房地產評估(ppt53頁)-在線瀏覽
2025-02-24 17:57本頁面
【正文】 一）現行市價法的基本思路 現行市價法又稱市場比較法、交易實例比較法，簡稱市場法或比較法，是將被評估對象房地產與近期進行交易的類似房地產交易案例相比較對照，通過調整已交易的房地產價格來確定被評估對象的合理價值的一種評估方法。 ? ? P=A a1 a2 ? 其中 P為宗地土地使用權轉讓價格； A為基準地價；a1為一級市場和二級市場地價差異修正率； a2為個別因素和區(qū)域因素修正率。 ? （ 2）進行評估時必須搞清基準地價的含義，基準地價表示的是熟地價格還是生地價格。 ? （ 4）一級市場地價與二級市場地價之間的關系取決于評估時點二級市場的活躍程度。 ? (1)新建房地產 ? 在新建房地的情況下 : ? 新建房地產價值 =(購置土地費用 +建造建筑物費用 ) (1+管理費率 ) (1+成本利潤率 )+投資貸款利息 +稅金 ? 在新建建筑物的情況下 : ? 新建建筑物價值 =建造建筑物費用 (1+管理費率 ) (1+成本利潤率 )+投資貸款利息 +稅金 － (2)新開發(fā)土地 ? 新開發(fā)土地價值 =取得待開發(fā)土地費用 +開發(fā)土地所需費用 +正常利稅 ? (3)舊有房地產 ? 舊有房地產價值 =土地的重置成本 +建筑物的重置成本－各種貶值 ? 舊有建筑物價值 =建筑物的重置成本－各種貶值 ? 非新開發(fā)土地的價值 =土地的重置成本－各種貶值 (二 )新建房地產價值的一般構成 ? 1 土地取得費用 ? 2 前期工程費 ? 3 基礎設施建設費 ? 4 建筑安裝工程費 ? 5 公共配套設施建設費 ? 6 管理費 ? 7 銷售費用 ? 8 利息 ? 9 稅費 ? 10 利潤 (三 )成本法中重置成本的評估 ? 1 直接法 ? 所謂直接法就是調查舊有建筑物的用料種類、品級、數量及所需勞務的種別、時間等，并以舊有建筑物所在地區(qū)估價期日時的各種單價為基礎，計算直接工程費，加上間接工程費及適當的承包人利潤利潤和稅金，求取標準建筑費，進一步加上通常應直接負擔的附帶費用，以求取建筑物的復原重置成本。 （四）建筑物各種貶值的測算 ? 建筑物有形損耗率及成新率的測算 ? 建筑物功能性貶值的測算 ? 建筑物經濟性貶值的測算 ? （五）地產經濟性貶值的測算 ? 案例 天津房地產特點 一 政治地產 天津房地產發(fā)展是靠市政建設拉動的，天津近幾年將要投入大量資金全部用于市政建設，其中包括道路、橋梁、能源系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等方面的全面改造，略加揣摩，有以下幾個特點： 1 土地 2 政策 3 規(guī)劃 4 市場 二 民俗地產 天津是個老城市，在天津賣房子，不能忽視這里長久沉淀的個性。 2 天津經濟不夠發(fā)達，百姓卻很重視面子。 三 模式創(chuàng)新 天津地
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