【正文】 配有觀光電梯、滾梯、客用電梯及貨梯15部，方便住客上下使用。（5）經(jīng)營狀況該飯店的營業(yè)收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且營運成本率降低，經(jīng)營逐步好轉。在北京各大飯店綜合指數(shù)排名中名列前10名內。2001年平均入位率為70%～80%，2002年與上年持平。（6）使用維護估價對象為五星級酒店，1998－2001年完成裝修改造，目前已投入使用約l 1年，由于建筑及裝修質量較高，維護及使用狀況良好，各部位基本無較大磨損，屬于完好房。市場背景分析l、北京市房地產情況北京是世界著名的文化古都，全國政治、文化、經(jīng)濟、科學技術以及國際交往的中心，又由于即將舉辦的⒛08北京奧運，對海內外房地產投資極具吸引力。如北京興建了大量住宅小區(qū)及相關設施，大型商場、寫字樓、旅游飯店、體育場館等公共服務設施；有特色的CBD、金融街、中關村等新型商務中心已經(jīng)形成：城八區(qū)危改有計劃的持續(xù)：一大批水、電、氣、熱、污水處理、公路（五環(huán)、六環(huán)）、地鐵、輕軌等基礎設施工程交付使用（或在建）；更加重視綠化隔離帶及城市綠地、公園建設：完善了城市的硬件設施，大大改善了投資環(huán)境，使城市面貌發(fā)生了根本變化。2002年1至10月份，全市房地產開發(fā)投資繼續(xù)居主導地位，%。我國政府已采取降低利率、減少存款、五一長假等政策刺激消費，并在短期內取得了良好效果；而且，中國加入WTO使國外投資者以更加長遠的眼光看待中國市場，加入WTO后，對外貿易預計會增長，所以申奧成功和加入WTO部分抵消了全球經(jīng)濟蕭條的不良影響。旅游活動可以直接帶動和推進相關社會生產活動的不斷深化和發(fā)展，具有高度的關聯(lián)帶動功能。飯店行業(yè)在整個旅游產業(yè)占據(jù)了相當核心的地位。世界經(jīng)濟貿易的發(fā)展以及旅游行業(yè)的周期性變化直接對飯店行業(yè)的兩類主要客源商務客人以及旅游者構成重要影響。穩(wěn)定增長的經(jīng)濟環(huán)境將促進旅游業(yè)、商業(yè)往來的繁榮，會刺激休閑娛樂消費的增加；另一方面，經(jīng)濟衰退時期、戰(zhàn)爭時期則會消減商務和旅游活動。在我國，2000年，全國10481家旅游飯店營業(yè)收入），上繳營業(yè)稅；。全國外商和港澳臺投資興建的833家飯店。1999年全國增加旅游飯店1253家，%，增長l %，全國有旅游飯店7035家。其中星級旅游飯店6029家，比上年增加2173家，包括：五星級飯店117家，增加40家；四星級飯店352家，增加148家；三星級飯店1899冢，增加607家：二星級飯店3061家，增加1163冢；一星級飯店600家，增加215家。北京的大部分飯店是20世紀80年代和90年代建成的，具有國際先進水平的管理和服務。2001年底，北京有涉外飯店（公寓）7111家、客房90000余問，數(shù)量居全國各城市之首：營業(yè)收入142億，固定資產340億、均排名第一； 5億，僅次于上海；利潤率排在廣州上海之后。四星級和五星級飯店客房總數(shù)26561間。到2008年，預測北京的星級飯店總數(shù)將達到800家、客房13萬問，屆時市場競爭也會相當激烈。%，近兩年呈盈利狀態(tài)，且近年內數(shù)量不會有大幅增長，所以五星級飯店的市場經(jīng)營狀況看好。周邊市場分析估價對象位于地區(qū)，該地區(qū)現(xiàn)已成為北京較成熟的商務、旅游、購物中心，周邊聚集高檔酒店、涉外寫字樓、大型購物中心等，商務氛圍濃郁。周邊類似5星級飯店，所設豪華套間、行政套間和標準間的日房價，如飯店為660－2 l 90元，x大酒店600－1920元，飯店820－2300元左右，競爭激烈。估價測算過程客房部分收入估價對象共有客房396間，其中套房共21間，包括豪華套房l5間、行政套房6間；標準客房375間，以上客房均按不同風格進行了適合其使用用途的裝修。依據(jù)其實際情況及周邊類似檔次物業(yè)的市場情況，考慮淡旺季的比例各占一半，確定其日租價水平：豪華套房；行政套房，標準客房的淡旺季租金。餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的收入（1）餐飲自營部分估價對象中共有餐廳六個，共可容納700多人同時就餐，加宴會廳等約容納1200人。（2）康樂中心等自營部分主樓部分的康樂中心、會議廳、商品部自營用房主要包括如下：估價人員對以上康樂中心等設施用房的經(jīng)營狀況進行了實地調查，了解了近年該飯店的財務報表，對照當?shù)厥袌鲱愃莆飿I(yè)水平，康樂中心等的收入約為客房收入的11%左右。該總租金已為有效毛租金收入 ，考慮平均出租率、租金損失、裝修免租期損失等約為92%，有效毛收入率為75%。（4）停車場飯店有地上、地下兩個停車場。若按小時計費，5元/小時，每天按12小時營業(yè)時間、節(jié)假日停車率90%，平日50%。（5）附屬及設備用房地上地下共有附屬及設備用房5863，34 m2，是屬于應由估價對象的收益性商業(yè)用房分攤 的面積，雖然沒有直接收入，但間接從其他商業(yè)用房的收益中獲得收益。（6）餐飲、康樂、商業(yè)等其他用房的年收入合計？年運營費用運營費用是指為維護飯店房地產持續(xù)運營產生有效總收益，必須發(fā)生的期間性開支。年經(jīng)營費用包括營業(yè)稅l金及附加、營業(yè)成本費用、人員工資福利、營業(yè)費用、管理財務費、能源事業(yè)費消耗、維護修理零部件更新費、市場推廣、房產稅、保險費、商業(yè)設備的折舊、物業(yè)管理公司酬金。各項成本費用的估算，參考了本物業(yè)近兩年的情況，該類物業(yè)的市場水平，以及對未來管理水平穩(wěn)步提高的判斷。（11）商業(yè)設備折舊即餐飲廚房、洗衣房、停車場等商用設備及客房家具的年折舊費為210萬元。安全利率選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值包括投資風險補償、管理負擔補償、缺乏流動性補償及其他影響因素等。%。根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，該地區(qū)為商業(yè)用途。估價對象建筑物為鋼混結構的非生產用房，其耐用壽命為60年。土地出讓金估價對象的土地性質為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關規(guī)定除保證處分手續(xù)費外，首先須向北京市政府繳納土地出讓地價款。通過對估價對象周邊同類用途土地的地價水平調查，根據(jù)北京市基準地價及其修正結果（計算過程略），并結合估價對象實際情況，確定地區(qū)旅游類酒店房地產應補辦出讓手續(xù)，繳納的土地出讓（金）地價款為地上商業(yè)2000元/m地上車庫900元/m地下收益部分面積按地上價格l/3即660元/m2計算，則補交的出讓（金） 0萬元。成本法的理論依據(jù)是生產費用價值論和替代原理。估價時需要考慮所需的一切合理、必要的費用（包括土地取得費用、前期工程費、建筑安裝工程費、管理費、投資利，弘、銷售費用）、銷售稅金和房地產的社會平均開發(fā)利潤。估價中，各項費用的取值參考了該項目的實際建造成本，以分析項目的特點，主要是按同類房地產的市場價格和水平測算。（l）購置土地的價款根據(jù)《北京市人民政府發(fā)布北京市出讓土地使用權基準地價的通知》【京政發(fā)［2002］32號】文件，正常購置土地價款包括毛地價（土地使用權出讓金、市政基礎設施建設費）及拆遷費等。確定估價對象的土地購置J總價折合建筑面積為：5249元/m2。（3）其他策劃、招標服務費、土地評估、契稅、印花稅、手續(xù)費等，%。建安工程費單位造價為6100元/m2。根據(jù)該項目的建筑和結構類型、建筑面積，按照2000年《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發(fā)期為3年，其中土地開發(fā)期為1年，工程施工期為2年。銷售稅費銷售費用包括廣告宣傳和銷售代理費，%，%，合計，7%?？紤]到本項目開發(fā)年限較長在2，5年以上，屬旅游業(yè)類別，但處在市商業(yè)中心的特殊地理位置、建設期風險也一般，故確定發(fā)展商的投資利潤率為25%。估價對象于1991年8月建成，至今經(jīng)過年限已達1 I年，但經(jīng)過估價人員現(xiàn)場踏勘和工程人員介紹：基礎、承重結構、墻、屋面、樓板，結構完好；飯店門窗、墻、地面、天棚等裝修基本保持較新的狀態(tài)；其他部分裝修完好；設備主機運行良好，完全滿足使用要求。經(jīng)估價人員的經(jīng)驗判斷，有效經(jīng)過年限小于實際經(jīng)過年限，同時根據(jù)估價對象土地與建筑物的比例、長壽命項目與設備、裝修等項目的比例，及分類折舊計算，綜合年限法與實際觀察法，確定綜合成新率為90%。附件附件一：估價對象位置示意圖 附件二：《國有土地使用合同》復印件 附件三：《國有土地使用證》復印件 附件四：《房屋所有權證》復印件 附件五：估價對象現(xiàn)狀照片 附件六：委托人營業(yè)執(zhí)照復印件附件七：估價機構房地產估價資質證書 附件八：房地產估價師資格證書