【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的重要組成部分。產(chǎn)評估的基本原理與方法的掌握和運用情況。重點測試考生對房地產(chǎn)評估中的基本概念、評估。1．熟悉土地及其經(jīng)濟供給的涵義；熟悉土地的自然特。2．熟悉房地產(chǎn)價格的各種類型；掌握影響房地產(chǎn)價格。的一般因素、區(qū)域因素和個別因素的具體內(nèi)容。3．熟悉收益法評估房地產(chǎn)的技術(shù)思路、適用范圍；掌。資本化率的實質(zhì)及種類；掌握確定房地產(chǎn)資本化率時所運用的純收益與售價比率法、安全。費、土地開發(fā)費、投資利息和土地增值收益等的內(nèi)容及計算方法；7．了解基準(zhǔn)地價的含義、測算的基本思路、特點及其。8．了解路線價法的含義及理論依據(jù)；熟悉路線價法的。適用范圍及估價程序；掌握深度百分率表的制作方法；大的勞動和費用，因而會使地價發(fā)生變更。變化;間接變化是指單位土地面積上集約率的變化。產(chǎn)權(quán)的流動而改變其空間的位置。的固定性決定了土地價格具有明顯的區(qū)域性特征。持續(xù)利用土地的目的。

　　

【正文】 和客戶的要求有關(guān)，從而也影響到評估的難易程度。 5. 公平原則 ? 公平原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)站在中立第三者的超然立場上 ， 求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價格 。 ? 如果評估出的價格不夠公平合理 ， 則必然會損害當(dāng)事人中某一方的利益 ， 也會有損于房地產(chǎn)估價人員 、 估價機構(gòu)以至整個估價行業(yè)的社會聲譽和權(quán)威性 。 – 例如 ， 為房地產(chǎn)買賣目的進行的估價 ， 如果評估價格比客觀合理的價格高 ， 則出賣人得利 ， 購買人受損； – 為房地產(chǎn)課稅目的進行的估價 ， 如果評估價格比客觀合理的價格低 ， 則政府受損 ， 這對其他納稅人來說也有失公平 。 ? 為求出一個公平合理的價格 ， 估價人員首先應(yīng)本著下列假設(shè)進行估價：各方當(dāng)事人均是理性的 、 精明的 ， 例如買者不肯枉花一分錢購買 ， 賣者不肯少得一分錢出售 。 ? 其次 ， 估價人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的位置或心態(tài)來考慮價格 （ 即 “ 換位思考 ” ） 。 – 在交易中 ， 各方當(dāng)事人的心態(tài)是不同的 ， 例如買者的心態(tài)是出價不能高于預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來的收益或重新購建價格； – 賣者的心態(tài)是不愿意以低于該房地產(chǎn)已投入的成本出售； – 然后 ， 估價人員再以專家的身份仔細(xì)地權(quán)衡價格：先想象評估價格的高低不是與自己無關(guān) ， 即如果將自己分別設(shè)想為各方當(dāng)事人的位置 ， 評估價格的高低會對自己有何影響 ， 在此基礎(chǔ)上自然就會權(quán)衡出一個對各方當(dāng)事人來說均為公平合理的價格 。 ? 為求出一個公平合理的價格，估價人員還必須公正。 – 如果與估價對象有利害關(guān)系或是當(dāng)事人的親屬，應(yīng)當(dāng)回避； – 估價人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價格的因素，并不斷地提高估價技能、豐富估價經(jīng)驗。 五、房地產(chǎn)評估的程序 明確估價事項 擬定估價作業(yè)方案 搜集估價所需資料 撰寫估價報告 實地查勘估價對象 選定估價方法計算 確定估價結(jié)果 估價資料歸檔 獲取估價業(yè)務(wù) ? 1. 獲取估價業(yè)務(wù) – 企業(yè) 、 組織或個人為某種目的而需要對房地產(chǎn)進行估價時 ， 可以向具有評估資格的評估機構(gòu)提出申請或委托 ， 評估機構(gòu)將根據(jù)實際情況作出是否受理和何時受理 。 – 一般先由委托人評估機構(gòu)提出委托評估的申請 ， – 然后雙方簽訂評估合同 ， 明確雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系 。 – 評估機構(gòu)與委托人簽訂的評估合同 ， 如需要時可取得公證機關(guān)的公證 ， 以更好地保護當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益 。 ? 2. 明確估價基本事項 – 明確估價基本事項主要是明確估價目的 、 估價對象 、 估價時點 。 ? 3. 擬定估價作業(yè)方案 – 確定了對象房地產(chǎn)后，估價師應(yīng)擬定一份明確的作業(yè)計劃，主要是工作日程、人員組織等作出合理、統(tǒng)籌安排，包括對投入人員、物力和財力的安排。 – 這種作業(yè)計劃可以采用網(wǎng)絡(luò)計劃或橫道圖來制定，主要是對資料的搜集、分析和價值的測算等工作程序和組織作出科學(xué)的安排，從而達到提高工作效率和估價質(zhì)量的目的。 ? 4. 搜集估價所需資料 – （ 1） 評估對象的基本情況； – （ 2） 有關(guān)評估對象所在地段的環(huán)境和區(qū)域因素資料； – （ 3） 與評估對象有關(guān)的房地產(chǎn)市場資料 ， 如市場供需狀況 、 租售價格 、 建造成本等等； – （ 4） 國家和地方涉及房地產(chǎn)評估的政策 、 法規(guī)和定額指標(biāo) 。 ? 內(nèi)容 所有直接或間接影響房地產(chǎn)價格因素的資料： – 政治 、 法律 、 經(jīng)濟 （ 包括經(jīng)濟形勢 、 產(chǎn)業(yè)政策 ） 、 文化教育 、自然條件 、 城市規(guī)劃 、 基礎(chǔ)設(shè)施 、 公共設(shè)施等方面的資料 ， – 房地產(chǎn)供求方面的資料 ， 包括：不同地段 、 用途 、 規(guī)模 、 檔次 、價位 、 平面布置等房地產(chǎn)供求狀況 ， 如供給量 、 有效需求量 、空置量和空置率等 。 在供給量中應(yīng)包括：已完成的項目 、 在建的項目 、 已審批立項的項目 、 潛在的競爭項目及預(yù)計它們投入市場的時間 。 ? 搜集完資料后，需要對數(shù)據(jù)進行整理和分析，以保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、完整性。 – 如果估價師收集的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確或在諸如未來發(fā)展趨勢等方面作出了錯誤的假設(shè)，則所評估對象的市場價值是無效的。 ? 5. 實地查勘估價對象 – 在估價師搜集到評估對象的相關(guān)資料 ， 了解估價對象基本情況后 ， 仍需親臨現(xiàn)場勘察 。 因為評估需要的資料和數(shù)據(jù)十分廣泛 ，委估方提供的資料有限 ， 并不能完全滿足評估工作的需要 。 實地勘察是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟 。 房地產(chǎn)市場是地域性很強的市場 ， 房地產(chǎn)交易都是個別交易 ， 非經(jīng)實地勘察難以對房地產(chǎn)進行評估 。 – 實地勘察就是對估價對象的實體狀態(tài)和權(quán)利狀態(tài)進行現(xiàn)場勘察、調(diào)查，并加以確認(rèn)。實地勘察主要包括調(diào)查估價對象的所在地，如位置的正確性，對邊界的確認(rèn)（包括其位置、形狀、面積及與鄰接地的關(guān)系）；調(diào)查估價對象的類別，如土地是空地、農(nóng)地、宅地還是生地、毛地、熟地，建筑物是住宅、辦公樓還是廠房、酒店等；調(diào)查估價對象的數(shù)量與質(zhì)量，如實際面積是否與產(chǎn)權(quán)證一致，建筑物的新舊程度、使用情況及其建筑物內(nèi)部裝修和設(shè)備情況等。另外還要了解地方市場行情和交易資料，觀察地方市場的特性，勘察周圍環(huán)境景觀，實地拍照等內(nèi)容。 ? 6. 選定估價方法計算 ? 根據(jù)已搜集的資料及估價對象的特點，確定擬采用的估價方法。 ? 各種不同的估價方法常有其不同的適用范圍，當(dāng)然也會得出不同的結(jié)果。 ? 如市場比較法是著眼于房地產(chǎn)的買賣和租賃案例，來求取對象房地產(chǎn)價格或租金法；成本法則著眼于重新取得房地產(chǎn)需要的成本，來求取房地產(chǎn)的價格或租金；而收益法是著眼于未來房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的收益來獲得房地產(chǎn)的價格或租金。對同一估價對象一般要求采用兩種以上的估價方法，以求各估價方法之問相互補充、驗證。 ? 7. 確定估價結(jié)果 ? 同一宗房地產(chǎn)運用不同評估方法評估出來的價值往往不一致，需要進行綜合分析。綜合分析是對所選用的評估方法、資料及評估程序的各階段，做客觀的分析和檢查。此時應(yīng)特別注意以下幾點： ? （ 1）所選用的資料是否適當(dāng)； ? （ 2）估價原則的運用是否適當(dāng)； ? （ 3）對資料分析是否準(zhǔn)確，特別是對影響因素權(quán)重的賦值是否恰當(dāng)； ? （ 4）所采用的估價方法是否符合估價對象和估價目的。 ? 對于采用不同評估方法得到的評估值，可以采用簡單算術(shù)平均值、加權(quán)平均值、中位數(shù)、眾數(shù)等作為最后的評估值。 ? 8. 撰寫估價報告 ? 估價報告是估價過程和估價成果的綜合反映 ， 通過估價報告 ， 不僅可以得到房地產(chǎn)估價的最后結(jié)果 ， 還能了解整個估價過程的技術(shù)思路 、 估價方法和估價依據(jù) 。 ? 房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)采用書面估價報告形式 。 估價報告一般有格式化報告和敘述性報告兩種 。 ? 9. 估價資料歸檔 ? 完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)估價對象的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。