【正文】 定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實(shí)例價格高 3%。（ 2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正，修正計(jì)算如下（假定折現(xiàn)率為 8%）：（ 3）關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間，容積率增加 ，地價增加2%。則： 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝ 個別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： 交易實(shí)例 A的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 B的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ 交易實(shí)例 C的個別因素修正系數(shù)＝ ＝ A＝ 1,550 ＝ 1,758（元 / M2 ） B＝ 1,200 ＝ 1,771（元 / M2 ） C＝ 1,400 ＝ 1,762（元 / M2 ） 因得到的 3個比準(zhǔn)價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果： 待估宗地評估價值（單價）＝（ 1,758＋ 1,771＋ 1,762） /3 ＝ 1,764（元 / M2 ） 待估宗地評估價值（總價）＝ 1,7643,000 ＝ 5,292,000元第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法n 剩余法（假設(shè)開發(fā)法）是指在評估具有開發(fā)潛力的土地價值時，通過 估計(jì) 將其開發(fā)形成房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)的 預(yù)期收益 ， 扣除 為建造和銷售該房地產(chǎn)所花費(fèi)的必要 成本費(fèi)用 以及 合理利潤 后的剩余額，以此作為被估土地價格的方法 。第六節(jié) 房地產(chǎn)評估的剩余法 一、基本思路和計(jì)算公式 二、適用范圍及注意事項(xiàng) 該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。n 運(yùn)用該方法時需要注意： （ 1）正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2）正確預(yù)期賣樓價 （ 3）正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本、費(fèi)用與收益發(fā)生的時間， 必要時需折現(xiàn)。 地價＝賣樓價－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤n [例 ]待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)空地，土地面積為 5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率 4，覆蓋率 ≤50% ，土地使用權(quán)年限為 50年。試估算該宗地目前的價格。選用評估方法 該宗地為待建筑土地，適用剩余法進(jìn)行評估，故確定采用剩余法進(jìn)行評估。選擇和確定最佳開發(fā)方式 根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為 8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積 15,000平方米。估算建設(shè)周期 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年。預(yù)計(jì)售樓價 經(jīng)分析 預(yù)測 ，該開發(fā)項(xiàng)目完成后，其中全部商業(yè)用房和 30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余 20%在 1年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價為每平方米 8,500元，住宅的平均售價為每平方米 6,500元。估算開發(fā)費(fèi)用 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 4,000萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 6%，成本利潤率為 20%，貸款的年利息率為 6%，租售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價的 4%。 在未來 2年的建設(shè)周期 中，開發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下： 第一年需投入 60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入 40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。求取地價確定折現(xiàn)率為 8%，則：樓價＝ 8,5005,000/ （ 1＋ 8%） 2＋ 6,50015,000/ （ 1＋ 8%） 2[30%/ （ 1＋ 8%） 0＋ 50%/（ 1＋ 8%） ＋20%/（ 1＋ 8%） 1]＝ 11,建筑費(fèi)＝ 4,00060%/ （ 1＋ 8%） ＋ 4,00040%/ （1＋ 8%） ＝ 3,各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算各年建筑費(fèi)的投入實(shí)際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計(jì)算的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中。的方便，假定各年的建筑費(fèi)的投入集中在各年的年中。專業(yè)費(fèi)用＝ 3,6% ＝ 租售費(fèi)用及稅費(fèi)＝ 11,4 ％＝ 投資利潤＝（總地價＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用） 20 ％ ＝總地價 20 ％＋（ 3,＋ ） 20 ％ ＝總地價 20 ％＋ 利息 ＝（總地價＋總建筑費(fèi)用＋專業(yè)費(fèi)用） 6 ％總地價＝（ 11,－ 3,－ － － （總地價+）總地價=（ ） /＝ 6,＝ 4971萬元 單位地價＝ 4971/5,000＝ 9940元 /平方米 地價＝ 賣樓價 － 建筑費(fèi) －專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤在建工程評估n 在建工程及評估特點(diǎn) —— 在建工程是指正在施工或雖然完工但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目，包括建筑工程和設(shè)備安裝工程，以及維護(hù)、改建、擴(kuò)建和大修理等固定資產(chǎn)建設(shè)或改良工程。 1．基礎(chǔ)資料 2．查勘資料 3．相關(guān)信息資料資料收集與分析在建工程評估方法重置核算法 是對在建工程按工程完成情況的客觀投入成本進(jìn)行估算，來確定在建工程評估值的方法。簡化的計(jì)算公式是 ：對于有完整的用料、用工和安裝工程記載的在建工程項(xiàng)目，用重置核算法得到的評估結(jié)果比較客觀、真實(shí)在建工程評估值=∑( 各項(xiàng)直接費(fèi)項(xiàng)目工程量 定額單價）＋ ∑( 應(yīng)計(jì)間接費(fèi)的直接費(fèi)項(xiàng)目 規(guī)定的間接費(fèi)率）＋材料、人工價差調(diào)整＋資金成本n 預(yù)算調(diào)整法 是根據(jù)預(yù)算的基礎(chǔ)資料的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，將未完工工程所完成的工程量，由預(yù)算口徑調(diào)整為重置成本來確定在建工程的方法。在建工程評估值=（按實(shí)際工程量的預(yù)算造價－不可預(yù)見費(fèi)） （ 1＋預(yù)算調(diào)整系數(shù)）＋實(shí)際發(fā)生的不可預(yù)見費(fèi)這一方法的關(guān)鍵在預(yù)算調(diào)整系數(shù)的估計(jì)，預(yù)算調(diào)整系數(shù)由工程量差異、材料及人工的量差與價差、定額和間接費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異綜合確定，調(diào)整預(yù)算若能確定，評估計(jì)算就比較簡單 。形象進(jìn)度法 亦稱部位進(jìn)度法，它是根據(jù)在建工程項(xiàng)目完工后的，綜合未完工程形象進(jìn)度評估在建工程的方法在建工程評估值 =工程預(yù)算造價 在建工程完工進(jìn)度百分比在建工程完工進(jìn)度百分比=∑ （各部位完工形象進(jìn)度 % 各部位占總工程造價 %）P198第 7題n （ 1）估算在建工程的完工程度：n 完工程度 n = 15%100%+60%60%+25%0 = 51%n （ 2）建筑工程預(yù)算造價：n 400150 = 250 （萬元）n （ 3）估算在建工程評估值：n 在建工程評估值 = 預(yù)算造價 完工進(jìn)度（ %）n = 25051%n = （萬元）n （ 1）設(shè)土地價格為 xn x= n 即地塊總價為 n 該 地塊的單位面積價格 = = /平n 樓面地價 = =1517元 /平方米n 或：樓面地價 =土地單價 /容積率 =n =1517元 /平方米n （ 2）容積率 = n 建筑總面積 =土地總面積 容積率 =50004=20230平方米n 建筑物占地面積 =土地總面積 覆蓋率=500050%=2500 平方米n 建筑物層數(shù) = =8層n 建筑物每層平均分?jǐn)偟貎r =247。8= 萬元覆蓋率 50%n （ 1）求該房地產(chǎn)未來 5年收益的現(xiàn)值n 400（ 11/） 247。 = （萬元） （ 2）假定該房地產(chǎn)當(dāng)前價值這 P，則該房地產(chǎn)第 5年末出售收益的現(xiàn)值為 :n {P（ 1+5%） P5%30%}247。（ 1+10%） = n （ 3）求該房地產(chǎn)當(dāng)前的價值n P = + P = （萬元）55演講完畢，謝謝觀看