《房地產(chǎn)評估方法》ppt課件-全文預(yù)覽
【正文】 確定 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的 。 三 、 土地評估的成本法操作步驟 （ 一 ） 計算土地取得費用 土地取得費是為取得土地而向原土地使用者支付的費用 。 （ 二 ） 可比交易實例確定 在進行一宗房地產(chǎn)價格評估時 ， 需要針對被估房地產(chǎn)的特點 ，從平時搜集的眾多房地產(chǎn)交易實例中選擇符合一定條件的交易實例作為供比較參照的交易實例 。 市場法的基本含義是：在求取一宗被估房地產(chǎn)價格時 ， 依據(jù)替代原理 ， 將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期效果價格進行對照比較 ， 通過對交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素和個別因素等修正 ， 得出被估房地產(chǎn)在評估基準日的價格 。 評估人員搜集市場上各種投資的收益率資料 ， 然后把各項投資收益率的大小排隊 。 評估人員搜集市場上近期交易的與被房地產(chǎn)相同或相近似的房地產(chǎn)的純收益 、 價格等資料 ， 反算出它們各自的資本化率 。 投資的目的是為了賺取利潤 。 （ 二 ） 區(qū)域因素 商服繁華因素 、 道路通達因素 、 交通便捷因素 、 城市設(shè)施狀況因素 、 環(huán)境狀況因素 。 （ 二 ） 客觀總收益 總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施 、 勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的收益 。 房地產(chǎn)所有者讓渡出去的權(quán)利必然要在經(jīng)濟上得以實現(xiàn) ， 房地產(chǎn)購買者必須一次性支付一定的金額 ， 補償房地產(chǎn)所有者失去的收益 。 二 、 房地產(chǎn)價格的影響因素 （ 一 ） 一般因素 經(jīng)濟因素 、 社會因素 、 行政因素 、 心理因素 。 （ 二 ） 按價格形成方式可分為市場交易價格和評估價格 。 （ 二 ） 替代原則 。 （ 六 ） 投資風(fēng)險性 。 （ 二 ） 供求區(qū)域性 。 4． 地價與用途相關(guān) 。 （ 二 ） 地價理論 馬克思指出 ， 地價不是土地的購買價格 ， 而是土地所提供的地租的購買價格 ， 因此地價是地租的資本化 。 2． 土地的經(jīng)濟特性：供給的稀缺性 、 可壟斷性 、 土地利用多方向性 、 效益級差性 。 （ 二 ） 土地的特征 1． 土地的自然特性：位置的固定性 、 質(zhì)量的差異性 、 不可再生性 、 效用永續(xù)性 。 房地產(chǎn)評估中的地租理論基礎(chǔ) ，是馬克思的地租理論 。 3． 土地具有增值性 。 三 、 房地產(chǎn)及其特征 （ 一 ） 位置固定性 。 （ 五 ） 保值與增值性 。 四 、 房地產(chǎn)評估的原則 （ 一 ） 供需原則 。 （ 二 ） 制定工作計劃 （ 三 ） 實地勘察與收集資料 （ 四 ） 測算被估房地產(chǎn)價格 （ 五 ） 綜合分析確定評估結(jié)果 （ 六 ） 撰寫房地產(chǎn)評估報告 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格及其影響因素 一 、 房地產(chǎn)價格的種類 （ 一 ） 根據(jù)權(quán)益的不同 ， 可分為所有權(quán)價格 、 使用權(quán)價格 、 其他權(quán)利價格 。 （ 五 ） 其他價格類型 。 第三節(jié) 房地產(chǎn)評估的收益法 一 、 基本思路 房地產(chǎn)在交易時 ， 隨著房地產(chǎn)所有者權(quán)利的讓渡 ， 房地產(chǎn)的收益轉(zhuǎn)歸房地產(chǎn)購買者 。 三 、 純收益 三 、 純收益 （ 一 ） 純收益的含義 純收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益 ，一般以年為單位 。 二 、 房地產(chǎn)價格的影響因
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