【正文】 業(yè)專家人數(shù)眾多 ， 觀點(diǎn)眾多 ， 但有效論據(jù)稀少 。 證券行業(yè)研究一般也以上市公司調(diào)研和現(xiàn)有行業(yè)數(shù)據(jù)整理出發(fā) ， 缺乏對(duì)行業(yè)的全面認(rèn)識(shí) 。 ? 調(diào)研目的 ? 1 銷售會(huì)繼續(xù)萎縮么 ?會(huì)萎縮到什么程度 ? ? 2 房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下降么 ?會(huì)下降到什么程度 ? ? 調(diào)研樣本：年齡到 1860周歲 ， 在本地居住一年以上 ， 京 \滬 \穗三地家庭年收入在 8萬(wàn)以上 ， 武漢 、 成都兩地家庭年收入在 3萬(wàn)以上 。 同時(shí)在考察住房需求時(shí)過(guò)濾掉 5年內(nèi)不打算買房的居民 。 ? 時(shí)間： 2023年 9月 1日 10日 。 ? 有效樣本： 2400多個(gè) （ 過(guò)濾量超過(guò) 5萬(wàn)個(gè) ） ? 缺陷：?jiǎn)蝹€(gè)公司缺乏財(cái)力持續(xù)開展動(dòng)態(tài)研究 ， 研究結(jié)果存在時(shí)效性 。 50 周期分析 ——數(shù)據(jù) 住房空置率 ? 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的空置房指標(biāo)是指竣工后尚未售出的房屋 （ 新建商品房 ） 。國(guó)際通用的空置房屋 ， 則是指企業(yè) 、 業(yè)主或中介機(jī)構(gòu)手中可租可售 ， 且在一段時(shí)間內(nèi) （ 比如半年 ） 未租未售的房屋 。 由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失 ， 空置率警戒線在中國(guó)失去了意義 （ 除非我們可以得到真實(shí)的空置房屋面積 ） 。 ? 受到成本制約 ， 我們除了親身草根調(diào)研和獲取中介數(shù)據(jù)外無(wú)從開展空置率研究 。 因此我們無(wú)法以空置率的指標(biāo)來(lái)衡量房地產(chǎn)行業(yè)的景氣周期 ， 這不能不說(shuō)是一個(gè)巨大的遺憾 。 ? 我們建議在合法的情況下參閱各住宅小區(qū)每戶用電 /用水情況 ， 如連續(xù)半年內(nèi)都罕見水電支出 ， 則可以判斷為該房屋空置 。 51 周期分析 ——數(shù)據(jù) 房?jī)r(jià)收入比 0 . 02 . 04 . 06 . 08 . 01 0 . 01 2 . 01 4 . 0北京 成都 廣州 上海 武漢房?jī)r(jià)收入比 ( 假定理想戶型為 90 平米 )? 房?jī)r(jià)收入比是最重要的行業(yè)需求端運(yùn)行預(yù)警指標(biāo) 。 ? 中外的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算方法通常有以下差異 。 1. 房屋總價(jià)含二手房 ， 通常為某區(qū)域所有房屋成交均價(jià) ，而中國(guó)的研究者由于難以獲得二手房交易價(jià)格的真實(shí)數(shù)據(jù) ， 通常使用新建商品房交易均價(jià) ， 容易造成分子估計(jì)偏大； 2. 國(guó)外征信體制發(fā)達(dá) ， 能夠得到戶均收入的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) ， 而中國(guó)城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入之外可能存在一部分灰色收入 ， 且大量流動(dòng)人口又被排除在統(tǒng)計(jì)之外 ， 難以估計(jì)這些偏差對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響； 3. 國(guó)外統(tǒng)計(jì)采用了中位數(shù)方法統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)收入比 ， 國(guó)內(nèi)的研究者則使用平均數(shù)方法統(tǒng)計(jì) 。 ? 我們根據(jù)對(duì)需求端的調(diào)研 ， 發(fā)現(xiàn)北京 、 上海兩地的房?jī)r(jià)收入比都已經(jīng)超過(guò)了 11， 5個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比平均超過(guò)了 10， 高于國(guó)際平均水平 。 52 周期分析 ——數(shù)據(jù) 按揭貸款月供 /月收入 ? 按揭貸款月供 /家庭月收入也是衡量房?jī)r(jià)是否過(guò)高的重要指標(biāo) 。 傳統(tǒng)理論認(rèn)為這一指標(biāo)不應(yīng)超過(guò)35%， 此后隨著信貸放松 ， 該指標(biāo)于國(guó)際公認(rèn)的安全底線上升到了 50%。 也就是說(shuō) ， 如果家庭月供支出超過(guò)了家庭月收入的一半 ， 很有可能出現(xiàn)居民無(wú)法承擔(dān)其必要生活開支的狀況 ， 房?jī)r(jià)中的泡沫成分就會(huì)很大 。 ? 我們?cè)?jīng)根據(jù) 2400個(gè)有效樣本 ， 在北京 、 上海 、 廣州 、 成都 、 武漢五個(gè)城市進(jìn)行需求端點(diǎn)驗(yàn) ，得到了購(gòu)房人平均月供負(fù)擔(dān)和有承受能力的計(jì)劃購(gòu)房人計(jì)劃承擔(dān)的月供 。 ? 我們假定過(guò)去兩年購(gòu)房者的按揭貸款月供和月收入的比重達(dá)到 50%， 那么北京 、 上海 、 廣州三地購(gòu)房人家庭平均月收入就應(yīng)該達(dá)到 ， 。 這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)家庭平均收入水平 ， 北京甚至高過(guò)最高收入人群的平均收入水平 （ 只占 20%） 。 這表明 ， 能夠消費(fèi)商品房的人群已經(jīng)是城市居民中的高收入階層 。 北京 成都 廣州 上海 武漢 平均 已購(gòu)房人月供 4,739 1,982 2,855 2,837 2,929 3,111 真實(shí)需求的計(jì)劃月供 3,458 2,389 3,603 3,745 1,976 3,045 53 周期分析 ——數(shù)據(jù) 購(gòu)房目的 50%62%51%42%50% 52%35%29%37% 51% 44% 37%15% 8% 13%8% 6% 11%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均改善居住條件 解決自己和家人的基本居住問(wèn)題 投資50%57%45%52%37%48%34%31%46%40%60% 43%16% 12% 9%7% 3% 9%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 總計(jì)改善居住條件 解決自己和家人的基本居住問(wèn)題 投資過(guò)去２年購(gòu)房目的 未來(lái)５年購(gòu)房意愿 54 周期分析 ——數(shù)據(jù) 居民對(duì)房?jī)r(jià)的看法 ? 房地產(chǎn)具有投資品的屬性 ， 短期內(nèi)房?jī)r(jià)還受到預(yù)期的極大影響 。 ? 2023年 9月初 ， 有 47%的受訪者認(rèn)為 2023年初至今房?jī)r(jià)下跌 ， 27%的居民認(rèn)為基本不變 ， 只有 27%的居民認(rèn)為房?jī)r(jià)經(jīng)歷了上升 。 這些受訪者中認(rèn)為房?jī)r(jià)在未來(lái) 1年中將下降的占 49%， 其中的絕大多數(shù)認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)小幅下降 。 認(rèn)為房?jī)r(jià)在未來(lái)1年中將上升的居民占 29%。 ? 房?jī)r(jià)下跌的普遍預(yù)期已經(jīng)形成 。 除非出現(xiàn)政策干預(yù) ， 否則自住需求持幣待購(gòu)心態(tài)將持續(xù) 。 房?jī)r(jià)下降的預(yù)期有可能自我實(shí)現(xiàn) 。 ? 但預(yù)期變化十分迅速 ， 企業(yè)缺乏動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)所需要的資金和能力 。 6% 3% 3% 7%14%7%22% 25% 22% 21%18%22%27% 23%23%21%23%23%38% 44%46% 41%39%42%7% 5% 7% 10% 5% 7%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 總計(jì)大幅上升 小幅上升 基本不變 小幅下降 大幅下降33%23%14%34% 29%27%37%10% 22%28% 34%27%30%68% 64%37% 38%47%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均基本不變 上升了 下降了過(guò)去８?jìng)€(gè)月房?jī)r(jià)變動(dòng)看法 未來(lái) 12個(gè)月房?jī)r(jià)變動(dòng)預(yù)期 55 周期分析 ——數(shù)據(jù) 居民心目中的合理房?jī)r(jià) ? 我們也調(diào)查了有支付能力的計(jì)劃購(gòu)房人心目中合理房?jī)r(jià) ， 并將他們和當(dāng)前這些城市的房?jī)r(jià) ， 以及過(guò)去 20個(gè)月購(gòu)房者承擔(dān)的實(shí)際房?jī)r(jià)相比較 。 平均來(lái)看 ，這 5個(gè)城市當(dāng)前的算術(shù)平均房?jī)r(jià)比自住需求的購(gòu)房人心目中的合理房?jī)r(jià)要高%。 02023400060008000100001202314000北京 成都 廣州 上海 武漢過(guò)去兩年購(gòu)房者承擔(dān)的房?jī)r(jià) 自住客心目中合理房?jī)r(jià)投資客心目中合理房?jī)r(jià) 當(dāng)前房?jī)r(jià)水平56 周期分析 ——數(shù)據(jù) 存量財(cái)富釋放速度 ? 中國(guó)房?jī)r(jià)收入比偏高的一個(gè)重要原因乃是在房改后不到 10年的時(shí)間內(nèi) ， 大量房改前積累的存量財(cái)富進(jìn)入商品房市場(chǎng) ， 支持原本不具備購(gòu)房能力的居民 （ 多是其下一代 ） 買房 。 ? 通過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn) ， 存量財(cái)富的釋放將日趨緩慢 。 2023年至今的買房者中 ， 有 42%的人部分或全部利用了父母或家庭其他成員 （ 不包括配偶 ） 的支持 ， 而計(jì)劃購(gòu)房的居民中打算求助于父母或家庭其他成員的比例只有 37%。 42%31%35%45%55% 35%0%10%20%30%40%50%60%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均購(gòu)房資金部分或全部來(lái)自家庭 ( 主要是父母 ) 支持 40% 37%29%32%36%53%0%10%20%30%40%50%60%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均購(gòu)房資金部分或全部來(lái)自家庭 ( 主要是父母 ) 支持過(guò)去兩年購(gòu)房得到家庭支持的購(gòu)房人群比重 潛在需求中會(huì)得到家庭支持的購(gòu)房人群比重 57 周期分析 ——數(shù)據(jù) 利用商業(yè)貸款比例 ? 全社會(huì)計(jì)劃利用商業(yè)貸款的人數(shù)上升 （ 不含公積金貸款 ） 。 除廣州外 ， 其他 4個(gè)城市計(jì)劃利用商業(yè)貸款買房的居民占比都大幅上升 。 ? 該數(shù)據(jù)可能和銀行系統(tǒng)認(rèn)識(shí)不符 ， 原因是我們將二手房和保障品住房包括在內(nèi) ， 而且電話調(diào)研本身可能存在誤差 。 22% 27% 32%41% 40% 41%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均打算利用商業(yè)貸款 45% 46% 31%56% 46%51%0%10%20%30%40%50%60%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均計(jì)劃利用商業(yè)貸款過(guò)去兩年間利用商業(yè)貸款購(gòu)房人群比重 潛在需求中計(jì)劃利用商業(yè)貸款人群比重 58 周期分析 ——數(shù)據(jù) 居民對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí) ? 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是城市居民心目中的暴利行業(yè) ， 這助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期和持幣待購(gòu)的心態(tài) 。 ? 2023年 ， 房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)率為 %， 2023年中報(bào) ， 房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)率為 %。 由于非上市公司的土地成本略低 ， 因此整個(gè)行業(yè)的凈利潤(rùn)率可能高于地產(chǎn)板塊的凈利潤(rùn)率 ， 但我們估計(jì)仍在20%以下 。 但是 ， 認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)凈利潤(rùn)率在 20%以下的已購(gòu)房受訪者只占所有已購(gòu)房受訪者的 13%。相反 ， 認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)凈利潤(rùn)率超過(guò) 50%的則占到已購(gòu)房受訪者的 23%， 在上海更是達(dá)到 43%。 ? 在計(jì)劃買房的受訪者看來(lái) ， 房地產(chǎn)開發(fā)更屬于暴利行業(yè) 。 4% 3% 0% 0% 6% 2%14% 14%7% 8%6% 11%38% 34%34%14%31% 31%29% 37%41%34%31%35%19% 15% 18%43%31%23%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均9% 以下 9 % 2 0 % 2 0 % 3 3 % 3 3 % 5 0 % 超過(guò) 50%2% 1% 1% 1% 2% 1%9% 15% 14% 6% 4% 9%31%36% 34%16% 17%26%31%28% 30%28%40%32%27% 21% 22%49%37% 33%0%20%40%60%80%100%北京 成都 廣州 上海 武漢 平均9% 以下 9 % 2 0 % 2 0 % 3 3 % 3 3 % 5 0 % 超過(guò) 50%已購(gòu)房人心目中的開發(fā)商凈利潤(rùn)率 潛在購(gòu)房人心目中開發(fā)商的凈利潤(rùn)率 致謝！ 致謝！ 59