房地產(chǎn)評(píng)估(ppt80頁)-在線瀏覽
2025-02-23 00:34本頁面
【正文】 區(qū)域業(yè)態(tài)類別及競(jìng)爭(zhēng)狀況，經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與經(jīng)營(yíng)才能，商業(yè)繁華程度，顧客質(zhì)量，交通狀況等。：日照、溫度、濕度等氣候條件，離市中心的距離，交通狀況，配套狀況，噪音、空氣污染狀況，政府對(duì)土地利用程度的管理等。注意：土地的價(jià)格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，其應(yīng)用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。三、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟 新開發(fā)土地價(jià)格＝ 取得 待開發(fā)土地的成本 （出讓金、動(dòng)遷費(fèi)用、安置費(fèi)） + 土地 開發(fā) 費(fèi) （基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)） + 管理費(fèi)用 + 投資利息 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn)（一）估算取得待開發(fā)土地的成本 取決于土地使用權(quán)是如何取得的。 從農(nóng)村取得土地 （ 1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)。 從城鎮(zhèn)取得土地 （ 1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。（二）估算土地開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （三）估算管理費(fèi)用（四）估算投資利息n 注意： （ 1）無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； （ 2）計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi) （ 3）根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息 。（五）估算稅費(fèi)（六）估算投資利潤(rùn) 利潤(rùn)率的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)（包括管理費(fèi)用），也可以是開發(fā)后土地的地價(jià)。估算土地取得成本 土地取得成本＝出讓金＋拆遷費(fèi) ＝ 20＋ 30＝ 50萬元 /畝＝ 750元 /平方米估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝開發(fā)費(fèi)＋其他費(fèi)用 ＝ 3億元 /平方公里＋ 5萬元 /畝 ＝ 300元 /平方米＋ 75元 /平方米 ＝ 375元 /平方米估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計(jì)息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息＝ 750[ （ 1＋ 6%） 2－ 1]＋ 37540%[ （ 1＋ 6%） － 1] ＋ 37560%[ （ 1＋ 6%） － 1]＝ ＋ ＋ ＝ /平方米估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)＝（ 750＋ 375） 10% ＝ /平方米計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)＝ 750＋ 375＋ ＋ ＝ 1, /平方米 土地總價(jià)＝ 1,80,000 ＝ 108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為 108,044,000元。（一）估算重置成本 1. 這里主要是估算建筑物的重置成本。 注意兩種重置成本 (1)、復(fù)原（ Reproduction cost） (2)、更新（ Replacement cost）n 在實(shí)踐中，評(píng)估人員較多使用 更新重置成本3. （ 2）間接法 指在近鄰地區(qū)或同一供應(yīng)范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物 相類似 的新建筑物的實(shí)際總造價(jià)及各構(gòu)成部分的明細(xì)價(jià)，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當(dāng) 修正后 求取重新建造價(jià)格。（二）估算損耗估算土地的損耗 土地?fù)p耗率＝已使用年限 /法定使用年限估算建筑物的損耗 有形損耗（理化因素） 無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（ 1）耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：例：某建筑物建筑面積為 320m2，重置價(jià)為 2500元 /m2，耐用年限為 40年，已使用 7年，殘值率為 4％。非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年， 0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年， 2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年， 2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年， 6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年， 4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年， 3％簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10年， 0％耐用年限＝建筑物已使用年限 +尚可使用年限V＝＝ 800000－－ 192007＝＝ 665600（元）（元）（ 2）打分法（觀察法） 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫 四至五層 六層七層以上 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ，成新率＝（ 80+70+60） 247。n 對(duì)于一些平面布置不合時(shí)宜、設(shè)備落后、式樣過時(shí)的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素。第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法一、基本思路及步驟n 無限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益 /資本化率 （ 1）n 有限期： （ 2）a－年純收益 r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。因此需通過計(jì)算客觀總收益和客觀總費(fèi)用來獲取。 凈收益 潛在收入 空置等造成的收入損失 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用有效毛收入 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用△ 累加法 ＝ +n 資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。（ 2）假設(shè)未來收益無限期。目前，該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?，空置率在 10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %，資本化率確定為 6%。估算年有效毛收入 年有效毛收入＝ 36512,000 （ 1－ 10%） ＝ 9,855,000元估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用（ 1）管理費(fèi)： 年管理費(fèi)＝ 9,855,000% ＝ 344,925元（ 2）維修費(fèi)： 年維修費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 864,000元（ 3）保險(xiǎn)費(fèi)： 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,80012,000% ＝ 115,200元（ 4）稅金： 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元（ 5）年?duì)I運(yùn)費(fèi)用： 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年，則：房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。12,000 ＝ 8,703元評(píng)估結(jié)果 經(jīng)評(píng)估，該寫字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米 8,703元。目前，該類建筑 重置價(jià)格為每平方米 2500元 。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)?同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米 50元 ，空置率為 10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的 ％，維修費(fèi)為重置價(jià)的％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 ％，土地資本化率 7％， 建筑物
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