【正文】 心，是集商貿(mào)流通、倉(cāng)儲(chǔ)物流、飲食會(huì)展、生活休閑等立體化的商業(yè)集散中心；毗鄰港口，項(xiàng)目向南 6公里達(dá)揚(yáng)州港，物流園內(nèi)規(guī)劃建設(shè)京杭運(yùn)河貨運(yùn)碼頭。 東區(qū)個(gè)案 東方國(guó)際食品城（商業(yè)） 52 綜合性商業(yè)廣場(chǎng)，產(chǎn)品類(lèi)型為商鋪和酒店式公寓；商鋪均價(jià) 12023元 /平米，租金水平 :50006000元 /年，公寓單價(jià) 5500元 /平米，租金 1000元 /月；客戶以本地私營(yíng)企業(yè)為主 位置 廣陵區(qū)渡江南路與連運(yùn)路交匯處 規(guī)模 占地面積： 11000平方米 ，建筑面積： 60000平方米 ，容積率： 商業(yè)類(lèi)型 綜合性商業(yè)廣場(chǎng)、物業(yè)類(lèi)型： 一棟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)大樓和三棟集商業(yè)、商務(wù)公寓辦公 產(chǎn)品概況 12層為商鋪， 311層為公寓，其中 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 6000平方米； 商鋪 8000平方米，面積 1530平方米（二層）；酒店式公寓 30000平方米，面積段： 34 5 103平方米 分層業(yè)態(tài) 商鋪部分為自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的模式， 1層以家電、手機(jī)賣(mài)場(chǎng)為主， 2層以服飾店鋪為主， 38層為酒店式公寓，精裝修，提包入住 停車(chē)位 271個(gè) 租售狀況 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 20230701 、入住時(shí)間 20231130 ，目前商鋪 2層均已售完，進(jìn)入招商階段，均價(jià) 12023元 /平米，租金水平 :50006000元 /年，出租率：30%；酒店式公寓已接近尾盤(pán)，小面積已售完，剩余只有 103平米邊間，單價(jià) 5500元 /平米， 30%入住，無(wú)包租，租金 1000元 /月。 客戶 本地私營(yíng)企業(yè)為主 賣(mài)點(diǎn) 商業(yè)配套齊全， 8萬(wàn)消費(fèi)群體，低門(mén)檻，投資收益尚佳 點(diǎn)評(píng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小商品城、商業(yè)街三大商業(yè)體組成，配套齊全，扼守東區(qū)和南區(qū)核心繁華樞紐地段，周邊 8萬(wàn)常住人口做為消費(fèi)支撐，具有較好的投資潛力。 東區(qū)個(gè)案 匯金廣場(chǎng)（商業(yè)） 53 商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) 商業(yè)市場(chǎng) ?揚(yáng)州商業(yè)用房市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的格局；成交均價(jià)震蕩持平，維持在 7000元左右 ； ?揚(yáng)州市商圈形成“一個(gè)中心點(diǎn)，四個(gè)副中心”的商業(yè)格局，文昌閣商圈依然是揚(yáng)州商業(yè)的核心，而西部和東部商圈的快速崛起，使得揚(yáng)州商業(yè)市場(chǎng)在范圍和品質(zhì)上得到了擴(kuò)大和提升； ?揚(yáng)州商業(yè)市場(chǎng)依然以傳統(tǒng)百貨和零售為主，特色餐飲 、休閑娛樂(lè)等新型業(yè)態(tài)亟待補(bǔ)充。 54 附件 1 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 土地市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)整體市場(chǎng) ? 房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng) 1. 住宅市場(chǎng) 2. 商業(yè)市場(chǎng) 3. 辦公市場(chǎng) 55 20232023年市區(qū)辦公用房季度供求走勢(shì) 20232023年市區(qū)辦公用房季度成交面積和均價(jià)走勢(shì) 2023年市區(qū)辦公用房除了第一季，其余季度供應(yīng)較少； 進(jìn)入 2023年后，供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，一直維持在 8萬(wàn)平米左右 ； 2023年 1季度，市區(qū)辦公用房新增供應(yīng) 1523套計(jì) ㎡，環(huán)比減少了%，同比也減少了 %。 供應(yīng)量 成交量方面，總體而言保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)， 2023年第四季度成交量突破 9萬(wàn)平米，創(chuàng)造了成交歷史最高記錄，各月成交面積也均突破 3萬(wàn)平米 ； 2023年 1季度，市區(qū)辦公用房共計(jì)成交 644套計(jì)㎡，環(huán)比減少了 %，同比則增加了 %。 成交量 成交均價(jià) 成交均價(jià)在過(guò)去兩年中保持震蕩上揚(yáng)的走勢(shì)，經(jīng)歷 2023年 2季度的 1次回調(diào)并反彈，整體來(lái)看與成交量的走勢(shì)較為一致，反映 揚(yáng)州市辦公用房?jī)r(jià)格受需求影響較大，能夠反映出市場(chǎng)需求的實(shí)際狀況 ；今年 1季度市區(qū)辦公用房成交均價(jià)為 5960元 /㎡ ，環(huán)比下降了 %，同比上漲了 %。 近兩年揚(yáng)州市辦公用房市場(chǎng)步入快速發(fā)展階段，供應(yīng)量和成交量均保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；成交價(jià)格受成交量影響保持震蕩上揚(yáng)的走勢(shì)，能夠較為真實(shí)反映市場(chǎng)需求狀況，受政策影響較小。 供需 、 均價(jià)概況 56 揚(yáng)州辦公用房排名前列的項(xiàng)目成交量占到辦公用房總成交面積的大部分， 并且市場(chǎng)主要成交辦公類(lèi)型以公寓為主。 ?2023年排名前十的辦公用房項(xiàng)目總成交量為 81406平方米， 占總成交面積比重63%； ?2023年排名前十五的辦公用房項(xiàng)目總成交量為 61322平方米， 占總成交面積比重70%； ?2023年至今排名前列的項(xiàng)目以 公寓辦公和純辦公類(lèi)型成交為主。 2023年辦公用房銷(xiāo)售排行榜 排名 項(xiàng)目名稱(chēng) 銷(xiāo)售面積 (M2) 銷(xiāo)售額 (萬(wàn)元 ) 成交 均價(jià) 辦公 類(lèi)型 1 首席國(guó)際大廈 11950 7228 6049 辦公公寓 2 華遠(yuǎn)國(guó)際大廈 10057 4950 4922 辦公 3 翠柳苑 9116 4710 5168 公寓辦公 4 聯(lián)合廣場(chǎng) 7555 4476 5925 辦公 5 雙橋商務(wù)廣場(chǎng) 6602 4270 6468 公寓辦公 6 匯金廣場(chǎng) 11503 4195 3648 公寓 7 花樣年華 9355 3826 4090 綜合樓 8 崇文苑 4670 2935 6284 辦公 9 藍(lán)山莊園 7013 2486 3545 綜合樓 10 大世界國(guó)際廣場(chǎng) 3581 2391 6678 公寓辦公 揚(yáng)州辦公用房主要集中于西區(qū)，且多為近 5年推出上市，東區(qū)以首席國(guó)際大廈和城市運(yùn)河廣場(chǎng)為代表，其他區(qū)域辦公用房較少。 ? 20232023年交房入駐： 九洲大廈、東城國(guó)際大廈、凱旋國(guó)際大廈、云鶴大廈、金都匯、廣華星都匯等 ? 20232023年交房入駐： 公元國(guó)際大廈、華遠(yuǎn)國(guó)際大廈、雙子星國(guó)際廣場(chǎng)、金天城、崇文苑、金茂廣場(chǎng)、聯(lián)合廣場(chǎng)、金緣國(guó)際大廈等 ? 2023年上市銷(xiāo)售：華利國(guó)際大廈、力寶公寓、鋒尚公寓、麗晶公寓、首席國(guó)際大廈等 ?在建未售： 星座國(guó)際、江南左岸公寓、運(yùn)河城市廣場(chǎng) 首席國(guó)際大廈 在售寫(xiě)字樓 已售寫(xiě)字樓 待售寫(xiě)字樓 運(yùn)河城市廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 金鑫房地產(chǎn) 項(xiàng)目面積 占地面積 7534平方，總建筑面積 25826平方。 出售時(shí)間 2023年 4月 商業(yè)類(lèi)型 13層商業(yè)， 11層公司總部，其它公寓辦公 現(xiàn)在售價(jià) 商業(yè) /平方米，辦公 6500元 /平方米，挑高層公寓 8000元 /平方米 面積區(qū)間 42111平米，主力戶型 46平米 總層數(shù) 12層， 6部三星電梯 層高 ， 12層挑高 6米 相關(guān)費(fèi)用 物業(yè)費(fèi) /平方米，含電梯費(fèi)，能耗費(fèi)暫未收取 銷(xiāo)售率 90%左右 銷(xiāo)售情況 目前僅剩 9層少量商務(wù)公寓現(xiàn)房在售，面積 40330平方米。 個(gè)案 金緣國(guó)際大廈（辦公） 產(chǎn)品類(lèi)型為商鋪 +純辦公 +商務(wù)公寓；均價(jià)商業(yè) /平方米，純辦公 6500元 /平方米，挑高層商務(wù)公寓 8000元 /平方米；目前僅剩 9層少量商務(wù)公寓現(xiàn)房在售，面積 40330平方米。 開(kāi)發(fā)商 揚(yáng)州恒通 項(xiàng)目面積 占地 6667平方，總建筑面積 出售時(shí)間 2023年底 商業(yè)類(lèi)型 分為 A、 B兩幢，以小型辦公為主 面積區(qū)間 主力戶型 50100 現(xiàn)在售價(jià) 7000至 8000元 /平方米 總層數(shù) A幢 25層， B幢 9層 層高 銷(xiāo)售情況 現(xiàn)已全部售完 租金 /平方米 /天 出租率 80%左右，其中 50%企業(yè)產(chǎn)權(quán)為自有 相關(guān)費(fèi)用 物業(yè)管理費(fèi) /平方 /月 備注 恒通 ?金天城大廈作為江蘇省唯一的非住宅類(lèi)項(xiàng)目入圍“廣廈獎(jiǎng)”。 個(gè)案 金天城（辦公） 產(chǎn)品類(lèi)型以小型辦公為主，主力戶型 50100；現(xiàn)已全部售完，租金 /平方米 /天， 出租率在 80%左右，其中 50%企業(yè)產(chǎn)權(quán)為自有，作為江蘇省唯一的非住宅類(lèi)項(xiàng)目入圍“廣廈獎(jiǎng)”。 開(kāi)發(fā)商 泰達(dá)投資置業(yè) 項(xiàng)目面積 占地 2658平方，總建筑面積 60770平方米 出售時(shí)間 2023年 5月 商業(yè)類(lèi)型 A座一、二層為商業(yè)（層高：一層 ，二層 ）三 — 八層為高端辦公（層高 ）， B座一層為商業(yè)（層高 ）， 2— 8層為公寓及辦公區(qū)（三層以上層高 ），其中二層層高為 ，可以打造雙層空間 面積區(qū)間 公寓 40至 100，辦公 100至 360平方米 現(xiàn)在售價(jià) 商鋪 /平方米 公寓 6200元 /平方米 純辦公 8500元 /平方米 總層數(shù) 2幢都為 8層 銷(xiāo)售情況 A座商務(wù)寫(xiě)字樓僅剩少量房源在售， 12層為 702023平米商鋪，均價(jià) 18000元 /平米； 38層為純辦公部分，面積 300平米左右，價(jià)格 8500元 /平米。 相關(guān)費(fèi)用 A座 ， B座物業(yè)管理費(fèi) /平方 /月 個(gè)案 華泰首席國(guó)際大廈（辦公） 產(chǎn)品類(lèi)型為商鋪 +公寓 +純辦公；公寓已售完，目前在售 A座商鋪和純辦公，均價(jià)分別為 /平方米、 8500元 /平方米。 開(kāi)發(fā)商 華遠(yuǎn)置業(yè) 項(xiàng)目面積 占地 11918平方，總建筑面積 41400萬(wàn)平方米 出售時(shí)間 2023年 10月 商業(yè)類(lèi)型 111層純辦公用房 項(xiàng)目定位 5A甲級(jí)柔性商務(wù)純寫(xiě)字樓 面積區(qū)間 100300平方， 9層 2023多平方整層銷(xiāo)售， 34層可分可合目前未定 現(xiàn)在售價(jià) 6500元 /平方米左右 總層數(shù) 主體 11層，裙樓 7層 銷(xiāo)售情況 銷(xiāo)售率近 90%， 2023年去化情況較好 相關(guān)費(fèi)用 物業(yè)費(fèi) ，電梯費(fèi) 出租情況 11層未出租，其它基本已租，租金為 元，開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)裝出租 個(gè)案 華遠(yuǎn)國(guó)際大廈（辦公） 產(chǎn)品為 5A甲級(jí)柔性商務(wù)純寫(xiě)字樓；目前少量辦公房源在售，面積為220— 280平米，均價(jià) 6500元 /平方米左右； 11層未出租，其它基本已租，租金為 ，開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)裝出租。 開(kāi)發(fā)商 東甌地產(chǎn) 項(xiàng)目面積 總建面積 出售時(shí)間 2023年 6月 商業(yè)類(lèi)型 3層商業(yè)， 4至 9層公寓（單獨(dú)衛(wèi)生間）， 10至 17層辦公（公用衛(wèi)生間） 現(xiàn)在售價(jià) 公寓 70007600，辦公 800010000 面積區(qū)間 46100平方 總層數(shù) 17層 層高 全部為標(biāo)準(zhǔn)層 銷(xiāo)售情況 在售寫(xiě)字樓現(xiàn)房房源，面積 5078平方米，房?jī)r(jià)800010000元 /平方米，一次性付款 98折，貸款 99折。 相關(guān)費(fèi)用 物業(yè)費(fèi) /平方米 月 銷(xiāo)售率 商鋪和公寓售完，辦公用房銷(xiāo)售率為 70% 個(gè)案 崇文歐美中心（辦公） 產(chǎn)品類(lèi)型為商鋪 + SOHO公寓 +辦公 。在售寫(xiě)字樓現(xiàn)房房源，面積 5078平方米，房?jī)r(jià) 800010000元 /平方米 。商鋪和公寓售完，辦公用房銷(xiāo)售率為 70%。 辦公市場(chǎng)小結(jié) 辦公市場(chǎng) ?近兩年揚(yáng)州市辦公用房市場(chǎng)步入快速發(fā)展階段，供應(yīng)量和成交量均保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)； ?2023年樓市迎來(lái)了調(diào)控最為嚴(yán)厲的一年，但調(diào)控劍鋒直指住宅市場(chǎng)，辦公用房市場(chǎng)并沒(méi)有受到調(diào)控太大影響，市場(chǎng)主要由供求關(guān)系決定 。 ?揚(yáng)州辦公用房主要集中于西區(qū)，其他區(qū)域發(fā)展相對(duì)滯后，項(xiàng)目較少，區(qū)域差異化比較嚴(yán)重； ?排名前列的項(xiàng)目成交量占總成交面積的比重較大，達(dá)到 50%以上， 辦公產(chǎn)品類(lèi)型以公寓和純辦公類(lèi)型為主。 64 ? 神圣的工作在每個(gè)人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點(diǎn)一滴做起。 ? 創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。 ? 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗(yàn)的人，才能算是真正的強(qiáng)者。 18:5818:5818:58:2918:58:29 ? 所謂天才，只不過(guò)是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 ? 強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動(dòng)力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個(gè)機(jī)會(huì)。 ? 患難可以試驗(yàn)一個(gè)人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié) 。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時(shí)候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。 ? 不放過(guò)任何細(xì)節(jié)。 ? 惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。 ? 把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。 ? 一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做 !立即行動(dòng) ! ? 如果通用公司不能在某一個(gè)領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會(huì)把它在這個(gè)領(lǐng)域的生意買(mǎi)掉或退出這個(gè)領(lǐng)域。 ? 我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽(tīng)聞的利潤(rùn)，也不要在市場(chǎng)不景氣時(shí)，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。 2023/4/1618:58:29 ? 在艱難時(shí)期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會(huì)，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。若想長(zhǎng)期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。 ? 時(shí)間是一個(gè)偉大的作者，它會(huì)給每個(gè)人寫(xiě)出完美的結(jié)局來(lái)。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 讓流程說(shuō)話，流程是將說(shuō)轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 :58:29 ? 在一個(gè)崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會(huì)獲得成功。 ? 微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有 18個(gè)月。 ? 堅(jiān)持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。 ? 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實(shí)現(xiàn)理想時(shí)，會(huì)遭遇到許多困難，反而會(huì)使自己走向與志趣相反的路，而一