資產(chǎn)評(píng)估課件第3章房地產(chǎn)評(píng)估-在線瀏覽
2025-02-25 18:27本頁(yè)面
【正文】 在很多情況下，功能改變會(huì)提高其使用價(jià)值，如商業(yè)區(qū)的廠房改成商業(yè)用房 建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在 四 、房地產(chǎn)類(lèi)型 ( 一 )土地權(quán)屬分類(lèi) ——土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用和處分其土地，從土地上獲得合法收益的權(quán)利。 劃撥土地 使用權(quán) 出讓土地 使用權(quán) 租賃土地 使用權(quán) 劃撥土地 使用權(quán) ——土地使用者通過(guò)各種方式依法無(wú)償取得土地的使用權(quán)。 出讓土地 使用權(quán) 租賃土地 使用權(quán) ——國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限讓與土地使用者，并向國(guó)家支付土地出讓金的行為。 ( 二 )建筑物的分類(lèi) (2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ——梁柱、屋面樓板等承重構(gòu)件用鋼筋混凝土制作 . (3)混合結(jié)構(gòu) ——樓板、樓梯用鋼筋混凝土，墻、柱為磚 砌。 (5)其他結(jié)構(gòu) ——竹結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)及竹木混合結(jié)構(gòu) 五、房地產(chǎn)的評(píng)估原則 ——合法使用、合法交易、合法處分原則 如：劃撥土地使用權(quán)只有在得到土地行政管理部門(mén)批準(zhǔn)，并向國(guó)家交納土地出讓金，才能實(shí)行抵押權(quán)或轉(zhuǎn)讓。 ——最有效使用原則 ——替代原則 ?土地及其建筑物可以有多種用途，房地產(chǎn)用途可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)決定，達(dá)到最有效使用。 六、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格體系 （一）土地使用權(quán)的價(jià)格類(lèi)型 ——對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型評(píng)估的土地使用權(quán)的單位面積的平均價(jià)格。 ——政府根據(jù)土地用途、出讓年限、土地規(guī)劃條件、地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓土地的底價(jià)，通常由政府出讓土地確定的最低價(jià)格。 （買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、征用價(jià)格） ——抵押價(jià)格和課稅價(jià)格 （二）建筑物的價(jià)格類(lèi)型 由完整的土地價(jià)格和建筑物價(jià)格構(gòu)成 (以商品房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi) ——建筑物的所有權(quán)和若干年的土地使用權(quán) .) 由建筑物價(jià)格和不完整土地價(jià)格構(gòu)成 (以經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房?jī)r(jià)格購(gòu)買(mǎi) ——建筑物的所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán) .) 七、影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 （一）一般因素 (1)人口因素 ( 數(shù)量、質(zhì)量） (2)社會(huì)安定程度 (3)社會(huì)福利 (4)房地產(chǎn)投機(jī) (1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r (2)儲(chǔ)蓄 轉(zhuǎn)低 ~不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格飛漲 (3)財(cái)政收支和金融狀況 —貨幣供應(yīng)量多 ~不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格漲 (4)物價(jià) —物價(jià)上漲 ~不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格漲 (5)利率 —提高 ~減少不動(dòng)產(chǎn)投資 制度、政策、法規(guī) 的變更 P69 消費(fèi)觀念 購(gòu)買(mǎi)心態(tài) 年齡不同 急買(mǎi)、持幣觀望 （二）區(qū)域因素 1．商業(yè)區(qū) 2．住宅區(qū) ３．工業(yè)區(qū) (１ )商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、種類(lèi)、繁華程度； (2)商業(yè)區(qū)腹地大小 \顧客的來(lái)源和購(gòu)買(mǎi)力； (3)商業(yè)區(qū)與外界的通達(dá)程度。 (2)雇用勞動(dòng)力的成本； (3)水、電、氣、防火的等設(shè)施的配置狀況； (4)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集程度。 （二）適用范圍 ——有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。 (商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等的租金） ——排除實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后所得到的一般的正常收益。（客觀費(fèi)用非實(shí)際費(fèi)用） ?土地稅 管理費(fèi) ?維修費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi) (二 ) 折現(xiàn)率 實(shí)質(zhì) ——房地產(chǎn)投資收益率。 （風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的確定主觀性太強(qiáng)，不易掌握） (3)各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法 (三 )收益期 通常以年為單位 ,一般以其所占用土地的出讓年限減去已使用年限 ——從評(píng)估時(shí)點(diǎn)開(kāi)始房地產(chǎn)收益能力延續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)度。目前該類(lèi)建筑物重置價(jià)格為每平方米 2500元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50元，空置率 10%，每年需支付管理費(fèi)為年租金的 %,維修費(fèi)為重置價(jià)的 %，土地稅和房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 %，土地資本化率 7%，建筑物資本化率 8%。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法 （ 2）計(jì)算總收益。 年總收益 =50 12 900 （ 1— 10% ） =486000(元 ) （ 3）計(jì)算總費(fèi)用 ①年管理費(fèi) =486000 %=17010（元） ②年維修費(fèi) =2500 900 %=33750（元） ③年稅金 =20 900=18000（元） ④年保險(xiǎn)費(fèi) =2500 900 %=4500（元） 年總費(fèi)用 =17010+33750+18000+4500=73260（元） （ 4）計(jì)算房地產(chǎn)純收益 =年總收益 — 年總費(fèi)用 =486000—73260=412740（元） （ 5）計(jì)算房屋純收益 2 5 0 0 9 0 0 4687548?? ? ?建筑物重置價(jià)年折 （元）使用年限房屋現(xiàn)值 =房屋重置價(jià) — 年折舊費(fèi) 已使用年限 =2500 900—46875 2=2156250（元） 房屋年純收益 =房屋現(xiàn)值 房屋資本化率 =2156250 8%=172500（元） 年折舊 = （ 7）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格 V=240240 （ P/A,7%,46) = 240240 =3 279 281 （元） 單價(jià) =3 279 281 / 500=（元） （ 8）評(píng)估結(jié)果；本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的價(jià)格為 3279281元，單價(jià)為每平方米 （ 6）計(jì)算土地純收益 =年房地產(chǎn)純收益 — 房屋年純收益 =412740— 172500=240240（元） 第四節(jié) 成本法評(píng)估 一、成本法基本原理 根據(jù)開(kāi)發(fā)或建造待估房地產(chǎn)所需要的正常費(fèi)用（包括正常的利潤(rùn)、利息和稅費(fèi)），從而確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。（辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館
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