【正文】 了以上詳細(xì)的信息。撫州房地產(chǎn)基本信息一、 撫州簡(jiǎn)介： 從地理位置看，撫州，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰福建，南接贛州市，北臨鄱陽(yáng)湖，是鄱陽(yáng)湖經(jīng)濟(jì)區(qū)和海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的交叉點(diǎn)，距離北京、上海、廣州、南京、杭州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市均在8個(gè)小時(shí)車(chē)程內(nèi)，經(jīng)濟(jì)潛力巨大。目前撫州市下轄10縣2區(qū)，人口380萬(wàn)，市政府駐在素有“才子之鄉(xiāng)”之稱(chēng)的臨川區(qū)。優(yōu)越的區(qū)位條件和便利的交通以及廣闊的市場(chǎng)，都為撫州未來(lái)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、 撫州房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 隆冬時(shí)節(jié)，撫州樓市也遭遇“寒流”。市房管局最新數(shù)據(jù)顯示，上月市中心城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售量大幅下降。購(gòu)房者觀望和期待房?jī)r(jià)下跌的情緒濃重。 據(jù)市房管局官方網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)，2011年以來(lái)，商品住宅月銷(xiāo)售量的頂點(diǎn)為今年2月份的1848套，此后銷(xiāo)售量便急劇下滑，至7月、8月份跌至谷底，7月和8月的銷(xiāo)售量分別為522套和541套。在隨后樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的9月、10月份，銷(xiāo)售量稍有起色但仍不樂(lè)觀，銷(xiāo)售量分別為722套和827套。至11月，樓市陷入更深的谷底。，本月商品住宅的銷(xiāo)售量?jī)H為169套。 與《撫州市商品住宅2011年月銷(xiāo)售圖》波瀾起伏的曲線相對(duì)應(yīng)的是，《撫州市商品住宅2011年月銷(xiāo)售均價(jià)走勢(shì)圖》則幾近一條直線。從上月商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格情況來(lái)看，20002500元/平方米的占3%，25003000元/平方米的占8%，30004000元/平方米的占55%、40005000元/平方米的占23%。11月，市中心城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為3691元/平方米，同比增長(zhǎng)13%，環(huán)比下降4%。 據(jù)了解，近期撫州樓市低迷主要受商品房信貸控制政策影響。我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速趨緩，1—10月，%，增速比1—，比1—。，%，增速比1—，比1—。三、 撫州房地產(chǎn)現(xiàn)如今面臨的問(wèn)題： 一、開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)較重，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差。 1是開(kāi)發(fā)成本居高不下。 近年來(lái)，市中心城區(qū)新建住宅小區(qū)商品房成本價(jià)，主要由土地出讓金、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、貸款利息、稅費(fèi)、建設(shè)規(guī)費(fèi)及供電、供排水、燃?xì)?、電信有線等費(fèi)用構(gòu)成。據(jù)有關(guān)人員推算，市本級(jí)商品房綜合成本近2000元/平方米，其中建設(shè)規(guī)費(fèi)153元/平方米，%，此外還有20項(xiàng)左右的服務(wù)性收費(fèi)。 2是亂收費(fèi)亂罰款較多。 一些相關(guān)執(zhí)法部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)隨意檢查，存在亂罰款，強(qiáng)收費(fèi)的現(xiàn)象，開(kāi)發(fā)商意見(jiàn)很大。高華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等幾家房地產(chǎn)企業(yè)反映企業(yè)歸屬地不明確，臨川及金巢有關(guān)部門(mén)均對(duì)其企業(yè)進(jìn)行檢查。 3是房產(chǎn)糾紛攀升。 在房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟，房?jī)r(jià)下跌的情況下，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的矛盾加劇，購(gòu)房者以開(kāi)發(fā)商未按時(shí)交房、質(zhì)疑房子質(zhì)量、房屋間距等為理由，要求退房或由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行補(bǔ)償?shù)氖录纫酝兴黾?。?資金鏈條繃緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力加大。由于市場(chǎng)突變，競(jìng)爭(zhēng)加劇，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在高負(fù)債經(jīng)營(yíng)，資金鏈條繃得很緊，企業(yè)面臨巨大資金壓力。1是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款下降。2008年第四季度撫州市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為39287萬(wàn)元，比第三季度下降136萬(wàn)元，%，預(yù)計(jì)這種下降趨勢(shì)仍將持續(xù)下去。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的下降，對(duì)撫州市一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)商是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。2是市場(chǎng)融資趨難。為了避免資金鏈斷裂，維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取應(yīng)對(duì)辦法，有的互相聯(lián)合開(kāi)發(fā)，有的高息在市場(chǎng)上進(jìn)行融資。由于整個(gè)樓市不景氣，市場(chǎng)人氣不旺，投資者擔(dān)心資金安全，大都不愿介入，有的甚至把已投入資金撤回。 3資金回籠遲緩。 現(xiàn)房銷(xiāo)售極其困難，象上市公司偉星開(kāi)發(fā)的大樓盤(pán)每月只能售出幾套，資金大量被滯壓，加重了開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加了企業(yè)的投資成本。 “新政”效果未顯，觀望仍在持續(xù)。自2008年10月起，各級(jí)政府出臺(tái)了一系列對(duì)房地產(chǎn)的“救市”政策，力度非常大，但至目前，這些“救市”措施在撫州市見(jiàn)效不明顯。據(jù)調(diào)查了解，撫州市各國(guó)有商業(yè)銀行目前均已經(jīng)針對(duì)政府的“救市”政策，出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，但多家銀行申請(qǐng)門(mén)檻過(guò)高，使群眾難得實(shí)惠。，最低首付款比例調(diào)整為20%，但在撫州某些銀行只有90平方米以下的首套住房，而且最低首付款比例一般都為30%。同時(shí)，市民也在等待政府鼓勵(lì)個(gè)人住房消費(fèi)更加優(yōu)惠的政策出臺(tái)，既使有購(gòu)房需求，也仍然持幣觀望。四、 促進(jìn)發(fā)地產(chǎn)發(fā)展建議： 一 鼓勵(lì)住房消費(fèi)方面，建議出臺(tái)以下政策措施： 1是放寬住房公積金貸款政策。 將住房公積金貸款額度由目前的10萬(wàn)元提高到20萬(wàn)元(南昌、贛州市目前均提高到30萬(wàn)元)，延長(zhǎng)貸款期限，減輕職工購(gòu)房付款壓力。簡(jiǎn)化住房公積金貸款購(gòu)房抵押手續(xù)，允許各縣(區(qū))之間異地辦理公積金貸款手續(xù)，公積金貸款可采取單位擔(dān)保辦理或參照銀行按揭辦法進(jìn)行。允許職工提取本人、配偶及直系親屬住房公積金購(gòu)買(mǎi)自住住房。 2 是適當(dāng)調(diào)整普通商品住房享受稅收的優(yōu)惠政策。 對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，不再征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)出售自住住房，并在售房前后一年內(nèi)新購(gòu)房的納稅人，不再收取個(gè)人所得稅；對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)144平方米以下的普通住房，契稅按購(gòu)房款的1％收取。購(gòu)買(mǎi)145平方米以上的普通住房，超出部分按購(gòu)房款的2％收??；個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅、土地增值稅；對(duì)于購(gòu)買(mǎi)“二手房”的，只要購(gòu)買(mǎi)人符合現(xiàn)行信貸條件的，可直接到各商業(yè)銀行辦理貸款手續(xù)。 3是鼓勵(lì)實(shí)行拆遷房貨幣化安置和經(jīng)濟(jì)適用房貨幣化補(bǔ)貼。 因建設(shè)需要進(jìn)行征地拆遷時(shí)，鼓勵(lì)對(duì)拆遷戶(hù)實(shí)行貨幣化安置。選擇性地對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)資格的申購(gòu)家庭發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼，用于其自主選購(gòu)普通商品住房，補(bǔ)貼金額以不突破土地收益和稅費(fèi)減免的貸幣總量為原則。使用了住房補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)的商品房，5年內(nèi)不得上市交易。二支持房產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，建議出臺(tái)以下政策措施： 1是適當(dāng)減免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建設(shè)規(guī)費(fèi)。 目前，撫州市中心城區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)費(fèi)項(xiàng)目14種，收費(fèi)高達(dá)每平米153元，建議對(duì)新報(bào)建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，暫緩征收撫州市有關(guān)文件規(guī)定的地方教育附加35元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建費(fèi)用維持原有標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，要進(jìn)一步規(guī)范收費(fèi)行為；2是適當(dāng)放寬建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)、竣工期限。根據(jù)市場(chǎng)需求，在堅(jiān)持“凈地”出讓的基礎(chǔ)上，科學(xué)制訂土地供應(yīng)計(jì)劃，合理調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏、數(shù)量和結(jié)構(gòu)，適當(dāng)回調(diào)土地出讓底價(jià)，適當(dāng)放寬土地出讓金支付期限和項(xiàng)目開(kāi)工、竣工期限，對(duì)經(jīng)審批同意延期開(kāi)工、竣工的項(xiàng)目，免收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置費(fèi)。積極引導(dǎo)理性競(jìng)買(mǎi)土地，保持土地市場(chǎng)供求的基本平衡和價(jià)格的理性化。三 強(qiáng)力整治，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。 調(diào)查中，開(kāi)發(fā)商對(duì)撫州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境意見(jiàn)很大，整治環(huán)境勢(shì)在必行。 1是要規(guī)范執(zhí)法行為。 政府各職能部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)放寬限制，實(shí)行松綁，盡量減少對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的檢查，需要檢查時(shí)，應(yīng)實(shí)行告之制，檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要以教育整改為主，不宜隨意罰款，更不能亂罰款。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)為美化施工圍墻而做的墻體廣告等類(lèi)似情況，應(yīng)給予支持，不得罰款。一些必須收費(fèi)的服務(wù)性項(xiàng)目，也應(yīng)征得開(kāi)發(fā)企業(yè)同意后方可實(shí)施，不能強(qiáng)制執(zhí)行。 2是強(qiáng)化服務(wù)。政府各職能部門(mén)要加強(qiáng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)解決經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的困難，減少審批環(huán)節(jié)，縮短審批時(shí)限，提高辦事效率，切實(shí)為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。四 健全機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 1是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，建立商品房預(yù)售網(wǎng)上備案制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。相關(guān)部門(mén)應(yīng)定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。 2是建立政銀企溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。通過(guò)政府主導(dǎo)，定期召開(kāi)政銀企座談會(huì)等方式，搭建銀企對(duì)接的互動(dòng)平臺(tái)，及時(shí)協(xié)調(diào)解決企業(yè)面臨的困難，為企業(yè)發(fā)展提供金融支持。鼓勵(lì)銀行在國(guó)家宏觀調(diào)控政策指導(dǎo)下，增加有效的信貸投入，盡量滿(mǎn)足符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，有效支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。3是建立行業(yè)協(xié)會(huì)指導(dǎo)機(jī)制。積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商成立房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)，幫助企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)變化的能力。、五 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析 從撫州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當(dāng)前撫州市房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)可以說(shuō)是喜憂(yōu)參半。三年多以來(lái)，撫州市房地產(chǎn)的價(jià)格上漲具有客觀必然性，是全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，相對(duì)較大的需求空間給放假的上漲提供了真實(shí)需求支持，雖然目前國(guó)家出臺(tái)了嚴(yán)厲的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)在土地、融資等方面受到了諸多限制，房?jī)r(jià)也在短期內(nèi)呈現(xiàn)出一定的下降趨勢(shì)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)總的發(fā)展趨勢(shì)是上升的，交易市場(chǎng)仍很活躍，經(jīng)濟(jì)效益將進(jìn)一步增加。主要表現(xiàn)在： 1 城市改擴(kuò)建的需求：從撫州市的城區(qū)規(guī)劃發(fā)展方向來(lái)看，計(jì)劃到2020年撫州中心區(qū)人口規(guī)模為50萬(wàn)人，用地規(guī)模50平方公里，人均建設(shè)用地100平方米。 2 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)需求影響：隨著城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，有條件的農(nóng)民和外來(lái)務(wù)工人員會(huì)逐步增多，一定程度上擴(kuò)大了在撫州的購(gòu)房需求。 3國(guó)家政策的支撐：隨著國(guó)家劃定的鄱陽(yáng)湖經(jīng)濟(jì)區(qū)和海西經(jīng)濟(jì)圈的成立，撫州位于兩個(gè)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，屆時(shí)必將有大批重大建設(shè)開(kāi)工，這將成為撫州房地產(chǎn)行業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 4 投資房地產(chǎn)拉動(dòng)需求：由于投資房地產(chǎn)具有保值、增值等功能，因此一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，在未來(lái)將有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這也將加大對(duì)商品房的需求量。另附洪亮房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司提供的陽(yáng)光城二期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本基本參數(shù)：每平方米建筑面積商品住宅平均成本（元/㎡）其中： 費(fèi)用（樓面地價(jià)元/㎡）（元/㎡）9863755（元/㎡）17101150260300（元/㎡）110（元/㎡）180（元/㎡）150（元/㎡）200（元/㎡）506陽(yáng)光城 評(píng)估房屋西湖綠洲環(huán)城北路60 / 60