【正文】 ＝ 375元 /平方米 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ，土地開發(fā)成本分階段均勻投入 ， 則： 資金成本＝ 750 [（ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 375 40% [（ 1＋ 6%） － 1]＋ 375 60% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＋ ＝ /平方米 開發(fā)利潤＝ （ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1, 80,000＝ 108,044,000元 即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。 小結(jié)： 以土地開發(fā)所耗費(fèi)的成本構(gòu)成來推算土地價(jià)格的方法，是我國目前土地估價(jià)的思路之一。試估算出該宗工業(yè)用地的單位面積價(jià)格和總價(jià)格。由于 土地開發(fā)程度通常設(shè)定為宗地紅線外的開發(fā)程度 ，而對(duì)宗地紅線內(nèi)的開發(fā)狀況沒有考慮，因此對(duì)于宗地內(nèi)的開發(fā)和建設(shè)狀況也應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)修正。 其年期修正公式為： K=11/（ 1+r） n 式中： K——年期修正系數(shù)； r——土地還原率； n——土地使用權(quán)年期。 利潤的計(jì)算方法 投資利潤＝ (土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) )投資回報(bào)率 （五）土地增值收益 ?政府出讓土地除收回成本外，同時(shí)要使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。 (四 )利潤 計(jì)算利潤的基數(shù) 投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤，作為投資的回報(bào)，對(duì)土地投資，當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤。土地開發(fā)周期超過一年，利息按復(fù)利計(jì)算。所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，這就是通常所說的“七通一平”。這與項(xiàng)目大小、用地規(guī)模有關(guān)，各地情況不一，視實(shí)際情況而定。對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。 3． 在實(shí)際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費(fèi)的均價(jià)作為待估宗地的土地取得費(fèi) 。 2)相關(guān)稅費(fèi) A、房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)； B、政府規(guī)定的其他有關(guān)稅費(fèi)。 拆遷安置費(fèi) 主要包括拆除 房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi) 、 拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi) 。 ? D、征地管理費(fèi) 征地管理費(fèi)按照建設(shè)用地審批權(quán)限由相應(yīng)的國土資源管理部門分級(jí)征收，計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)為征地補(bǔ)償費(fèi)總金額的 1． 4％一 2． 1％。 ? C、占用菜地的 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 根據(jù)農(nóng)牧漁業(yè)部、國家計(jì)委、商業(yè)部 《 關(guān)于印發(fā) 國家建設(shè)征用菜地繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金暫行管理辦法 的通知 》 中的規(guī)定，凡批準(zhǔn)征用已經(jīng)建設(shè)的連續(xù)三年以上常年種菜或者養(yǎng)殖魚、蝦等的商品菜地和精養(yǎng)魚塘，用地單位須向國家繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。每公頃被征耕地的安置補(bǔ)償費(fèi)，最高不得超過被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍 …… 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 是對(duì)被征地單位已投入土地而未收回的資金的補(bǔ)償 。征地中各項(xiàng)費(fèi)用以待估宗地所在區(qū)域政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或應(yīng)當(dāng)支付的客觀費(fèi)用來確定。 ?成本逼近法的基本公式 V＝ Ea+Ed+T+Rl+R2+R3 式中 V——土地價(jià)格 ? Ea——土地取得費(fèi) ? Ed——土地開發(fā)費(fèi) ? T——稅費(fèi) ? Rl——利息 ? R2——利潤 ? R3——土地增值 ? VE——土地成本價(jià)格 四、成本法估價(jià)步驟 1．判斷待估土地是否適用成本逼近法； 2．收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及增值收益等資料； 3．通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)、利息、利潤； 4．確定土地開發(fā)后較開發(fā)前的價(jià)值增加額； 5．按地價(jià)公式求取估價(jià)土地的土地價(jià)格； 6．對(duì)地價(jià)進(jìn)行修正，確定待估土地的最終價(jià)格。 印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載明金額的萬分之五。 ? 轉(zhuǎn)讓方： 補(bǔ)交土地出讓金（通過劃撥取得時(shí)）。 競買者舉牌應(yīng)價(jià)。 拍賣出讓程序 市土地局制定出讓土地拍賣方案，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，發(fā)布拍賣出讓土地公告。 市土地局組織有關(guān)部門組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)，主持開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)工作。 招標(biāo)出讓程序 市土地局制定出讓土地招標(biāo)方案，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)發(fā)布招標(biāo)公告。 必要時(shí)向成片開發(fā)土地的有意受讓者提交土地開發(fā)建設(shè)方案。 ? 5地質(zhì)條件指數(shù)：也分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣等五個(gè)等級(jí)。 臨街地指自臨街地算起 十八公尺范圍內(nèi)之土地 。產(chǎn)業(yè)集聚是指在一個(gè)適當(dāng)大的區(qū)域范圍內(nèi)，生產(chǎn)某種產(chǎn)品的若干個(gè)不同類企業(yè)，以及為這些企業(yè)配套的上下游企業(yè)、相關(guān)服務(wù)業(yè)，高度密集地聚集在一起。 序號(hào) 影響因素 影響因素的具體分析 1 區(qū)域自然因素 區(qū)域在城鎮(zhèn)的位置 2 區(qū)域社會(huì)因素 常住人口及流動(dòng)人口數(shù)量、社會(huì)人文環(huán)境 3 交通狀況 街道狀況、道路狀況與交通便捷程度 4 設(shè)施狀況 供水、排水、供電、供氣、通訊的 基礎(chǔ)設(shè)施 學(xué)校醫(yī)院農(nóng)貿(mào)市場銀行郵政等 生活設(shè)施 圖書館體育館公園休閑餐飲等 文化娛樂設(shè)施 5 商業(yè)繁華程度 距離商業(yè)中心的距離、商務(wù)設(shè)施的種類、規(guī)模與聚積程度、經(jīng)營類別、客流的數(shù)量與質(zhì)量等。并且重申二套房貸首付比例不得低于 40%的老政策，這點(diǎn)對(duì)房價(jià)會(huì)直接產(chǎn)生明顯的遏制效應(yīng)。 ?通知的實(shí)質(zhì)就是全國統(tǒng)一并普遍提高了開發(fā)商拿地的首付款，由此會(huì)對(duì)其資金鏈形成壓力，遏制部分炒地、囤地行為。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。（城市規(guī)劃） 二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)。 營業(yè)稅“ 2變 5” 政策，傳遞了政府鼓勵(lì)自住型和改善型購房需求，抑制投資投機(jī)性購房需求的政策信號(hào)?！胺慨a(chǎn)稅”可能開征的消息，近日再度成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點(diǎn)。 例如 :有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為 70O元／ m 2,容積率為 5；乙土地的單價(jià)為 500元／ m2， 容積率為 3。 ?例如 20221226日在福建福州拍賣的宗地 202222號(hào)。 （二）總價(jià)、單價(jià)、樓面地價(jià) 總價(jià)格和單位價(jià)格（略） 樓面地價(jià)：單位建筑面積地價(jià) 樓面地價(jià)＝土地總價(jià) 247。 ?出讓低價(jià) ：政府出讓土地使用權(quán)時(shí)的確定的最低價(jià)格 ? (1)它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價(jià)，但都起著調(diào)控市場交易地價(jià)的作用。路線價(jià)是通過對(duì)面臨特定街道、使用價(jià)值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價(jià)并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價(jià)。級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)土地級(jí)別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價(jià)，它僅能反映同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)。 例如：現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，可能同時(shí)存在著列 3種估價(jià)： (1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的估價(jià)，即該在建工程在現(xiàn)在這個(gè)樣子的價(jià)值是多少； (2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間后將建成，而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價(jià)值是多少就是所謂的期房的價(jià)格； (3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的估價(jià)，如該在建工程經(jīng)過一段時(shí)間后將建成，且在建成時(shí)的價(jià)值是多少。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的情形，是估價(jià)中最常見、 最大量 的，包括在建工程估價(jià)。否則的話，就無法檢驗(yàn)該估價(jià)結(jié)果是否合理。因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。 類似房地產(chǎn) 是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次以及建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進(jìn)行估價(jià)。對(duì)現(xiàn)有建筑物應(yīng)進(jìn)行裝修改造的條件是：預(yù)計(jì)裝修改造后房地產(chǎn)價(jià)值的 增加額大于裝修改造費(fèi)用 。 它要求土地、建筑物與周圍環(huán)境，如綠地比例、配套設(shè)施。 ⑵ 最佳的規(guī)模：對(duì)一個(gè)企業(yè)而言，其土地、資本、勞動(dòng)和管理等要素中，只有各要素合理配置與組合，才能發(fā)揮最佳效果。估價(jià)時(shí)，不應(yīng)以現(xiàn)狀用途為估價(jià)依據(jù)，而應(yīng)以可能的最優(yōu)用途（商、服業(yè)）進(jìn)行估價(jià)。 (3)《 中華人民共和國擔(dān)保法 》第三十五條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。 ? (3)在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 ?城市規(guī)劃、土地用途管制是房地產(chǎn)使用中必須執(zhí)行的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。 在合法產(chǎn)權(quán)方面具體來說包括 ：農(nóng)民集體所有的土地不能當(dāng)做國家所有的土地來估價(jià)，行政劃撥的土地不能當(dāng)做有償出讓的土地來估價(jià)，臨時(shí)用地不能當(dāng)做長久用地來估價(jià)，違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價(jià)， 違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價(jià)，產(chǎn)權(quán)有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)無爭議的房地產(chǎn)來估價(jià)，手續(xù)不完備的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)完備的房地產(chǎn)來估價(jià)，部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)， 共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做獨(dú)有的房地產(chǎn)來估價(jià)，等等。（如：原為行政劃撥的土地，轉(zhuǎn)讓時(shí)需要補(bǔ)交土地出讓金，這種地使用者沒有自由處置權(quán)） ? 1．在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。那么當(dāng)使用期限到了之后，房子屬于誰？ 《 物權(quán)法 》 第一百四十九條規(guī)定：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 （ 2）使用的長期性 我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是 70年（房地產(chǎn)開發(fā)商的使用權(quán)最高只有 50年），工業(yè)用地 50年，商業(yè)用地 40年，綜合用地 50年，而房屋的使用壽命通常長于這個(gè)年限。 ?房地產(chǎn)估價(jià)為什么要遵循合法原則 ? 兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價(jià)值可能有很大的不同。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 、 《 房地產(chǎn)共有權(quán)證 》 和 《 房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證 》 三種。 ?西方所謂的 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值 ，在一定程度上反映了這一要求。 在容積率方面 ，如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的容積率，則必須以不超過此容積率為前提來估價(jià)，如果超過此容積率來估價(jià)，由于超出的容積率違法沒有法律保障，由此評(píng)估出的較高的價(jià)格得不到社會(huì)承認(rèn)，從而不能實(shí)現(xiàn)。因此，在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 例如 ：城市中心商服繁華地段有一房地產(chǎn)，規(guī)劃用途為商服業(yè)用途，由于歷史原因，目前為工業(yè)用途、或生活服務(wù)設(shè)施（如菜場），效益明顯偏低，其用途顯然不是最優(yōu)。 最高最佳使用具體包括三個(gè)方面： ⑴法律許可范圍內(nèi)最佳的用途：土地可以用作商業(yè)、工業(yè)、住宅等多種用途，但同一地塊在不同用途狀態(tài)下其收益并不相同，我們要在規(guī)劃許可前提下，選擇能最大限度發(fā)揮房地產(chǎn)效用的用途。 ⑶ 最佳的集約利用度：這里的最佳集約利用度并不是最大集約利用度，不是單純地追求容積率 或其他一些指標(biāo)，而是包括生態(tài)環(huán)境、社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素在內(nèi)的綜合的集約利用度?，F(xiàn)有建筑物應(yīng)于保留的條件是；現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值 大于 新建房地產(chǎn)的價(jià)值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費(fèi)用及建造新建筑物的費(fèi)用之后的余額． 裝修改造前提。 重新利用前提。 （三）替代原則 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 ?在實(shí)際估價(jià)中，通常將“估價(jià)作業(yè)期” (估價(jià)的起止年月日，即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日 )或估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)， 但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要將過去或未來的某個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。此時(shí)衡量該估價(jià)結(jié)果是否合理，要回到原估價(jià)時(shí)點(diǎn) (原估價(jià)時(shí)點(diǎn)是 1996年 3月 11日 )，相應(yīng)地，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場狀況等，也都要以原估價(jià)時(shí)點(diǎn) 1996年 3月 11 日時(shí)的狀況為準(zhǔn)。 例如 ，建筑物被火災(zāi)燒毀后，確定其損失程度和損失價(jià)值，要根據(jù)其過去的狀況 (現(xiàn)在已不存在了 )和損毀后的狀況的對(duì)比來評(píng)估。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值就屬于這種情況。 常見的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式有： ①級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。 ③路線價(jià)。 ①標(biāo)定地價(jià)是政府評(píng)估的具體地塊的地價(jià)，即宗地地價(jià)； ②在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是根據(jù) 土地使用權(quán) 出讓、轉(zhuǎn)讓、 抵押 、出租等市場交易活動(dòng)或進(jìn)行 股份制企業(yè) 改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估； ③標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。 (1)土地使用權(quán)出讓底價(jià)主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機(jī)因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價(jià)，即指出讓前政府控制的最低標(biāo)價(jià)； (2)標(biāo)定地價(jià)則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容