【正文】 活動都影響土地的經(jīng)濟(jì)供給數(shù)量。 – 因此可以說，土地的經(jīng)濟(jì)供給是通過人類開發(fā)利用而形成的土地供給。 ? (5)具有一定的交通條件。 ? (3)有可以利用的淡化水資源 。 ? 具有什么條件的土地是可供人類利用的呢 ?一般來說，自然供給的土地有 5個特性 : ? (1)具有適宜于人類生存和工作的氣候條件 。 ? 它反映了土地供人類使用的天然特性，其數(shù)量包括已利用的土地和未來可供利用的土地，即后備土地資源。 – 尤其是在城市，土地是人類改造自然、經(jīng)過加工的改良物，凝注了人類大量的物化勞動，投入了各種基礎(chǔ)設(shè)施，達(dá)到為人類提供入住空間的目的，它是由人類開發(fā)和再開發(fā)形成的。 （一）土地 ? 1. 土地的概念 – 土地是地球表層的陸地部分及其以上、以下一定幅度空間范圍內(nèi)的全部環(huán)境要素，以及人類社會生產(chǎn)生活活動作用于空間的某些結(jié)果所組成的自然 —經(jīng)濟(jì)綜合體。 ? 從第二個層面的角度看，作為評估標(biāo)的物的房屋建筑物僅指不含土地的地上建筑物及其不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 – 其中不可分離部分是指那些不能與建筑物分離，或分離后會破壞建筑物功能或完整性的部分，如安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通訊、消防、電梯等設(shè)施。其二是不包含土地的純粹地上建筑物部分。地產(chǎn)和房產(chǎn)均屬不動產(chǎn)。 – 定著物是指附著于土地，在與土地不可分離的狀態(tài)下才能使用的物體，如建筑物、構(gòu)筑物等。 第五講 房地產(chǎn)評估上 ? 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格 ? 第三節(jié) 市場比較法 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 ? 一、房地產(chǎn)的含義 一、房地產(chǎn)的含義 ? 多種術(shù)語 ? 房地產(chǎn) – 有三種存在狀態(tài)，即土地、建筑物和房地合一。 ? 8．了解路線價法的含義及理論依據(jù)；熟悉路線價法的適用范圍及估價程序；掌握深度百分率表的制作方法；熟悉路線價法中的四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則和哈柏法則；掌握路線價法的計算公式及其在地價評估中的運用。 ? 6．熟悉房地產(chǎn)評估的剩余法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握剩余法評估房地產(chǎn)的操作步驟、參數(shù)計算及計算公式的理解和具體運用。 ? 4．熟悉運用市場法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路及適用范圍；掌握運用市場法評估房地產(chǎn)的評估程序及操作步驟；掌握交易情況修正、日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正、容積率修正和土地使用年期修正的方法的具體要求、估算要點和具體過程；掌握運用市場法評估房地產(chǎn)的綜合分析技術(shù)。 ? 2．熟悉房地產(chǎn)價格的各種類型；掌握影響房地產(chǎn)價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素的具體內(nèi)容。 ? 重點測試考生對房地產(chǎn)評估中的基本概念、評估原則以及收益法、市場法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和運用情況，考核考生分析和解決房地產(chǎn)評估問題的能力。資產(chǎn)評估講義 (上 ) 學(xué)習(xí)目的 ? 房地產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。 ? 通過對房地產(chǎn)評估內(nèi)容的考核，測試考生對房地產(chǎn)評估的基本原理與方法的掌握和運用情況。 考試基本要求 ? 1．熟悉土地及其經(jīng)濟(jì)供給的涵義；熟悉土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性；熟悉我國土地使用權(quán)的基本特性；了解地租與地價的基本內(nèi)涵及地價的特征；熟悉房地產(chǎn)的概念、特性；掌握合法原則和最有效使用原則對房地產(chǎn)評估的影響；熟悉房地產(chǎn)評估程序。 ? 3．熟悉收益法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路、適用范圍；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的純收益、客觀總收益和客觀總費用的含義及其關(guān)系；掌握收益法評估房地產(chǎn)中的資本化率的實質(zhì)及種類； ? 掌握確定房地產(chǎn)資本化率時所運用的純收益與售價比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法；掌握運用收益法評估房地產(chǎn)的各種計算公式和分析重點。 ? 5．熟悉房地產(chǎn)評估的成本法的技術(shù)思路及適用范圍；掌握土地評估中成本法的操作步驟、土地價格的基本組成；掌握土地取得費、土地開發(fā)費、投資利息和土地增值收益等的內(nèi)容及計算方法；掌握運用成本法評估新建房地產(chǎn)及舊建筑物的具體要求、估算要點和具體操作步驟。 ? 7．了解基準(zhǔn)地價的含義、測算的基本思路、特點及其作用；熟悉基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法的基本思路、適用范圍及其運用的程序和步驟。 ? 9．了解在建工程的概念與特點；熟悉在建工程資料的收集與分析；掌握在建工程評估的形象進(jìn)度法、成本法和假設(shè)開發(fā)法的具體要求、估算要點和具體過程。 ? 不動產(chǎn) – 土地及其定著物通稱不動產(chǎn)。定著物與土地分離要花費相當(dāng)大的勞動和費用，因而會使地價發(fā)生變更。 ? 房屋建筑物 ? 這里的房屋建筑物包含兩個層面的含義，其一是房地合一狀態(tài)下的房屋建筑物 。 – 從第一個層面的角度來看，作為評估標(biāo)的的房屋建筑物是指建筑物與所占用的土地及固著在建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 – 房地合一狀態(tài)下資產(chǎn)權(quán)益是指與其所有權(quán)有關(guān)的權(quán)利和利益的總稱。 ? 為了敘述方便，我們以房地產(chǎn)來總括地加以說明。 – 土地具有兩重性，因為它不僅是資源，也是資產(chǎn)。 2. 土地的自然供給 ? 地球提供給人類可利用的土地數(shù)量，叫做土地的自然供給。 ? 土地的自然供給是相對穩(wěn)定的，幾乎不受任何人為因素或社會經(jīng)濟(jì)因素的影響，因此，它基本上是無彈性的。 ? (2)具有適宜于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件 。 ? (4)有可供人類利用的生產(chǎn)資源 。 土地的經(jīng)濟(jì)供給 ? 經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對土地進(jìn)行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。因而土地經(jīng)濟(jì)供給數(shù)量會受人類社會活動的影響。 ? 土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。 – 直接變化是指土地經(jīng)濟(jì)供給的絕對土地面積的變化或某種用途土地數(shù)量絕對面積的變化 。 ? 經(jīng)濟(jì)供給，是指在土地的自然供給的范圍內(nèi)，對土地進(jìn)行了開發(fā)、規(guī)劃和整治，以滿足人類不同需求的土地供給。因而土地經(jīng)濟(jì)供給數(shù)量會受人類社會活動的影響。由此可見，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。直接變化是指土地經(jīng)濟(jì)供給的絕對土地面積的變化或某種用途土地數(shù)量絕對面積的變化 。 3. 土地的特性 自然特性 ? （ 1） 位置固定性 。 地產(chǎn)交易 ， 不是土地實體本身的空間移動 ， 而是土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移 。 ? （ 2） 質(zhì)量差異性 。 ? （ 3） 不可再生性 。 ? （ 4）效用永續(xù)性。 土地的特性 經(jīng)濟(jì)特性 ? （ 1） 供給稀缺性 。 土地經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性 ， 與土地總量有限性 、 土地位置固定性 、土地質(zhì)量差異性等有關(guān) 。 ? （ 2） 可壟斷性 。 由于土地具有可壟斷性 ， 因此 ， 在土地所有權(quán)或使用權(quán)讓渡時 ， 就必然要求實現(xiàn)其壟斷利益 。 一塊土地的用途是多種多樣的 ， 可塑性很強 。 土地利用的多樣性客觀上要求在房地產(chǎn)估價中需要確定土地的最高最佳用途 。 由于土地質(zhì)量的差異性而使不同土地的生產(chǎn)力不同 ， 從而在經(jīng)濟(jì)效益上具有級差性 。