【正文】 了以上詳細的信息。撫州房地產(chǎn)基本信息一、 撫州簡介： 從地理位置看，撫州，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰福建，南接贛州市，北臨鄱陽湖，是鄱陽湖經(jīng)濟區(qū)和海西經(jīng)濟區(qū)的交叉點，距離北京、上海、廣州、南京、杭州等經(jīng)濟發(fā)達城市均在8個小時車程內(nèi)，經(jīng)濟潛力巨大。目前撫州市下轄10縣2區(qū)，人口380萬，市政府駐在素有“才子之鄉(xiāng)”之稱的臨川區(qū)。優(yōu)越的區(qū)位條件和便利的交通以及廣闊的市場，都為撫州未來的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。二、 撫州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 隆冬時節(jié)，撫州樓市也遭遇“寒流”。市房管局最新數(shù)據(jù)顯示，上月市中心城區(qū)商品住宅銷售量大幅下降。購房者觀望和期待房價下跌的情緒濃重。 據(jù)市房管局官方網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)，2011年以來，商品住宅月銷售量的頂點為今年2月份的1848套，此后銷售量便急劇下滑，至7月、8月份跌至谷底，7月和8月的銷售量分別為522套和541套。在隨后樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的9月、10月份，銷售量稍有起色但仍不樂觀，銷售量分別為722套和827套。至11月，樓市陷入更深的谷底。，本月商品住宅的銷售量僅為169套。 與《撫州市商品住宅2011年月銷售圖》波瀾起伏的曲線相對應的是，《撫州市商品住宅2011年月銷售均價走勢圖》則幾近一條直線。從上月商品住宅銷售價格情況來看，20002500元/平方米的占3%，25003000元/平方米的占8%，30004000元/平方米的占55%、40005000元/平方米的占23%。11月，市中心城區(qū)商品住宅銷售均價為3691元/平方米，同比增長13%，環(huán)比下降4%。 據(jù)了解，近期撫州樓市低迷主要受商品房信貸控制政策影響。我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩，1—10月，%，增速比1—，比1—。，%，增速比1—，比1—。三、 撫州房地產(chǎn)現(xiàn)如今面臨的問題： 一、開發(fā)企業(yè)負擔較重，房產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境較差。 1是開發(fā)成本居高不下。 近年來，市中心城區(qū)新建住宅小區(qū)商品房成本價，主要由土地出讓金、征地拆遷補償費、前期工程費、貸款利息、稅費、建設規(guī)費及供電、供排水、燃氣、電信有線等費用構(gòu)成。據(jù)有關(guān)人員推算，市本級商品房綜合成本近2000元/平方米，其中建設規(guī)費153元/平方米，%，此外還有20項左右的服務性收費。 2是亂收費亂罰款較多。 一些相關(guān)執(zhí)法部門，對房地產(chǎn)企業(yè)隨意檢查，存在亂罰款，強收費的現(xiàn)象，開發(fā)商意見很大。高華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等幾家房地產(chǎn)企業(yè)反映企業(yè)歸屬地不明確，臨川及金巢有關(guān)部門均對其企業(yè)進行檢查。 3是房產(chǎn)糾紛攀升。 在房地產(chǎn)市場疲軟，房價下跌的情況下，購房者與開發(fā)商的矛盾加劇，購房者以開發(fā)商未按時交房、質(zhì)疑房子質(zhì)量、房屋間距等為理由，要求退房或由開發(fā)商進行補償?shù)氖录纫酝兴黾印６?資金鏈條繃緊，開發(fā)企業(yè)壓力加大。由于市場突變，競爭加劇，大多數(shù)開發(fā)商都在高負債經(jīng)營，資金鏈條繃得很緊，企業(yè)面臨巨大資金壓力。1是房產(chǎn)開發(fā)貸款下降。2008年第四季度撫州市金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款為39287萬元，比第三季度下降136萬元，%，預計這種下降趨勢仍將持續(xù)下去。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的下降，對撫州市一些經(jīng)濟實力較弱的開發(fā)商是嚴峻的考驗。2是市場融資趨難。為了避免資金鏈斷裂，維持企業(yè)運轉(zhuǎn)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商采取應對辦法，有的互相聯(lián)合開發(fā)，有的高息在市場上進行融資。由于整個樓市不景氣，市場人氣不旺，投資者擔心資金安全，大都不愿介入，有的甚至把已投入資金撤回。 3資金回籠遲緩。 現(xiàn)房銷售極其困難，象上市公司偉星開發(fā)的大樓盤每月只能售出幾套，資金大量被滯壓，加重了開發(fā)企業(yè)負擔，增加了企業(yè)的投資成本。 “新政”效果未顯，觀望仍在持續(xù)。自2008年10月起，各級政府出臺了一系列對房地產(chǎn)的“救市”政策，力度非常大，但至目前，這些“救市”措施在撫州市見效不明顯。據(jù)調(diào)查了解，撫州市各國有商業(yè)銀行目前均已經(jīng)針對政府的“救市”政策，出臺了相應的實施細則，但多家銀行申請門檻過高，使群眾難得實惠。，最低首付款比例調(diào)整為20%，但在撫州某些銀行只有90平方米以下的首套住房，而且最低首付款比例一般都為30%。同時，市民也在等待政府鼓勵個人住房消費更加優(yōu)惠的政策出臺，既使有購房需求，也仍然持幣觀望。四、 促進發(fā)地產(chǎn)發(fā)展建議： 一 鼓勵住房消費方面，建議出臺以下政策措施： 1是放寬住房公積金貸款政策。 將住房公積金貸款額度由目前的10萬元提高到20萬元(南昌、贛州市目前均提高到30萬元)，延長貸款期限，減輕職工購房付款壓力。簡化住房公積金貸款購房抵押手續(xù)，允許各縣(區(qū))之間異地辦理公積金貸款手續(xù)，公積金貸款可采取單位擔保辦理或參照銀行按揭辦法進行。允許職工提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購買自住住房。 2 是適當調(diào)整普通商品住房享受稅收的優(yōu)惠政策。 對個人購買超過2年的普通住房對外銷售的，不再征收營業(yè)稅；對出售自住住房，并在售房前后一年內(nèi)新購房的納稅人，不再收取個人所得稅；對居民首次購買144平方米以下的普通住房，契稅按購房款的1％收取。購買145平方米以上的普通住房，超出部分按購房款的2％收??；個人銷售或購買住房暫免征收印花稅、土地增值稅；對于購買“二手房”的，只要購買人符合現(xiàn)行信貸條件的，可直接到各商業(yè)銀行辦理貸款手續(xù)。 3是鼓勵實行拆遷房貨幣化安置和經(jīng)濟適用房貨幣化補貼。 因建設需要進行征地拆遷時，鼓勵對拆遷戶實行貨幣化安置。選擇性地對符合經(jīng)濟適用住房購買資格的申購家庭發(fā)放購房補貼，用于其自主選購普通商品住房，補貼金額以不突破土地收益和稅費減免的貸幣總量為原則。使用了住房補貼購買的商品房，5年內(nèi)不得上市交易。二支持房產(chǎn)開發(fā)方面，建議出臺以下政策措施： 1是適當減免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設規(guī)費。 目前，撫州市中心城區(qū)建設項目建設規(guī)費項目14種，收費高達每平米153元，建議對新報建的房地產(chǎn)開發(fā)項目，暫緩征收撫州市有關(guān)文件規(guī)定的地方教育附加35元，房地產(chǎn)開發(fā)項目的報建費用維持原有標準，同時，要進一步規(guī)范收費行為；2是適當放寬建設項目開、竣工期限。根據(jù)市場需求，在堅持“凈地”出讓的基礎(chǔ)上，科學制訂土地供應計劃，合理調(diào)整土地供應節(jié)奏、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，適當回調(diào)土地出讓底價，適當放寬土地出讓金支付期限和項目開工、竣工期限，對經(jīng)審批同意延期開工、竣工的項目，免收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置費。積極引導理性競買土地，保持土地市場供求的基本平衡和價格的理性化。三 強力整治，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。 調(diào)查中，開發(fā)商對撫州市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境意見很大，整治環(huán)境勢在必行。 1是要規(guī)范執(zhí)法行為。 政府各職能部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應放寬限制，實行松綁，盡量減少對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的檢查，需要檢查時，應實行告之制，檢查時發(fā)現(xiàn)問題要以教育整改為主，不宜隨意罰款，更不能亂罰款。對開發(fā)企業(yè)為美化施工圍墻而做的墻體廣告等類似情況，應給予支持，不得罰款。一些必須收費的服務性項目，也應征得開發(fā)企業(yè)同意后方可實施，不能強制執(zhí)行。 2是強化服務。政府各職能部門要加強與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營活動中的困難，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時限，提高辦事效率，切實為企業(yè)發(fā)展營造良好環(huán)境。四 健全機制，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 1是建立房地產(chǎn)市場預警機制。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立商品房預售網(wǎng)上備案制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。相關(guān)部門應定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。 2是建立政銀企溝通協(xié)調(diào)機制。通過政府主導，定期召開政銀企座談會等方式，搭建銀企對接的互動平臺，及時協(xié)調(diào)解決企業(yè)面臨的困難，為企業(yè)發(fā)展提供金融支持。鼓勵銀行在國家宏觀調(diào)控政策指導下，增加有效的信貸投入，盡量滿足符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，有效支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。3是建立行業(yè)協(xié)會指導機制。積極引導開發(fā)商成立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，幫助企業(yè)提高市場競爭力、抗風險能力和應對房地產(chǎn)形勢變化的能力。、五 未來發(fā)展趨勢分析 從撫州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當前撫州市房地產(chǎn)業(yè)形勢可以說是喜憂參半。三年多以來，撫州市房地產(chǎn)的價格上漲具有客觀必然性，是全國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，相對較大的需求空間給放假的上漲提供了真實需求支持，雖然目前國家出臺了嚴厲的房價調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)在土地、融資等方面受到了諸多限制，房價也在短期內(nèi)呈現(xiàn)出一定的下降趨勢，但是從長遠來看，房價總的發(fā)展趨勢是上升的，交易市場仍很活躍，經(jīng)濟效益將進一步增加。主要表現(xiàn)在： 1 城市改擴建的需求：從撫州市的城區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向來看，計劃到2020年撫州中心區(qū)人口規(guī)模為50萬人，用地規(guī)模50平方公里，人均建設用地100平方米。 2 居民消費結(jié)構(gòu)需求影響：隨著城鄉(xiāng)一體化的推進，有條件的農(nóng)民和外來務工人員會逐步增多，一定程度上擴大了在撫州的購房需求。 3國家政策的支撐：隨著國家劃定的鄱陽湖經(jīng)濟區(qū)和海西經(jīng)濟圈的成立，撫州位于兩個經(jīng)濟圈內(nèi)，屆時必將有大批重大建設開工，這將成為撫州房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟增長點。 4 投資房地產(chǎn)拉動需求：由于投資房地產(chǎn)具有保值、增值等功能，因此一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，在未來將有相當?shù)纳鐣e置資金進入房地產(chǎn)行業(yè)，這也將加大對商品房的需求量。另附洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司提供的陽光城二期房產(chǎn)開發(fā)成本基本參數(shù)：每平方米建筑面積商品住宅平均成本（元/㎡）其中： 費用（樓面地價元/㎡）（元/㎡）9863755（元/㎡）17101150260300（元/㎡）110（元/㎡）180（元/㎡）150（元/㎡）200（元/㎡）506陽光城 評估房屋西湖綠洲環(huán)城北路60 / 60