【正文】 18:02:4718:02:4718:021/22/2023 6:02:47 PMn 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 22 一月 20236:02:47 下午 18:02:47一月 21n 1比不了得就不比，得不到的就不要。n 4. 操作步驟：n （ 1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；n （ 2）選擇最佳的開發(fā)利用方式；n （ 3）估計(jì)開發(fā)經(jīng)營期；n （ 4）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；n （ 5）估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；n （ 6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。n （ 8）其他稅費(fèi)約為月總收入的 6%（每月）。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 5. 收益法估價(jià)時(shí)常用的估價(jià)公式：1. 房地產(chǎn)價(jià)格 =2. 資本化率 =5. 收益乘數(shù) =（一）估價(jià)中的公式轉(zhuǎn)換3. 房地產(chǎn)凈收益 =房地產(chǎn)價(jià)格 資本化率4. 房地產(chǎn)價(jià)格 =房地產(chǎn)收益 收益乘數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （二）已知收益與所求價(jià)格直接對應(yīng)下的估價(jià)土地價(jià)格 =建筑物價(jià)格 =房地價(jià)格 =1. 由土地收益求取土地價(jià)格2. 由建筑物收益求取建筑物價(jià)格3. 由房地收益求取房地價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （三）已知收益與所求價(jià)格不直接對應(yīng)下的估價(jià)n 1. 由房地收益單獨(dú)求取土地價(jià)格（ 1）土地價(jià)格 =（ 3）土地價(jià)格 = 建筑物價(jià)格n（ 2）土地價(jià)格 =房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 2. 由房地收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)格（ 1）建筑物價(jià)格 =（ 3）建筑物價(jià)格 = 土地價(jià)格（ 2）建筑物價(jià)格 =房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 例 1：某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查，該旅館共有 300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收 50元，年平均空房率為 30%，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi) 14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天 45元，年平均空房率為 20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用平均占每月總收入的 30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為 10%。n （ 3）估算折舊n 估價(jià)上的折舊是各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n ： n 交易情況修正交易日期修正標(biāo)準(zhǔn)化修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)；房地產(chǎn)狀況修正的分母為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得的分?jǐn)?shù)。10000n 平方米下的價(jià)格 =平方英尺下的價(jià)格 n 平方米下的價(jià)格 =坪下的價(jià)格 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n 房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中一些特殊因素的影響，而使其偏離正常的市場價(jià)格。n （ 2）可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同。估價(jià)估價(jià) 原則n ，估價(jià)對象為現(xiàn)實(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、最大量的，包括在建工程估價(jià)。對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的使用強(qiáng)度（如建筑層數(shù)、建筑高度、容積率、建筑規(guī)模）超過一定限度后，收益開始下降。n 在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中，從房地產(chǎn)開發(fā)投資的可行性研究到開發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，也都離不開房地產(chǎn)估價(jià)。特別是稅務(wù)機(jī)關(guān)，要拿出科學(xué)公正的房地產(chǎn)評估價(jià)值來說服納稅義務(wù)人。第七講第七講 房地產(chǎn)價(jià)格評估房地產(chǎn)價(jià)格評估n 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n 估價(jià)原則n 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n 房地產(chǎn)估價(jià)的必要性n （一）理論上n 房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性和價(jià)值高大性，房地產(chǎn)市場是 “不完全市場 ”。n （ 6）房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰猲 國家對房地產(chǎn)的需要，除了靠空閑的房地產(chǎn)來解決，還需要以征用、拆遷的方式強(qiáng)行使用城鄉(xiāng)個(gè)人、集體、企業(yè)等正在使用的房地產(chǎn)，并給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補(bǔ)償。有時(shí)還需要把房地產(chǎn)的購買價(jià)格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，這也需要房地產(chǎn)估價(jià)。 估價(jià)原則估價(jià)原則n （ 2）規(guī)模的收益（規(guī)模報(bào)酬規(guī)律）n 假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規(guī)模的變化），則產(chǎn)出量的變化有 3種可能：收益不變、收益遞增、收益遞減。n ，估價(jià)對象為未來狀況下的情形，如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價(jià)格。主要分為 :（ a）居住；（ b）商業(yè)；（ c）辦公；（ d）旅館；（ e）工業(yè)；（ f）農(nóng)業(yè)等。交易中的特殊因素主要有下列幾方面：n （ 1）有利害關(guān)系人之間的交易。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 2）將多個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法。另外，成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用比較法估價(jià)的房地產(chǎn)。n 考慮建筑物的折舊包括 3個(gè)方面：n （自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存）房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n 是指由于消費(fèi)觀念變更，規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后或不適用所造成的其價(jià)值損失。試選用所給資料估算該旅館的價(jià)值。n 3. 估算年有效毛收入。 房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 5. 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：n 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售稅費(fèi)－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)n 例 1：有一成片荒地需要估價(jià)。 。 一月 2118:02:4718:02Jan2122Jan21n 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 一月 21一月 21Friday, January 22, 2023n 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 一月 21一月 2118:02:4718:02:47January 22, 2023n 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n 3. 使用的對象：n 假設(shè)開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇）。n （ 7）房產(chǎn)稅按建筑物原值減扣 30%后的余值的 %繳納（每年）。n 收益乘數(shù)： 房地產(chǎn)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n （ 2）估算重新購建價(jià)格 n 重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)， 以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n （ 1）求取某個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的某個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的方法n 交易情況修正交易日起修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 上式中，交易情況修正的分子為 100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；交易日修正的分母為 100，表示以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況修正的分子為100，表示以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)。n 平方米下的價(jià)格 =公頃下的價(jià)格 247。房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)方法n n 可比實(shí)例的選取應(yīng)滿足以下 8點(diǎn)：n （ 1）可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。n ，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。n 最