【正文】 如采用指數(shù)表示，以標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域狀況為 100，則： 標(biāo)準(zhǔn)化 區(qū)域因素 修正 修正 交易實(shí)例價格 100/（ ） （ ） /100＝估價對象區(qū)域下的價格 114 可采用直接比較，比較交易實(shí)例與被估房地產(chǎn)之間的差別，確定個別因素修正的內(nèi)容，然后對每一項造成交易實(shí)例價格差異的個別因素進(jìn)行分析，求出修正系數(shù)。一種方法是以估價對象房地產(chǎn)的狀況為標(biāo)準(zhǔn)，交易實(shí)例逐相與它進(jìn)行比較打分，然后將所得分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價格的比率。公式： 交易實(shí)例價格 個別因素修正系數(shù)＝估價對象狀況下的價格 或： 交易實(shí)例價格 100/( 1177。 G%)＝估價對象狀況下的價格 177。 G%為交易實(shí)例以評估對象狀況為基準(zhǔn)的價格高、低百分率。 個別因素中的容積率修正系數(shù)一般應(yīng)通過取得容積率變化與價格的關(guān)系來求得。 個別因素中的土地使用年限修正可用下列公式計算修正系數(shù)： 年限修正系數(shù) =[11/（ 1+r） m]/[11/(1+r)n] 式中： m—— 被估土地使用權(quán)剩余年限 n—— 交易實(shí)例的使用權(quán)剩余年限 r—— 折現(xiàn)率 115 經(jīng)過上述各種因素的修正，就把某一交易實(shí)例價格轉(zhuǎn)化為被估對象的價格，這一價格一般稱比準(zhǔn)價格，公式： 交易實(shí)例價格 100/( ) （ ） /100 100/( ) 100/（ ） ＝被估對象價格 116 （六）被估房地產(chǎn)價格的確定 通過交易情況修正、交易時間修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，就把交易實(shí)例的價格轉(zhuǎn)化成了被估房地產(chǎn)價格，但由于用來比較參照的交易實(shí)例有多個（一般應(yīng)在 3個以上），通過修正后每一個交易實(shí)例都得出一個價格（比準(zhǔn)價格），而且可能都不同，最后需要綜合求出一個價格作為被估房地產(chǎn)的評估價格，一般可用統(tǒng)計分析的方法，如簡單算術(shù)平均數(shù)法、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法、眾數(shù)法、中位數(shù)法等，也可以某一交易實(shí)例經(jīng)修正后的價格為主，其他比準(zhǔn)價格僅供參考。 117 四、應(yīng)用舉例 例：某待估宗地甲，與待估宗地條件類似的交易實(shí)例宗地為 A，有關(guān)對比因素指標(biāo)如下表所示： 118 宗地 成交價 交易 時間 容積率 區(qū)域因素 個別 因素 地價 指數(shù) 甲 0 0 110 A 500萬元 2% 1% 102 119 表中百分比指標(biāo)為交易實(shí)例與待估宗地相比增減變動幅度。據(jù)調(diào)查，待估宗地所在城市此類用地容積率每增加 ，宗地單位地價（地面地價）比容積率為 1時的地價增加 8%。 試評估待估宗地甲的價格。 120 解： 區(qū)域因素修正系數(shù) =100/98 個別因素修正系數(shù) =100/101 容積率修正系數(shù) =（ 1+8% 1） /（ 1+8% 3） 交易時間修正系數(shù) =110/102 評估值 =500 （ 100/98） （ 100/101） （ ） （ 110/102） =500 = 121 第六節(jié) 假設(shè)開發(fā)法 一、基本思路和計算公式 二、適用范圍及注意事項 三、操作步驟 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 五、假設(shè)開發(fā)法計算中各參數(shù)的估算 六、應(yīng)用舉例 122 一、基本思路和計算公式 假設(shè)開發(fā)法，也稱為剩余法，其基本技術(shù)思路是在求取待開發(fā)房地產(chǎn)價格時，將待開發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除正常的開發(fā)費(fèi)用、稅金及正常的開發(fā)利潤，以倒推算出的剩余值作為待估房地產(chǎn)價格。正常的開發(fā)費(fèi)用即為建造和銷售房屋所花費(fèi)的必要費(fèi)用，如前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、設(shè)計費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、資金成本等。 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的基本技術(shù)思路，其基本公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 資金成本 銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 取得待開發(fā)房地產(chǎn)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 123 目前假設(shè)開發(fā)法在待開發(fā)土地的價格評估中運(yùn)用較為廣泛。因此假設(shè)開發(fā)法在現(xiàn)實(shí)中的具體計算公式為： 地價 =預(yù)期樓價 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 利息 稅費(fèi) 利潤 124 假設(shè)開發(fā)法來源于成本法，成本法評估房地產(chǎn)的公式為： 房地產(chǎn)價格＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi)＋正常利潤 上述公式也可以表述為： 房地產(chǎn)價格＝取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價款＋取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi)＋正常利潤 不難看出可以從成本法的公式推出假設(shè)開發(fā)法的公式。 125 二、適用范圍及注意事項 假設(shè)開發(fā)法主要適用于： （ 1）待開發(fā)的土地（包括生地、毛地和熟地）的價格評估； （ 2）待拆遷改造土地的價格評估，這時的建筑費(fèi)應(yīng)包括拆遷費(fèi)用； （ 3）未開發(fā)完工的房地產(chǎn)（在建工程）。 126 三、操作步驟 。包括整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程所需的時間，以及開發(fā)過程中的各個時期各項費(fèi)用的投入時間。 ，既賣樓價。 ，包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、利息及租售費(fèi)用的估算 127 四、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 在考慮貨幣時間價值時采用折現(xiàn)的方式，這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流折現(xiàn)法。 在考慮貨幣時間價值時采用計算利息的方式，在這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。 128 五、假設(shè)開發(fā)法計算中各參數(shù)的估算 開發(fā)經(jīng)營期是從取得估價對象待開發(fā)房地產(chǎn)到將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的所經(jīng)歷的時間。開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和租售期。 評估中一般采用開發(fā)期，因?yàn)殚_發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般就是開發(fā)結(jié)束后的房地產(chǎn)價值。 開發(fā)期的估計一般采用比較法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類型、同等規(guī)模的類似開發(fā)項目已有的正常開發(fā)期來估計。 129 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值是指開發(fā)完成時房地產(chǎn)狀況的市場價格。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般采用預(yù)測來求取。對于出售的房地產(chǎn)通常上一采用比較法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢，對于直接出租或直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，可以先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，在采用收益法求得價值。 130 、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi) 假設(shè)開發(fā)法來源于成本法，可以說是成本法的倒算法，故估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項估算估算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。 131 資金成本估算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。應(yīng)計算利息的項目包括待開發(fā)房地產(chǎn)的價值、投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計息。待開發(fā)房地產(chǎn)的價值是假定在估價時點(diǎn)一次付清，所以計息起點(diǎn)是估價時點(diǎn)。有些費(fèi)用不是發(fā)生在一個時點(diǎn)，而是在一段時間內(nèi)連續(xù)發(fā)生，計息時可以假定在發(fā)生的時間段內(nèi)均勻發(fā)生。當(dāng)然也可以根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的一般規(guī)律，來分段計息。 132 估算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。估算時要注意計算基數(shù)與所采用利潤率的口徑一致。 133 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)是假定投資者購買了待開發(fā)房地產(chǎn)，在交易時作為買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等，該項費(fèi)用一般可根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比例估算。 134 折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流折現(xiàn)法時需確定的一個重要參數(shù)。可以是資金的利息率，也可以是類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率（體現(xiàn)資金利息和開發(fā)利潤兩部分）。如果折現(xiàn)率僅體現(xiàn)資金利息率，則在現(xiàn)金流折現(xiàn)法中還需考慮開發(fā)利潤，如果折現(xiàn)率采用類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均收益率，則就不再需要考慮開發(fā)利潤。 135 六、應(yīng)用舉例 例 : 待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ” 的待開發(fā)建筑用地，土地面積為 3000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為住宅，允許容積率 ，土地使用權(quán)年限為 50年。試估算該宗地目前的單位地價和樓面地價。 136 解： 。該宗地為待建筑用地，適用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，故確定采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估。 。根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預(yù)測，評估人員認(rèn)為該宗地最佳的開發(fā)方式是建造高檔住宅。 。預(yù)計正常情況下該項目的建設(shè)周期為 2年。 。經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項目完成后，預(yù)計平均售價為 15000元 /平方米。 137 。預(yù)計建筑費(fèi)為 3000元 /平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。成本利潤率為 30%，銀行貸款的年利息率為 6%，銷售費(fèi)用和稅費(fèi)合計為售樓價的 8%。 。 地價 =預(yù)期樓價 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 利息 稅費(fèi) 利潤 (1)計算樓價 樓價 ==3000 15000=112,500,000元 (2)計算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi) =3000 3000=22,500,000元 專業(yè)費(fèi)用＝建筑 10% =22,500,000 10%=2,250,000元 建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)合計 =22,500,000+2,250,000 =24,750,000元 138 (3)計算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用和稅費(fèi)＝ 112,500,000 8%=9,000,000元 (4)計算投資利息 投資利息 =地價 [(1+6%)21]+24,750,000 [(1+6%)2/21] ＝ +1,485,000 (5)計算利潤 利潤 =(地價 +建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi) ) 30% = +24,750,000 30% = +7,425,000 (6)求取地價 地價 =112,500,00024,750,0009,000,000 1,485, 7,425,000 地價 =69840000/=49,058,724元 139 (7)評估結(jié)果 單位地價 =49,058,724/3000=16,353/平方米 樓面地價 =16,353/=6,541元 /平方米 140 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價修正法 一、基本思路及計算公式 二、適用范圍及條件 三、操作要點(diǎn)和步驟 141 一、基本思路及計算公式 基準(zhǔn)地價修正法是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ幕鶞?zhǔn)地價作為參照，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與所在區(qū)域的平均條件相比較，進(jìn)行修正，從而求得待估宗地市場價值的一種方法 采用基準(zhǔn)地價修正法一般根據(jù)具體宗地的各種地價影響因素與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的土地級別區(qū)域整體影響因素狀況的差別進(jìn)行商服繁華度、城市設(shè)施完備度和環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度等區(qū)域因素和容積率、時間、土地使用權(quán)年限等個別因素的修正。因此基準(zhǔn)地價修正法運(yùn)用的計算公式為： 待估宗地價格 =待估宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價 區(qū)域因素修正系數(shù) 時間修正系數(shù) 年限修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 其他因素修正系數(shù) 142 二、適用范圍及條件 基準(zhǔn)地價修正法適用于政府已公布基準(zhǔn)地價的城鎮(zhèn)的土地價格評估，這是運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法的首要條件。 基準(zhǔn)地價修正法比較適用于進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價格的評估，因?yàn)閷τ诖竺娣e的土地來說市場的交易實(shí)例一般較少，也很難運(yùn)用收益法。 143 三、操作要點(diǎn)和步驟 。 ，明確待估宗地所在區(qū)域相應(yīng)用途的級別基準(zhǔn)地價以及因素條件 。 。 。 土地使用權(quán)年限修正系數(shù)的計算公式為： 年限修正系數(shù) =[11/（ 1+r） m]/[11/(1+r)n] 式中： m—— 被估土地使用權(quán)剩余年限 n—— 該用途土地使用權(quán)的法定最高年限 r—— 折現(xiàn)率 。 。 144 第八節(jié) 路線價法 一、基本思路及計算公式 二、適用范圍及條件 三、操作步驟及內(nèi)容 四、深度指數(shù) 五、應(yīng)用舉例 145 一、基本思路及計算公式 路線價法是對面臨特定街道、接近性相等的城市土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)塊土地的平均單價，此單價稱為路線價，然后據(jù)此路線價，再配合深度指數(shù)表，用數(shù)學(xué)方法計算出臨接該街道的各宗地價格的一種土地價格評估的方法。 在正常情況下，路線價法可用下列數(shù)學(xué)公式表示： 宗地地價（總價） =路線價 深度指數(shù) 宗地面積 （或宗地臨街寬度） 146 如果待估宗地的臨街條件及形狀不正常，即街道兩邊的土地另有特殊條件存在，例如屬街角地、兩面臨街、袋地、三角形地、梯形地、不規(guī)則地等，這時的計算公式為： 宗地地價（總