【正文】 一般來(lái)說(shuō)，容積率越高，土地利用效益就越高，從而地價(jià)也就相應(yīng)地提高。所以在評(píng)估地價(jià)時(shí)要進(jìn)行容積率的修正，通過(guò)容積率修正，消除由于容積率的不同而造成的地價(jià)水平的差異。 容積率修正可采用下式計(jì)算： 容積率修正后的交易案例價(jià)格＝比較宗地價(jià)格 待估宗地容積率修正系數(shù) /比較案例容積率修正系數(shù) 案例： 《 A市出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 》 的容積率修正系數(shù)表如下。 容積率 l. l 修正系數(shù) 如果比較案例為 1000元／平方米，容積率為 ，待估宗地規(guī)劃容積率為 ，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下： 容積率修正后的交易案例價(jià)格＝ 1000 ＝1400(元／平方米 ) 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間，容積率增加，地價(jià)增加 2%，待估地產(chǎn)容積率是 5，交易實(shí)例為 容積率 5 容積率修正系數(shù) 1 待估宗地價(jià) =案例價(jià)格 （ 1/） ?案例 [例 ] 待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地 ， 面積為 5,000平方米 ， 要求評(píng)估其 2022年 12月的市場(chǎng)價(jià)格 。 評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物 ， 交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示 。 交易實(shí)例 比較交易 A B C D 坐落 略 略 略 略 所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價(jià)格（元 / M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時(shí)間 2022年 10月 2022年 12月 2022年 12月 2022年 12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢(shì) 平坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限 35 30 35 30 容積率 5 5 評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查 ， 未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況 ， 均作為正常交易看待 ， 故無(wú)需修正 。 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來(lái) ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域 ， 無(wú)需作區(qū)域因素修正 。交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法 ， 可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷 。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100， 則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ （ 1） 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積 ， 對(duì)商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ，經(jīng)過(guò)分析確定 ， 面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。 （ 2） 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下 （ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： （ 3） 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同 ， 故不作修正 ， 交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同 ， 應(yīng)進(jìn)行修正 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ， 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價(jià)增加 2%。 則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝ 110/100＝ 30351 1 /( 1 8 % ) 0 . 9 6 5 91 1 /( 1 8 % )AC??????交易實(shí)例 及 的使用年限修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（ 元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（ 元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（ 元 / M2 ） 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近 ， 故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 單價(jià) ） ＝ （ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（ 元 / M2 ） 待估宗地評(píng)估價(jià)值 （ 總價(jià) ） ＝ 1,764 3,000＝ 5,292,000元 第四節(jié)收益法 一、基本思路及步驟 常用計(jì)算公式： P=[11/(1+r)n a－年凈收益 r－折現(xiàn)率 二、適用對(duì)象和條件 收益性房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)期、量化 . 三 、 各參數(shù)的估算 （ 一 ） 凈收益的估算 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。 因此需通過(guò)計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來(lái)獲取 。 ＝ = 具體估算可以分為出租型 、 直接經(jīng)營(yíng)型及自用型進(jìn)行 。 （ 二 ） 資本化率的估算 實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率 （ 收益率 ） 。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 △ 求取方法： （ 市場(chǎng)法 ） 尋找相類似房地產(chǎn)的交易案例 ， 對(duì)類似房地產(chǎn)的凈收益 、 價(jià)格等資料 ， 選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式 ， 求出資本化率 ＝ + 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、土地資本化率 。 資本化率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 土地還原率：指用來(lái)將土地純收益還原為土地價(jià)格的比率。 包括幾類： ? 綜合還原率 ?求取土地及其地上建筑物合為一體的價(jià)格時(shí)使用的還原率。 ?對(duì)應(yīng)的純收益是土地及其地上建筑物合為一體產(chǎn)生的純收益。 ? 建筑物還原率 ?求取單純建筑物價(jià)格時(shí)使用的還原率。 ?對(duì)應(yīng)的純收益是建筑物本身所產(chǎn)生的純收益。 ? 土地還原率 ?求取土地價(jià)格時(shí)使用的還原率。 ?對(duì)應(yīng)的純收益是有土地產(chǎn)生的純收益。 ? 一般情況下，土地還原率比建筑物還原率低 23個(gè)百分點(diǎn)。 （三）收益期的確定 單獨(dú)評(píng)建筑物 ——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評(píng)土地 ——土地使用權(quán)年限 （ 1） 先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 （ 2） 假設(shè)未來(lái)收益無(wú)限期 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 房地合一：建筑物壽命大于等于地產(chǎn)使用權(quán)壽命， 按照地產(chǎn)使用權(quán)壽命計(jì)算，否則可以采用以下兩種方法 [例 1] 某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán) ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 3,800元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 60年 。 目前 ， 該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 該大樓總建筑面積為 12,000平方米 ， 全部用于出租 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，資本化率確定為 6%。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在2022年 5月的價(jià)格 。 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1 － 10% ） ＝9,855,000元 （ 1） 管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900＝3,098,025元 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 12,000 ＝ 8,703元 經(jīng)評(píng)估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)格為104,434,671元 ， 單價(jià)為每平方米 8,703元 。 四、收益法的派生方法 （一）土地殘余法 由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。 ? ? LB RdRBaL )( ????土地的純收益加上建筑物的純收益為房地產(chǎn)的純收益 上式中 aBd是房地產(chǎn)的純收益 BdaRBRL BL ??????[例 2]在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為 2022m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的 現(xiàn)行價(jià)格 為 2022 1200＝ 240（萬(wàn)元），該建筑物尚可使用 20年，還原利率 12％，土地的還原利率為 10％。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為 72萬(wàn)元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價(jià)格。 （ 1）計(jì)算房地合一純收益 表述有沒有問(wèn)題 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（元） （ 2）計(jì)算建筑物的 包含折舊 在內(nèi)的年收益 240 （ 12％ +1/20）＝ （萬(wàn)元） 現(xiàn)價(jià) 尚可使用年限 折舊 （ 3）計(jì)算屬于土地的純收益（不含建筑物的折舊因?yàn)橄旅? ） 72－ ＝ （萬(wàn)元） （ 4）土地的價(jià)格為： 247。 10％＝ 312（萬(wàn)元） 單方土地價(jià)格為： 312247。 3000＝ 1040（元 /m2） 例題 3 某公司于 1994年 11月以出讓方式取得一面積為 500平方米的地塊 50年土地使用權(quán)，并于 1995年 11月建成一建筑面積為 450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 ? 已知當(dāng)?shù)赝惤ㄖ锍鲎庾饨鹨话銥槊吭?30元／建筑平方米，每年支付的土地稅及房產(chǎn)稅為 20元／建筑平方米，支付的管理費(fèi)為同類建筑物租金的 5％，年維修費(fèi)為重置價(jià)的 3％，年保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 0． 3％。目前該建筑物 重置價(jià) 為 1500元／平方米，殘值率為 0，土地及房屋還原率分別為 5％和 6％。 試求該地塊 1998年 11月的土地使用權(quán)價(jià)格。 從題目中所給條件，應(yīng)考慮采用收益還原法。 基本思路：先根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，求得房地純收益；再通過(guò)房屋重置價(jià)格求得房屋現(xiàn)值，用房屋還原率求得房屋純收益；將房地純收益扣除房屋純收益即可得到土地純收益；用土地還原率，采用適當(dāng)公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格。 ? 1．適用公式 計(jì)算房屋純收益時(shí)，可采用無(wú)限年期公式 a=v r 計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，需采用有限年期公式 P=a/r[1—1/（ 1+r） n] 2．計(jì)算步驟 (1)選擇計(jì)算方法：適用于收益還原法 (2)總收益計(jì)算 采用客觀收益：以 30元／月計(jì) 年總收益： 30X450X12： 162022(元 ) (3)計(jì)算出租總