房地產(chǎn)評(píng)估方法ppt課件-在線瀏覽
2025-06-29 08:27本頁面
【正文】 房地產(chǎn)在交易時(shí) ， 隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡 ， 房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者 。 這一貨幣額每年給房地產(chǎn)所有者帶來的利息收入必須等于他每年能從房地產(chǎn)獲得的純收益 。 三 、 純收益 三 、 純收益 （ 一 ） 純收益的含義 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費(fèi)用后的收益 ，一般以年為單位 。 也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所能得到的所有收益 。 二 、 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 （ 一 ） 一般因素 經(jīng)濟(jì)因素 、 社會(huì)因素 、 行政因素 、 心理因素 。 （ 三 ） 個(gè)別因素 。 （ 一 ） 資本化率的實(shí)質(zhì) 收益性房地產(chǎn)的購買實(shí)際上是一種投資行為 。 在收益性房地產(chǎn)交易中 ， 投資者購買房地產(chǎn)支付的價(jià)格就是他的投資 ， 房地產(chǎn)帶來的純收益就是利潤 。 （ 二 ） 求取資本化率的方法 1． 純收益與售價(jià)比率法 。 2． 安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 。 3． 各種投資風(fēng)險(xiǎn) 、 收益率排序插入法 。 評(píng)估人員估計(jì)被估房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)在哪個(gè)范圍內(nèi) ， 并將它插入其中 ， 然后確定資本化率的大小 。 土地價(jià)格 = 土地純收益 /土地資本化率 土地純收益 = 土地總收益 – 土地總費(fèi)用 土地總費(fèi)用 = 管理費(fèi) + 維修費(fèi) + 稅金 2． 由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)格 （ 1） 土地價(jià)格 = 房地產(chǎn)價(jià)格 – 建筑物現(xiàn)值 （ 2） 土地價(jià)格 = （ 房地產(chǎn)純收益 –建筑物純收益 ） /土地資本化率 （ 三 ） 單獨(dú)評(píng)估建筑物的價(jià)格 1． 建筑物價(jià)格 = 房地產(chǎn)價(jià)格 – 土地價(jià)格 2． 建筑物價(jià)格 =（ 房地產(chǎn)純收益 – 土地純收益 ）/建筑物資本化率 六 、 應(yīng)用舉例 第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場法 一 、 基本思路 市場法是房地產(chǎn)評(píng)估方法中最常用的基本方法之一， 也是目前國內(nèi)外廣泛應(yīng)用的經(jīng)典評(píng)估方法 。 二 、 適用范圍 市場法只要有適合的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例即可應(yīng)用 ， 因此在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)的情況下 ， 市場法得到廣泛應(yīng)用 。 三 、 計(jì)算公式 市場法的基本計(jì)算公式是： 被估房地產(chǎn)價(jià)格 = 可比交易實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 交易日期修正系數(shù) 區(qū)域因素修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 四 、 操用步驟 （ 一 ） 交易資料收集 運(yùn)用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格 ， 必須有充裕的交易資料 ， 這是市場法運(yùn)用的基礎(chǔ)和前提條件 。 （ 三 ） 因素修正 因素修正包括：交易情況修正 、 期日修正 、 區(qū)域因素修正 、個(gè)別因素修正 、 容積率修正 、 土地使用年期修正等 。 二 、 適用范圍 成本法與其他估價(jià)方法相比具有特殊用途 ， 一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟 ， 成交實(shí)例不多 ， 無法利用市場法 、 收益法等方法進(jìn)行曲估價(jià)的情況 。 （ 二 ） 計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 一般來說 ， 土地開發(fā)費(fèi)用涉及到基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) 。 （ 四 ） 計(jì)算投資利潤 投資的目的是為了獲取相應(yīng)的利潤 ， 用為投資伯回報(bào) ， 對(duì)土地投資 ， 當(dāng)然也要獲取相應(yīng)的利潤 。 四 、 新建房地產(chǎn)評(píng)估的成本法操作步驟 新建房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 如果估價(jià)基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日 ， 無需考慮折舊 ， 則可
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