【正文】 包括工程（紅線內(nèi)）所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)用。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、預(yù)算審查費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)等 。包括由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，如居委會(huì)、派出所、托兒所等的建設(shè)費(fèi)用。 。 。 35 （三）管理費(fèi)用、（四）資金成本 （三）管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等。 36 （五）銷售費(fèi)用。（空房看管費(fèi)、保修期內(nèi)的維修費(fèi)等） （六）銷售稅費(fèi)。 。 37 （七）開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其他商品生產(chǎn)企業(yè)一樣，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)也是追求利潤(rùn)，商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的利潤(rùn)是商品價(jià)格的組成部分，同樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)也應(yīng)是房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成部分。它通常會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生全面的影響，從而成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本因素。這些因素可細(xì)分為商業(yè)繁華度、道路通達(dá)度、交通便捷度、設(shè)施完備度和環(huán)境質(zhì)量狀況等因素。 41 。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)繁華程度高，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也高。這是指所在區(qū)域道路系統(tǒng)的通暢程度，道路的級(jí)別（一般分為主干道、次干道、支路）越高，則該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格也越高。是指區(qū)域交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和便利程度。 42 。 基礎(chǔ)設(shè)施主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊等設(shè)施；生活設(shè)施主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、郵電局等設(shè)施；文化娛樂(lè)設(shè)施主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂(lè)部、文化館、公園、體育場(chǎng)館等設(shè)施。 。一般來(lái)說(shuō)，優(yōu)美的環(huán)境、清晰的空氣、沒(méi)有污染，則該區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格水平會(huì)較高。指城市規(guī)劃對(duì)土地的用途、建筑物的高度、式樣、密度、容積率、消防間距、道路寬度以及土地利用前景等提出的具體規(guī)劃和限制要求。基本計(jì)算公式為： 評(píng)估價(jià)值 =重新購(gòu)建價(jià)格 貶值 上述公式可針對(duì)下列二類評(píng)估對(duì)象而具體化：一是新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)；二是舊的房地產(chǎn)。 但成本法也被廣泛用于于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的評(píng)估，如政府的辦公樓、學(xué)校、圖書館、醫(yī)院、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)。 但對(duì)于建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)成本法是不太適用的。 這些費(fèi)用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)各地不盡相同，取費(fèi)項(xiàng)目也有差異，估算時(shí)應(yīng)因地而異，按當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。 、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ鹊慕ㄔO(shè)費(fèi)用，也稱 “ 七通一平 ” 費(fèi)用。 費(fèi)用，包括郵電、學(xué)校、公園、綠地、小區(qū)外的市政基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)的費(fèi)用。 51 （三）估算管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付的管理人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)等。 52 （四）估算資金成本 資金成本并不是開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于借貸資金而發(fā)生的實(shí)際利息，而是在假定開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金均為借貸資金的前提下，所應(yīng)支付的利息。 一般應(yīng)計(jì)算利息的開(kāi)發(fā)資金包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用（有時(shí)可能還應(yīng)包括銷售費(fèi)用）。 53 （五）（六）估算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用一般銷價(jià)的一定比例估算，稅費(fèi)可根據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策和法規(guī)來(lái)確定。利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和，也可以是開(kāi)發(fā)后土地的價(jià)格。 54 四、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 在新建房地產(chǎn)的情況下，成本法的計(jì)算公式為： 新建房地產(chǎn)價(jià)格＝土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本＋建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi)＋正常利潤(rùn) 在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、資金成本、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，即： 新建建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售費(fèi)用 +稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。土地取得費(fèi)的具體估算取決于土地如何取得和取得的土地的生熟程度。 56 （二）估算土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本 土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本可統(tǒng)稱為開(kāi)發(fā)成本，其主要有六個(gè)方面構(gòu)成（詳見(jiàn)第二節(jié)中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成）。土地的開(kāi)發(fā)程度或生熟程度可分為生地、毛地和熟地。如果取得的土地是熟地，則不包括土地的開(kāi)發(fā)成本，也就不需要再估算土地的開(kāi)發(fā)成本。可按照土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本的一定比例測(cè)算。因?yàn)榻栀J資金要支付利息，自有資金要放棄可得的存款利息，而且從評(píng)估的角度看，開(kāi)發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開(kāi)，不能算作利潤(rùn)，因此無(wú)論是開(kāi)發(fā)資金是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息。具體可根據(jù)社會(huì)一般的開(kāi)發(fā)資金的投入規(guī)律和時(shí)間，依據(jù)評(píng)估對(duì)象的投資規(guī)模來(lái)測(cè)算。包括廣告宣傳費(fèi)用、展銷費(fèi)、銷售人員的工資、辦公費(fèi)用、銷售代理費(fèi)及其他在銷售過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用。包括應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等。包括應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常是按售價(jià)的一定比例來(lái)估算。 ，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望的利潤(rùn)。利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和，也可以是開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)的價(jià)格。 60 五、舊房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟 在舊房地產(chǎn)的情況下，成本法的計(jì)算公式為： 舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本 +建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格 建筑物的貶值 在上式中，土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本需考慮由于土地使用權(quán)年限縮短所造成的土地價(jià)值減損。 （ 1）求取房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格，可先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加。 （ 2）求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，然后采用市場(chǎng)法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取其重新取得價(jià)格。 62 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格可分為重建價(jià)格（復(fù)原重置）和重置價(jià)格（更新重置） 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一般可采用成本法、市場(chǎng)法來(lái)求取，也可在估算出房地合一的價(jià)格后，再扣除其中包含的土地價(jià)格后求得。建筑物的損耗可分為有形損耗和無(wú)形損耗兩種，前者是由于使用和物理、化學(xué)變化影響而引起的建筑物價(jià)值損失，后者是由于技術(shù)進(jìn)步、規(guī)劃設(shè)計(jì)更新、消費(fèi)觀念變化更新等原因而引起的價(jià)值損失。 64 (1)實(shí)體性貶值 是建筑物在實(shí)體方面的損耗所造成的價(jià)值損失。 實(shí)體性貶值可以分為可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值。不可修復(fù)貶值修復(fù)建筑的成本很可能大于修補(bǔ)后建筑所增加的價(jià)值，這種修復(fù)在經(jīng)濟(jì)上是不可行的。這是因?yàn)樾迯?fù)成本將非常大，而增加的市場(chǎng)價(jià)值卻相對(duì)較小。效用損失是指有些建筑特征不如其成本所顯示的那么有用。如拙劣的樓層平面布置和沒(méi)有邊院的房屋。 如果建筑對(duì)于鄰區(qū)來(lái)說(shuō)過(guò)大或過(guò)于豪華，那么也會(huì)有功能損失而被稱為 建筑過(guò)度 。 功能性貶值可以是可修復(fù)的或不可修復(fù)的，這主要取決于修復(fù)成本是小于還是大于在價(jià)值方面所得到的好處。 66 (3)經(jīng)濟(jì)性貶值 是指由于委估房地產(chǎn)以外的原因引起的價(jià)值損失。一般來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)性貶值是由于一些自房產(chǎn)興建以后在鄰區(qū)發(fā)生或已確認(rèn)的事件引起。但問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)性貶值引起的原因是房產(chǎn)業(yè)主所不能控制的，補(bǔ)救的成本也非常大。因此經(jīng)濟(jì)性貶值幾乎總是不可修復(fù)的。 年限法的計(jì)算公式為： 建筑物貶值率 =建筑物已使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限 /建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 69 （ 1）年限法（直線法） 由于維修、現(xiàn)代化等方面的差異，同樣年限的建筑其情況和理想程度有很大的差異，由于這個(gè)緣故，評(píng)估人員應(yīng)該以建筑的 “ 有效年限 ” 而不是實(shí)際年限為基礎(chǔ)。 采用年限法在我國(guó)要注意土地使用權(quán)的壽命問(wèn)題，如建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地的使用年限而結(jié)束 ,應(yīng)按建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命估算貶值，如建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按建筑物的實(shí)際使用年限加上土地的剩余使用年限估算貶值 . 70 （ 2）觀察法 也稱評(píng)分法，是評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對(duì)照打分，得出成新率。計(jì)算公式為： 建筑物現(xiàn)值 =建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 成新率 成新率折扣法適用于同時(shí)需要對(duì)大量建筑物進(jìn)行估價(jià)的場(chǎng)合。 72 （ 4）銷售資料法或市場(chǎng)法 該方法的依據(jù)的原則是價(jià)值損失是由市場(chǎng)上買方和賣方?jīng)Q定的。在銷售資料法中，要分析許多銷售實(shí)例（從銷價(jià)中減去土地的估算值）以求得建筑物在銷售價(jià)格中所占的份額；然后用這個(gè)金額與一個(gè)新建筑的現(xiàn)行成本進(jìn)行比較；其差額就是價(jià)值損失。 如果我們準(zhǔn)備將銷售數(shù)據(jù)與委估房地產(chǎn)相比較，那么應(yīng)該考慮年限的差異。被估建筑物可以使用典型的年度損失百分比。如果估算由于各種原因引起的損失。其差異就是由于年限或貶值引起的租金損失。 例如要估算一套舊住宅的貶值，如果其月租金比新的類似住宅少 300元，市場(chǎng)研究表明總租金乘數(shù)為 200，那么通過(guò)租金損失法估算的貶值為 6000元。那么價(jià)值損失或貶值可以通過(guò)一個(gè)正式資本化收益法進(jìn)行估算，這種方法使用的是凈收益而不是總收益。這是對(duì)建筑物的價(jià)值的估算，從建造同一建筑的成本估算值中減去該價(jià)值后。 74 六、應(yīng)用舉例 例 1：某地塊面積為 60000平方米，是通過(guò)城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為 10萬(wàn)元 /畝，拆遷費(fèi) 5萬(wàn)元 /畝，開(kāi)發(fā)費(fèi) 3億元 /平方公里，其他費(fèi)用（包括稅費(fèi)） 3萬(wàn)元 /畝，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的 60%，目前市場(chǎng)上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%，銀行貸款利率為 6%，試評(píng)估該土地經(jīng)開(kāi)發(fā)后的價(jià)格。 76 六、應(yīng)用舉例 例 2：某專用倉(cāng)庫(kù)，總建筑面積 6500平方米，建成于1985年 10月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，試評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)建筑物于 2022年 10月 31日的價(jià)格。 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時(shí)（評(píng)估基準(zhǔn)日）與評(píng)估對(duì)象類似的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積 1200元（含合理利潤(rùn)、稅費(fèi)等），類似建筑物的層高比評(píng)估對(duì)象高 10厘米，估計(jì)影響造價(jià) 5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價(jià)為 1140元，以此作為被估建筑物的單位建筑面積造價(jià)，則： 被估建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格 =1140 6500 =7410000元 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評(píng)估人員判斷，該倉(cāng)庫(kù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，該倉(cāng)庫(kù)已使用了 18年，則： 被估建筑物的損耗額 =7410000 18/60=2223000元 建筑物評(píng)估價(jià)格 =74100002223000 =5187000元 經(jīng)評(píng)估，該倉(cāng)庫(kù)建筑物的評(píng)估價(jià)格為 5187000元。 運(yùn)用收益法評(píng)估一般有下列步驟： ； ； ； ； ； ； 。但對(duì)于政府辦公樓、學(xué)校、公園、圖書館等社會(huì)公用、公益房地產(chǎn)，收益法一般不適用。 81 三、各參數(shù)的估算 （一）凈收益的估算 （二）資本化率的估算 （三）收益期限的確定 82 （一）凈收益的估算 凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益，在確定收益時(shí)必須注意這個(gè)凈收益是房地產(chǎn)的客觀凈收益，而不是實(shí)際凈收益。計(jì)算凈收益的基本公式為： 凈收益 =潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 =有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 潛在毛收入、有效毛收入、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)。 有效毛收入是潛在毛收入扣除空置、拖欠租金（延遲支付或不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得的收入。 凈收益是由有效毛收入扣除營(yíng)運(yùn)費(fèi)用后的歸屬于房地產(chǎn)的凈收益。 租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。如果保證房地產(chǎn)正常使用的費(fèi)用均由出租方承擔(dān)，則應(yīng)將它們?nèi)靠鄢?；如果維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方承擔(dān)，則扣除的項(xiàng)目就不包括這些應(yīng)由承租方承擔(dān)的費(fèi)用。直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)具體又可分為下列兩種： （ 1）商業(yè)用房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料計(jì)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。 85 自用或尚未使用的房地產(chǎn)，可以參照同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計(jì)算凈收益，或直接比較得出凈收益。不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同性質(zhì)、不同用途的房地產(chǎn)，由于投資的風(fēng)險(xiǎn)不同，資本化率并不相同。 87 即通過(guò)收集同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益、價(jià)格等資料，選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。 88 累加法是以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為資本化率的方法。在我國(guó)可選擇一年期定期存款利率或國(guó)債利率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。 89 這種方法的基本思路是收集社會(huì)上各種類型投資及其收益率的資料，按收益率大小進(jìn)行排序，并制成圖表，評(píng)估人員再根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷待估房地產(chǎn)的資本化率應(yīng)在哪個(gè)范圍內(nèi)，從而確定出所要求取的資本化率。 對(duì)于單獨(dú)的土地和單純的建筑物作為評(píng)估對(duì)象的，應(yīng)分別根據(jù)土地使用