估價(jià) ? 附件 50 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地使用權(quán)評(píng)估基本方法 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地使用權(quán)評(píng)估基本方法 ? 收益還原法 ? 市場(chǎng)比較法 ? 剩余法 (假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ) ? 成本逼近法 ? 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 52 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 收益還原法、市場(chǎng)比較法 ? 收益還原法，亦稱收益法，具體詳見(jiàn)房地產(chǎn)收益法內(nèi)容，具體操作時(shí)注意年凈收益、資本化率和收益年限均單指土地而言 ? 市場(chǎng)比較法，亦稱市場(chǎng)法，不僅適用于房地產(chǎn)評(píng)估，也同樣適用于單獨(dú)的土地使用權(quán)評(píng)估。在對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要注意的是各項(xiàng)情況修正均為對(duì)土地情況的修正 53 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 土地使用權(quán)評(píng)估的基本方法 — 剩余法 ? 概念和適用范圍 ? 計(jì)算公式和程序 ? 各項(xiàng)參數(shù)的求取 ? 剩余法的應(yīng)用和案例 54 中企華評(píng)估公司 房地產(chǎn)評(píng)估理論與案例 剩余法概念和適用范圍 ? 概念 剩余法 (又稱假設(shè)開(kāi)發(fā)法 )， 是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上 ，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建造 、 買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專業(yè)費(fèi) 、 利息 、 利潤(rùn) 、 稅收等費(fèi)用后 ，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法 ? 適用范