【正文】 ＝ 375元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計息期為兩年 ，土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 資金成本＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 開發(fā)利潤＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米 土地單價＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為 108,044,000元。 小結(jié)： 以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推算土地價格的方法，是我國目前土地估價的思路之一。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價格和總價格。由于 土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度 ，而對宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進行適當(dāng)修正。 其年期修正公式為： K=11/（ 1+r） n 式中： K——年期修正系數(shù)； r——土地還原率； n——土地使用權(quán)年期。 利潤的計算方法 投資利潤＝ (土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 )投資回報率 （五）土地增值收益 ?政府出讓土地除收回成本外，同時要使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。 (四 )利潤 計算利潤的基數(shù) 投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報，對土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計算。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。這與項目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實際情況而定。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。 3． 在實際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費的均價作為待估宗地的土地取得費 。 2)相關(guān)稅費 A、房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費； B、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費。 拆遷安置費 主要包括拆除 房屋及構(gòu)筑物的補償費 、 拆遷安置補助費及相關(guān)稅費 。 ? D、征地管理費 征地管理費按照建設(shè)用地審批權(quán)限由相應(yīng)的國土資源管理部門分級征收，計征標(biāo)準(zhǔn)為征地補償費總金額的 1． 4％一 2． 1％。 ? C、占用菜地的 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 根據(jù)農(nóng)牧漁業(yè)部、國家計委、商業(yè)部 《 關(guān)于印發(fā) 國家建設(shè)征用菜地繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金暫行管理辦法 的通知 》 中的規(guī)定，凡批準(zhǔn)征用已經(jīng)建設(shè)的連續(xù)三年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘，用地單位須向國家繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。每公頃被征耕地的安置補償費，最高不得超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍 …… 地上附著物和青苗補償費 是對被征地單位已投入土地而未收回的資金的補償 。征地中各項費用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費用來確定。 ?成本逼近法的基本公式 V＝ Ea+Ed+T+Rl+R2+R3 式中 V——土地價格 ? Ea——土地取得費 ? Ed——土地開發(fā)費 ? T——稅費 ? Rl——利息 ? R2——利潤 ? R3——土地增值 ? VE——土地成本價格 四、成本法估價步驟 1．判斷待估土地是否適用成本逼近法； 2．收集與估價有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料； 3．通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發(fā)費及相關(guān)稅費、利息、利潤； 4．確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額； 5．按地價公式求取估價土地的土地價格； 6．對地價進行修正，確定待估土地的最終價格。 印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載明金額的萬分之五。 ? 轉(zhuǎn)讓方： 補交土地出讓金（通過劃撥取得時）。 競買者舉牌應(yīng)價。 拍賣出讓程序 市土地局制定出讓土地拍賣方案，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布拍賣出讓土地公告。 市土地局組織有關(guān)部門組成評標(biāo)委員會，主持開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)工作。 招標(biāo)出讓程序 市土地局制定出讓土地招標(biāo)方案，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)發(fā)布招標(biāo)公告。 必要時向成片開發(fā)土地的有意受讓者提交土地開發(fā)建設(shè)方案。 ? 5地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個等級。 臨街地指自臨街地算起 十八公尺范圍內(nèi)之土地 。產(chǎn)業(yè)集聚是指在一個適當(dāng)大的區(qū)域范圍內(nèi)，生產(chǎn)某種產(chǎn)品的若干個不同類企業(yè)，以及為這些企業(yè)配套的上下游企業(yè)、相關(guān)服務(wù)業(yè)，高度密集地聚集在一起。 序號 影響因素 影響因素的具體分析 1 區(qū)域自然因素 區(qū)域在城鎮(zhèn)的位置 2 區(qū)域社會因素 常住人口及流動人口數(shù)量、社會人文環(huán)境 3 交通狀況 街道狀況、道路狀況與交通便捷程度 4 設(shè)施狀況 供水、排水、供電、供氣、通訊的 基礎(chǔ)設(shè)施 學(xué)校醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場銀行郵政等 生活設(shè)施 圖書館體育館公園休閑餐飲等 文化娛樂設(shè)施 5 商業(yè)繁華程度 距離商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類、規(guī)模與聚積程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等。并且重申二套房貸首付比例不得低于 40%的老政策，這點對房價會直接產(chǎn)生明顯的遏制效應(yīng)。 ?通知的實質(zhì)就是全國統(tǒng)一并普遍提高了開發(fā)商拿地的首付款，由此會對其資金鏈形成壓力，遏制部分炒地、囤地行為。加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。（城市規(guī)劃） 二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費。 營業(yè)稅“ 2變 5” 政策，傳遞了政府鼓勵自住型和改善型購房需求，抑制投資投機性購房需求的政策信號。“房產(chǎn)稅”可能開征的消息，近日再度成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點。 例如 :有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為 70O元／ m 2,容積率為 5；乙土地的單價為 500元／ m2， 容積率為 3。 ?例如 20221226日在福建福州拍賣的宗地 202222號。 （二）總價、單價、樓面地價 總價格和單位價格（略） 樓面地價：單位建筑面積地價 樓面地價＝土地總價 247。 ?出讓低價 ：政府出讓土地使用權(quán)時的確定的最低價格 ? (1)它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。級別基準(zhǔn)地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。 例如：現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時存在著列 3種估價： (1)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價，即該在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少； (2)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價值是多少就是所謂的期房的價格； (3)估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成，且在建成時的價值是多少。 估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價中最常見、 最大量 的，包括在建工程估價。否則的話，就無法檢驗該估價結(jié)果是否合理。因此，在估價中要特別注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。 類似房地產(chǎn) 是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次以及建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝修改造的條件是：預(yù)計裝修改造后房地產(chǎn)價值的 增加額大于裝修改造費用 。 它要求土地、建筑物與周圍環(huán)境，如綠地比例、配套設(shè)施。 ⑵ 最佳的規(guī)模：對一個企業(yè)而言，其土地、資本、勞動和管理等要素中，只有各要素合理配置與組合，才能發(fā)揮最佳效果。估價時，不應(yīng)以現(xiàn)狀用途為估價依據(jù)，而應(yīng)以可能的最優(yōu)用途（商、服業(yè)）進行估價。 (3)《 中華人民共和國擔(dān)保法 》第三十五條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。 ? (3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 ?城市規(guī)劃、土地用途管制是房地產(chǎn)使用中必須執(zhí)行的強制性標(biāo)準(zhǔn)。 在合法產(chǎn)權(quán)方面具體來說包括 ：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國家所有的土地來估價，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來估價，臨時用地不能當(dāng)做長久用地來估價，違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價，臨時建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價， 違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價，產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)來估價，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價， 共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨有的房地產(chǎn)來估價，等等。（如：原為行政劃撥的土地，轉(zhuǎn)讓時需要補交土地出讓金，這種地使用者沒有自由處置權(quán)） ? 1．在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。那么當(dāng)使用期限到了之后，房子屬于誰？ 《 物權(quán)法 》 第一百四十九條規(guī)定：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 （ 2）使用的長期性 我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是 70年（房地產(chǎn)開發(fā)商的使用權(quán)最高只有 50年），工業(yè)用地 50年，商業(yè)用地 40年，綜合用地 50年，而房屋的使用壽命通常長于這個年限。 ?房地產(chǎn)估價為什么要遵循合法原則 ? 兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值可能有很大的不同。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 、 《 房地產(chǎn)共有權(quán)證 》 和 《 房地產(chǎn)他項權(quán)證 》 三種。 ?西方所謂的 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值 ，在一定程度上反映了這一要求。 在容積率方面 ，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的容積率，則必須以不超過此容積率為前提來估價，如果超過此容積率來估價，由于超出的容積率違法沒有法律保障，由此評估出的較高的價格得不到社會承認，從而不能實現(xiàn)。因此，在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 例如 ：城市中心商服繁華地段有一房地產(chǎn)，規(guī)劃用途為商服業(yè)用途，由于歷史原因，目前為工業(yè)用途、或生活服務(wù)設(shè)施（如菜場），效益明顯偏低，其用途顯然不是最優(yōu)。 最高最佳使用具體包括三個方面： ⑴法律許可范圍內(nèi)最佳的用途：土地可以用作商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，但同一地塊在不同用途狀態(tài)下其收益并不相同，我們要在規(guī)劃許可前提下，選擇能最大限度發(fā)揮房地產(chǎn)效用的用途。 ⑶ 最佳的集約利用度：這里的最佳集約利用度并不是最大集約利用度，不是單純地追求容積率 或其他一些指標(biāo)，而是包括生態(tài)環(huán)境、社會經(jīng)濟要素在內(nèi)的綜合的集約利用度?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)于保留的條件是；現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值 大于 新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額． 裝修改造前提。 重新利用前提。 （三）替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 ?在實際估價中，通常將“估價作業(yè)期” (估價的起止年月日，即正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日 )或估價人員實地查勘估價對象期間的某個日期定為估價時點， 但估價時點并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個日期定為估價時點。此時衡量該估價結(jié)果是否合理，要回到原估價時點 (原估價時點是 1996年 3月 11日 )，相應(yīng)地，估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場狀況等，也都要以原估價時點 1996年 3月 11 日時的狀況為準(zhǔn)。 例如 ，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價值，要根據(jù)其過去的狀況 (現(xiàn)在已不存在了 )和損毀后的狀況的對比來評估。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。 常見的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式有： ①級別基準(zhǔn)地價。 ③路線價。 ①標(biāo)定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價； ②在一般情況下，標(biāo)定地價不進行大面積的評估，只是根據(jù) 土地使用權(quán) 出讓、轉(zhuǎn)讓、 抵押 、出租等市場交易活動或進行 股份制企業(yè) 改制時才進行評估； ③標(biāo)定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。 (1)土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即指出讓前政府控制的最低標(biāo)價； (2)標(biāo)定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容