房地產(chǎn)評(píng)估ppt53)-地產(chǎn)綜合-在線瀏覽
2024-10-16 14:47本頁(yè)面
【正文】 價(jià)法的基本思路 現(xiàn)行市價(jià)法又稱市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)法或比較法，是將被評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與近期進(jìn)行交易的類似房地產(chǎn)交易案例相比較對(duì)照，通過(guò)調(diào)整已交易的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)確定被評(píng)估對(duì)象的合理價(jià)值的一種評(píng)估方法。 ? ? P=A a1 a2 ? 其中 P為宗地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格； A為基準(zhǔn)地價(jià)；a1為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)差異修正率； a2為個(gè)別因素和區(qū)域因素修正率。 ? （ 2）進(jìn)行評(píng)估時(shí)必須搞清基準(zhǔn)地價(jià)的含義，基準(zhǔn)地價(jià)表示的是熟地價(jià)格還是生地價(jià)格。 ? （ 4）一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)與二級(jí)市場(chǎng)地價(jià)之間的關(guān)系取決于評(píng)估時(shí)點(diǎn)二級(jí)市場(chǎng)的活躍程度。 ? (1)新建房地產(chǎn) ? 在新建房地的情況下 : ? 新建房地產(chǎn)價(jià)值 =(購(gòu)置土地費(fèi)用 +建造建筑物費(fèi)用 ) (1+管理費(fèi)率 ) (1+成本利潤(rùn)率 )+投資貸款利息 +稅金 ? 在新建建筑物的情況下 : ? 新建建筑物價(jià)值 =建造建筑物費(fèi)用 (1+管理費(fèi)率 ) (1+成本利潤(rùn)率 )+投資貸款利息 +稅金 － (2)新開發(fā)土地 ? 新開發(fā)土地價(jià)值 =取得待開發(fā)土地費(fèi)用 +開發(fā)土地所需費(fèi)用 +正常利稅 ? (3)舊有房地產(chǎn) ? 舊有房地產(chǎn)價(jià)值 =土地的重置成本 +建筑物的重置成本－各種貶值 ? 舊有建筑物價(jià)值 =建筑物的重置成本－各種貶值 ? 非新開發(fā)土地的價(jià)值 =土地的重置成本－各種貶值 (二 )新建房地產(chǎn)價(jià)值的一般構(gòu)成 ? 1 土地取得費(fèi)用 ? 2 前期工程費(fèi) ? 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 4 建筑安裝工程費(fèi) ? 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 6 管理費(fèi) ? 7 銷售費(fèi)用 ? 8 利息 ? 9 稅費(fèi) ? 10 利潤(rùn) (三 )成本法中重置成本的評(píng)估 ? 1 直接法 ? 所謂直接法就是調(diào)查舊有建筑物的用料種類、品級(jí)、數(shù)量及所需勞務(wù)的種別、時(shí)間等，并以舊有建筑物所在地區(qū)估價(jià)期日時(shí)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，計(jì)算直接工程費(fèi)，加上間接工程費(fèi)及適當(dāng)?shù)某邪死麧?rùn)利潤(rùn)和稅金，求取標(biāo)準(zhǔn)建筑費(fèi)，進(jìn)一步加上通常應(yīng)直接負(fù)擔(dān)的附帶費(fèi)用，以求取建筑物的復(fù)原重置成本。 （四）建筑物各種貶值的測(cè)算 ? 建筑物有形損耗率及成新率的測(cè)算 ? 建筑物功能性貶值的測(cè)算 ? 建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算 ? （五）地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算 ? 案例 天津房地產(chǎn)特點(diǎn) 一 政治地產(chǎn) 天津房地產(chǎn)發(fā)展是靠市政建設(shè)拉動(dòng)的，天津近幾年將要投入大量資金全部用于市政建設(shè)，其中包括道路、橋梁、能源系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等方面的全面改造，略加揣摩，有以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1 土地 2 政策 3 規(guī)劃 4 市場(chǎng) 二 民俗地產(chǎn) 天津是個(gè)老城市，在天津賣房子，不能忽視這里長(zhǎng)久沉淀的個(gè)性。 2 天津經(jīng)濟(jì)不夠發(fā)達(dá)，百姓卻很重視面子。 三 模式創(chuàng)新 天津地產(chǎn)操作模式的大
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