【正文】 ? 建筑物是指具有一定活動(dòng)空間 ， 能夠避風(fēng)擋雨 ， 供人們生活 、 工作和娛樂或進(jìn)行其它活動(dòng)的人工建筑 ， 如住宅 、商店 、 旅館 、 廠房 、 體育館 、 紀(jì)念館等 ， 一般由基礎(chǔ) 、墻 、 柱 、 梁 、 門窗和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成 。 ? 構(gòu)筑物則是除房屋以外的人工建筑，如道路、橋梁、大壩、煙囪、水塔等。 包括鋼材 、 木材 、 水泥 、 磚瓦 、塑料 、 玻璃和其它眾多的建筑材料等 。 包括宅院地 ， 這是與其它任何商品所不同的； ? （ 3） 房屋內(nèi)部設(shè)備 。 ? （ 4）房屋外部環(huán)境。這些條件的好壞與優(yōu)劣，對房屋的價(jià)格有很大影響。 指建筑物所在的地理位置 。 包括用地面積 、 地下室建筑面積 、 地上建筑面積 、 使用面積 、 居住面積 、 營業(yè)面積等 。 包括住宅 、 廠房 、 商店 、 辦公樓 、 酒店等或兩種以上的綜合用途 。建筑結(jié)構(gòu)類型可以按照建筑物的承重構(gòu)件（如柱、粱、板、墻等）所用的材料劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和其它結(jié)構(gòu)。 指建筑物地面以上的總高度 。 指建筑物層數(shù)多少 。 層數(shù)不同 ， 建筑物在建造價(jià)格上有很大的差異 ， 估價(jià)人員在估計(jì)建筑物的重新建造價(jià)格時(shí)尤其要注意這一點(diǎn) 。 指內(nèi)外裝修的標(biāo)準(zhǔn) 、 程序 、 所用材料品質(zhì)以及裝修施工質(zhì)量 。 建筑物的附屬設(shè)備 ， 如電梯 、 空調(diào) 、供水 、 供熱 、 通訊設(shè)備等 。 ? （ 10） 產(chǎn)權(quán) 。 獨(dú)有的所有權(quán)效力當(dāng)然及于建筑物全部 ， 共有是指各共有人分別擁有各自應(yīng)有部分的權(quán)利 ， 但所有權(quán)的效力仍可及于建筑物的全部 。 ? （ 11） 其它 。 若為建筑物中的某一部分 ， 還要了解所處的樓層 、 朝向等；期房還要了解其開發(fā)商 、 設(shè)計(jì)商及承包商和未來物業(yè)管理者等 。 – 廣義的房地產(chǎn)是指土地 、 土地上的永久性建筑物 、 基礎(chǔ)設(shè)施 ，以及諸如水和礦藏等自然資源 ， 還包括與土地和房屋所有權(quán)有關(guān)的所有權(quán)利或利益等； – 狹義的房地產(chǎn)是指房屋的建筑部分與建筑地塊有機(jī)結(jié)合的整體和它們衍生的各種物權(quán) 。 “ Real Estate”是指土地及附著在土地上的房屋建筑物和各種構(gòu)筑物； – “ Real Property”則指土地 、 房屋建筑物及它們衍生的各種權(quán)益 ，如占有權(quán) 、 使用權(quán) 、 所有權(quán) 、 租賃權(quán) 、 抵押權(quán)等 。 ? 土地和建筑物在質(zhì)上具有內(nèi)在的統(tǒng)一性 。 – 土地雖然能離開房屋建筑物而獨(dú)立存在 ， 但現(xiàn)實(shí)上 “ 地上有房 ”是現(xiàn)代城市土地普遍的 、 一般的存在狀態(tài)和一般趨勢 。 2. 房地產(chǎn)的特點(diǎn) – 房地產(chǎn)不同于其他商品或財(cái)產(chǎn) ， 具有以下主要特點(diǎn)： ? （ 1） 位置固定性 – 由于房屋因著在土地上 ， 因此房地產(chǎn)的相對位置是固定不變的 。 ? （ 2） 耐久使用性 – 土地的使用是無期的 ， 房屋設(shè)施的耐用期也很長 ， 因此商品交換中不僅可以轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán) ， 而且也可以在不改變產(chǎn)權(quán)的情況下只轉(zhuǎn)移一定期限的使用權(quán) ， 如租賃 。 ? ? （ 3） 異質(zhì)性 – 與其它產(chǎn)品不同 ， 房地產(chǎn)絕對沒有完全相同的產(chǎn)品 ， 即使其地面以上的房屋設(shè)施可能完全相同 ， 但由于所處位置不同 ， 也就產(chǎn)生了產(chǎn)品之間的差異 。 產(chǎn)品的規(guī)模和價(jià)格有一定聯(lián)系 ， 一般來講規(guī)模越大價(jià)格越高 。 城市土地及建材價(jià)格上漲 、 建筑物品質(zhì)提升 、市場需求旺盛等都是房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的原因 。 房屋為人們提供居住 、 休息的功能 ， 具有生存資料的特征；結(jié)構(gòu)合理 、 造型美觀 、裝飾典雅 、 設(shè)備齊全的房屋 ， 使人感到舒適方便 ， 從而具有享受資料的特征；房屋還為人們提供娛樂 、 學(xué)習(xí) 、 生活的場所和社交的環(huán)境 ， 從而使人們向更高層次追求 ， 因而具有發(fā)展資料的效用 。 ? （ 6） 使用限制性 – 房地產(chǎn)是各種社會經(jīng)濟(jì)和文化活動(dòng)的基本載體 ， 也是構(gòu)成城市最主要的物質(zhì)內(nèi)容 。 因此 ， 它必須根據(jù)城市發(fā)展的要求 ， 服從城市發(fā)展總體規(guī)劃的要求 。 – 同時(shí)，房地產(chǎn)受國家和地區(qū)政策影響較大。 ? （ 7） 保值增值性 – 一般物品在使用過程中由于老化 、 變舊 、 損耗 、 毀壞等原因 ，其價(jià)值會逐漸減少 。 由于土地資源的有限性和固定性 ，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的需求 ， 特別是對優(yōu)良地段物業(yè)的需求 ， 導(dǎo)致該土地價(jià)格上漲 。 ? （ 8） 投資風(fēng)險(xiǎn)性 。 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要來自三個(gè)方面：首先 ， 房地產(chǎn)無法移動(dòng) ， 建成后又不易改變用途 ， 如果項(xiàng)目定位不準(zhǔn) ， 銷售不佳 ， 很易造成大量的空置 、 積壓 。 其三 ， 自然災(zāi)害 、戰(zhàn)爭 、 社會動(dòng)蕩等 ， 都會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生無法預(yù)見的影響 。 ? 所有權(quán)結(jié)構(gòu) – 所有權(quán)以及衍生的各種權(quán)益如名義所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等 – 所有權(quán)、使用權(quán)（經(jīng)營權(quán)） ? 土地所有權(quán) – 國外 兩權(quán)合一 – 國內(nèi) 兩權(quán)分離 ? 建筑物 兩權(quán)合一 我國土地制度 ? （ 1）權(quán)屬 – 的所有權(quán)屬于國家， – 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地屬于農(nóng)民集體所有。兩權(quán)合一，不得改變用途。 – 城市土地的所有權(quán)土地也不能迸人市場流轉(zhuǎn)。 ? （ 4）土地使用權(quán)價(jià)格可因土地使用年限的長短區(qū)分為各種年期的使用權(quán)價(jià)格，如 40年、 50年、 70年的土地使用權(quán)價(jià)格。 二、房地產(chǎn)評估的含義 ? 1. 房地產(chǎn)評估或稱房地產(chǎn)估價(jià) ， – 是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的 ， 遵循估價(jià)原則 ， 按照估價(jià)程序 ， 選用適宜的估價(jià)方法 ， 并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上 ， 對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng) 。 – 房地產(chǎn)估價(jià)是建立在科學(xué)的估價(jià)理論與方法基礎(chǔ)之上 ， 具有科學(xué)性；房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法 ，但又不能完全拘泥于理論和方法 ， 要求估價(jià)人員具有豐富的經(jīng)驗(yàn) ， 有很強(qiáng)的推理和判斷能力 ， 以及一定的估價(jià)技巧 ， 具有藝術(shù)性 。 明確估價(jià)目的 ? 應(yīng)由委托方提出 。 明確估價(jià)對象 ? 應(yīng)包括明確估價(jià)對象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。 ? 確定估價(jià)對象，可分為確定被估房地產(chǎn)的實(shí)體狀態(tài)與權(quán)利狀態(tài)兩部分。 ? 這些事項(xiàng)在實(shí)地調(diào)查、確認(rèn)前均應(yīng)預(yù)先確定，它們是開展房地產(chǎn)估價(jià)的基礎(chǔ)工作，如果這些事項(xiàng)事先不予以確定，則估價(jià)工作根本無法進(jìn)行。 ? 估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定。 三、房地產(chǎn)評估的特點(diǎn) – 房地產(chǎn)評估不同于其他資產(chǎn)評估 ， 有其自身的特點(diǎn)： ? 1. 土地與房屋位置的固定性 、 不可移動(dòng)性決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特性 ， 且房地產(chǎn)價(jià)格受其周邊環(huán)境影響很大 。 ? 2. 土地供應(yīng)缺乏彈性也決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn) 。 ? 房地產(chǎn)的個(gè)別性也決定了房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn) 。 而土地由于其個(gè)別性 ，沒有兩宗土地是完全相同的 ， 所以基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格 ，