【正文】 同之處，主要表現(xiàn)為： ⑴收益性房地產(chǎn)中，建筑物可以與土地分離； ⑵出租權可以出售或出租； ⑶收益和增值共同分享； ⑷租用人可以成為部分所有者，擁有部分權力； ⑸可以設立多級抵押。 借款人與放款人對項目的評價各自獨立進行，但有一個 共同的目標 —— 希望融資成功、收益穩(wěn)定、風險能夠控制 。 與任何融資一樣，經(jīng)營性房地產(chǎn)融資也是 借貸雙方合作共贏的過程 ，互信、互助是重要的合作基礎。 這樣，就要求借貸雙方必須更加需要溝通，需要進行更靈活的談判，需要互相作出必要的讓步，才能達到共同的目標 —— 贏利、大家都贏利！ 五、房地產(chǎn)收益狀況 收益狀況 既是投資主體決策的主要依據(jù)，也是放款決策的重要指標，是借貸雙方都十分重視的參與合作的前提。我們通過舉例來說明預測清單及其意義。其中我們應該 特別注意 ： ① 凈營業(yè)收入 NOI 凈營業(yè)收入就是營業(yè)收入減去營業(yè)成本后的凈值 ，它是項目贏利水平的基礎，放款人對其尤其重視，因為它 是判斷債務償還能力的標準之一 。 由此可見， 應稅收入就是一般會計財務報表中的凈利潤 —— 總收入減去總支出 。 ⑵ 多年收入清單 表 62是 簡化的多年收入分析清單。 ① 收入 收入 等于 出租收入 和 非出租收入 的總和 ，應視市場發(fā)展情況和租戶的實際進行必要的 穩(wěn)健性 預測，對各年的 空置率 定出適當?shù)目刂扑健? ③ 稅前收入 影響稅前收入的因素很多，但最主要的還是 毛收入、經(jīng)營費用、財務費用（貸款利息）、管理費用 等，提高毛收入、降低各項費用是增加稅前收入的主要途徑，而其中 財務費用 在經(jīng)營中取決于剩余本金的多少和利率水平的高低。 經(jīng)營性房地產(chǎn)投資 除了在持有房地產(chǎn)階段能夠產(chǎn)生收益外，在 投資終結 時對房地產(chǎn)進行處置還可能產(chǎn)生更加可觀的收益，因為房地產(chǎn)一般會與市場房價一致而形成 升值 。 ⑴ 終結清單 一項經(jīng)營性房地產(chǎn)投資在經(jīng)營終結時進行清算，所產(chǎn)生的各種收益我們用 終結清單 來表示，它包括：凈售價、交易費用、稅后銷售收入等內(nèi)容。 ②交易稅費 交易稅費是房地產(chǎn)交易中必須繳納的各種有關稅項和收費。 ⑵ 假設條件 上述終結清單是建立在現(xiàn)有市場資料分析基礎上進行的測算，而售價是建立在 當年預測收入 和 上年 資本化率 的基礎之上的。 對收益性房地產(chǎn)估價最常用最基本的模式是 貼現(xiàn)模式 ： V=I/R， 其中 V為預測售價， I為預測凈收入， R為資本化率。 如果每年收益相同，貼現(xiàn)率不變，則有 ： V=I/R。 當凈營業(yè)收入、稅前收入、稅后收入都假定為不變的固定值時，房地產(chǎn)的估價模式就是靜態(tài)收入模式。 第二節(jié) 放款人對貸款的評價 當經(jīng)營者決定 負債經(jīng)營 時， 銀行 就是他們的最好 合作伙伴 。放款人的評價內(nèi)容雖然廣泛，但 重點還是保證款項的效益性、安全性和流動性。接著就是對涉及的房地產(chǎn)本身進行一定的評估，以判斷收益性和風險的大小。 一、申請文件內(nèi)容 申請文件是 貸款融資 操作的起點 ，其目的是向放款人說明 貸款計劃 以獲得放款人的認同而得到希望的融資，因此必須向放款人提供充分的信息。一般而言，放款人的審查重點內(nèi)容有如下幾個方面： ⑴ 貸款及其安全性 貸款申請書一般從 借款人 和 貸款基本情況 開始敘述。 同時，對貸款的安全性應高度重視，給予詳細的分析和說明，包括貸價比、單位面積的貸款額、貸款回收期、保本點（即盈虧平衡點）和敏感度分析等。 對 房地產(chǎn) 的描述主要包括設計、成本、潛在或期望收入等 基本狀況 ，特別應詳細描述房地產(chǎn)的總 面積、單元數(shù)及各單元的基本情況、裝飾、租金 等，這些情況越詳細越有利于放款人進行客觀評價，從而有利于貸款決策。 ⑶ 借款申請人情況 放款人對于自己的資金始終要求安全性、效益性和流動性的高度統(tǒng)一，對借款人的情況必然是盡可能地進行全面了解、分析，包括 申請人 的基本情況、經(jīng)營經(jīng)驗、合作各方的經(jīng)濟實力和合作方式 等，還需要了解 保證條件 特別是擔保人的情況。 ⑸ 結論 結論 從借款人的角度 來說就是申請內(nèi)容：希望借多少款項、期限長短等。 二、房地產(chǎn)評估 這里所謂 房地產(chǎn)評估 就是 對其 價格 的評估 ，它是批準貸款的依據(jù)之一，在任何一筆貸款中都必須有相應的數(shù)據(jù)，在審查批準文件中必然包含了相關內(nèi)容，檔案中也要保留相應的評估材料，特別是評估價格。 ⑴ 假設條件 收入還原法 的基本 假設 是： 資產(chǎn)價值等于所有未來收入的現(xiàn)值 。 ⑵基本步驟 采用還原法進行房地產(chǎn)價格評估有 4個 基本步驟 ： ①選擇收益種類 ②估算收益的未來值 ③資本化率或貼現(xiàn)率的選取 ④將期望收入轉換為現(xiàn)值 直接收入還原法 就是將 凈營業(yè)收入直接轉化為資產(chǎn)價值（價格） ，即： 資產(chǎn)價格 =期望凈營業(yè)收入 /資本化率 =I/R 因此，涉及 凈營業(yè)收入 I和 資本化率 R兩個主要參數(shù)的估計。 預測越準所需要的信息越充分，評估成本就越高；測算時越客觀，結果可能越合理，越有說服力。 從資產(chǎn)的特點而言， 不同的資產(chǎn)的資本化率應該是不同的 ，為了簡化計算，在比較粗略評估中是將其統(tǒng)一為一個，即 總的資本化率 ，而不再區(qū)分土地資本化率、房屋資本化率、房地產(chǎn)資本化率等。（ P147，表 68） 這里應 注意三點 ： A比較時不考慮房地產(chǎn)的增值和貶值； B不考慮經(jīng)營者個性差異； C簡單考慮房地產(chǎn)的特點及其收入差異。 ② 毛收入乘數(shù)法（ GIM） 毛收入乘數(shù)法也很簡單，首先將 房地產(chǎn)價格與毛收入的比值定義為 毛收入乘數(shù) GIM ，然后以參照比較的房地產(chǎn)為實際數(shù)據(jù)計算 各參照房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù) ，再進行必要的綜合調(diào)整而得到 目標房地產(chǎn)的毛收入乘數(shù) 。這種方法首先 將資產(chǎn)區(qū)分為不同部分 ， 不同部分的資產(chǎn)對應不同的收入 ， 不同的收入采用不同的貼現(xiàn)率進行貼現(xiàn) 。 資本化率的計算公式為： R=K*L/V+（ 1L/V） *ROE 這里， R為資本化率， K為貸款常數(shù)， L/V為貸價比，ROE為 自有資金收益率 。為了減少失誤，我們在實踐中應該注意如下幾點 —— ① 資料收集誤差 目標房地產(chǎn) 評估所需的準確的市場資料十分難得，而可以參照的資產(chǎn)一般也不多，每個項目都有其獨特個性，因此， 估價時一定要對各種因素差別進行必要的調(diào)整 ，而調(diào)整受個人因素影響很大，必須盡可能地避免個人看法上的差異造成失誤，就需要采取多樣化操作，即多人分別評估后再綜合。為了保證初始投資時的資產(chǎn)價值， 每年都應從收入中抽提一部分來彌補建筑物損失，這個過程可以稱為 資本重建 。 保證一定的重建率就可以使初始投資價值不變 。 ④ 收入的多種形式 房地產(chǎn)的收入有多種表現(xiàn)形式，對應就有多種 資本化率 ，從而就有不同的價格評估結果。 在應用直接還原法產(chǎn)生一定誤差時，人們常常就改用 收益資本化法 來估價。 ⑴ 預測現(xiàn)金流貼現(xiàn)法計算實例 ⑵ 貼現(xiàn)率的計算 貼現(xiàn)率 作為最重要的技術參數(shù)，在評估時意義非常突出，不同的選取就會產(chǎn)生不同的評估結果，必須十分重視才能作到客觀、合理。 ⑴ 貸價比