【正文】 管理 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 產(chǎn)品定位 按照“分零發(fā)售，產(chǎn)權(quán)商鋪”模式切割，將商鋪產(chǎn)權(quán)全 部進(jìn)行銷售，產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)讓，銷售后全面自營或包租 。 ? 臨街商鋪 一層商鋪 建筑面積為 30～ 35㎡ 為主；所占比例為 60%； 20～ 30㎡ 為輔；所占比例為 30%； 10㎡ 以下及 35～ 60㎡ 所占比例 10%；特殊需要 ， 具體可視情況而定 。 其他各層 ， 建筑面積為 10～ 15㎡ 為主；所占比例為 60%； 16～ 25㎡ 為輔；所占比例為 30%； 10㎡ 以下及 30㎡ ～ 60所占比例 10%；特殊需要，具體可視情況而定。 滿足投資大眾化的需求，鋪位分割以“小面積，低總價”為主。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 產(chǎn)品定位 ? 西區(qū)商鋪 二、三層，以功能和業(yè)態(tài) 定位 進(jìn)行切割，依據(jù)各業(yè)態(tài)的不同需求確定 建筑面積。 ?東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 在滿足經(jīng)營需求的基礎(chǔ)上，最大限度的增加銷售面積，建筑面積為 100～ 150㎡ 為主。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì) ? 西區(qū)商鋪 ? 東區(qū)商鋪 ? 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 “ 分零發(fā)售 ， 產(chǎn)權(quán)商鋪 ” ， 合理控制總價與單價 ， 提高銷售率是基本原則 。 遵循不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營規(guī)律，滿足物業(yè)需求是基本原則，分區(qū)、分期進(jìn)行銷售。 在不違背臨街店鋪主題定位的基礎(chǔ)上 ， 實(shí)現(xiàn) “ 高 、 寬 、 深 ” 的設(shè)計(jì)理念 ， 最大限度地提高利潤率 。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 價格定位 定價原則：依據(jù)不同區(qū)域，制定價格原則 層總價一般控制在 20～ 40萬 ， 盡量挖掘市場資源 。 首付款控制 —— 首付款 不宜超過 4～ 10萬元 ， 降低投資門檻 。 ? 東區(qū)商鋪 ? 西區(qū)商鋪 ? 東區(qū)的臨街店鋪和西區(qū)步行街 一層商鋪的價格為： 10000元 /㎡ 其他各層均價為 6000元 /㎡ 遵循“租價反推，合理定價”原則，總價一般控制在 150萬～ 200萬。 二、三層均價為： 6000元 /㎡ 遵循“黃金地段，黃金價位”的原則，不進(jìn)行總價控制，按需定價，滿足貴賓級客戶。 東西區(qū)的臨街店鋪的均價為： 25000元 /㎡ 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 客群定位 本產(chǎn)品客群定位為經(jīng)營群體和個體投資者 ? 經(jīng)營群體的主要特征 機(jī)構(gòu)特征：通訊 、 銀行 、 連鎖餐飲等主要鎖定東區(qū)的臨街店鋪 。 民營企業(yè)：娛樂 、 餐飲 、 文化等主要鎖定西區(qū)的二 、 三層 。 個體經(jīng)營：經(jīng)營服飾等，主要鎖定東區(qū)的一、四層。 ? 個體投資者群體的主要特征 年齡結(jié)構(gòu)： 在 30— 55歲之間 ， 其中又以 35— 45歲的投資者為主 。 職業(yè)結(jié)構(gòu) 政府人員、企業(yè)中上層領(lǐng)導(dǎo)、私營老板、國有企業(yè)員工、金領(lǐng)一族等。 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 投資者收益分析 標(biāo)準(zhǔn)鋪位 30㎡ 銷售均價 10000元／㎡ 總房價 30㎡ 10000 =30萬元 銀行貸款 5成 10年按揭貸款 (首付 15萬元，貸款 15萬元 ) 租金收益 租金收益率 10％ 年返租金額 3萬元 (30萬元 10％ =3萬元 ) 提前返租 購房時返還 3年租金 9萬元 實(shí)際首付款 6萬元 償還貸款 10年 15萬元貸款，月還款 15= 年還款 12= ? 東區(qū)一層投資方式設(shè)計(jì) 七、 項(xiàng)目商鋪定位 ? 投資者收益分析 ? 投資者投資收益分析 租金收益 每年收益 3萬元， 40年累計(jì)收益 120萬元 償還貸款后 現(xiàn)金收益 A、每年收益 9711元 (30000元一 20289元 =9711元 ) B、 10年累計(jì)收益 97110元 (9711 10年 =97110元 ) C、 40年累計(jì)收益 (3萬元 30+97110元 — = ) 40年商鋪增值 保守估計(jì)增幅 3倍，價值 90萬元 (30 3=90萬元 ) 40年投資總收益 （ +90萬元 =） 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 桐梓縣各建筑綜合體項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能的規(guī)模關(guān)系 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 本項(xiàng)目規(guī)模比例關(guān)系如下 與桐梓縣七個項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目各部分的功能比例吻合建筑綜合體的規(guī)模規(guī)律。不僅如此，本項(xiàng)目注重住宅和商業(yè)的比重與項(xiàng)目本身所在區(qū)域的商業(yè)氛圍是相輔相成的。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 各產(chǎn)品類型的功能分析 ? 各產(chǎn)品功能互動關(guān)系分析 住宅功能特點(diǎn) 整個建筑綜合體的支撐物業(yè) ， 其經(jīng)營直接影響到酒店 、 商業(yè)的收益 。 酒店功能特點(diǎn) 有酒店的建筑綜合體 ， 住宅租金都較高 。 公寓功能特點(diǎn) 其客群與住宅和商業(yè)客群在時間上形成互補(bǔ) ， 支撐商業(yè)經(jīng)營 ， 并延長了商業(yè)的 經(jīng)營時間 。 同時精英客群有效提升了建筑綜合體的品質(zhì) 。 商業(yè)功能特點(diǎn) 為建筑綜合體中其它功能的使用者帶來便利 ， 且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 ， 在市場中 樹立高檔次的項(xiàng)目形象 ， 有利于項(xiàng)目租金水平的提高 。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 ? 酒店配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn) 需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì) ， 注重服務(wù)的水準(zhǔn) ， 對配套的 要求不是非常強(qiáng)烈 。 配套內(nèi)容 酒店的配套可以少而精 ， 滿足其基本需求 ， 如早餐 、 洗衣等 。 共享配套 對于使用頻次相對較低的配套如健身、會議、咖啡茶吧、美發(fā)店、大型中 餐廳等設(shè)施，可共享公寓或住宅的配套設(shè)施或是本項(xiàng)目的配套設(shè)施。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 ? 公寓配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn) 公寓為居家客群 ， 長久居住 ， 對公寓的配套 、 服務(wù)要求比較高 。 配套內(nèi)容 主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu) 、 郵政 、 餐飲 、 通訊 、 健身中心 、 干 洗 、 高檔會所等 。 共享配套 金融機(jī)構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的功能及配套 ? 公寓配套特點(diǎn) 客群特點(diǎn) 公寓為居家客群 ， 長久居住 ， 對公寓的配套 、 服務(wù)要求比較高 。 配套內(nèi)容 主要配套內(nèi)容包括金融機(jī)構(gòu) 、 郵政 、 餐飲 、 通訊 、 健身中心 、 干 洗 、 高檔會所等 。 共享配套 金融機(jī)構(gòu)、郵政、購物、餐飲、休閑娛樂、酒吧等。 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 配套功能組合與分布 ? 各產(chǎn)品類型配套功能需求 酒店配套需求 配套名稱 前臺 咖啡吧 餐廳 商務(wù)中心 公寓配套需求 配套名稱 美容、美體 保健中心 花店 藥店、面包房 超市 配套名稱 桑拿 、 淋浴 健身房 體操房 兒童活動室 圖書室 配套名稱 西餐廳 休息廳 球類運(yùn)動室 空中花園 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 配套功能組合與分布 將不同物業(yè)的商業(yè)配套需求 ， 進(jìn)行組合 ， 最大限度的發(fā)揮本項(xiàng)目中商業(yè)物業(yè)的 功能 。 酒店可共享配套：咖啡吧 、 餐廳 。 公寓可共享物業(yè)：美容 、 美體 、 保健中心 、 花店 、 藥店 、 面包房 、 超市 、 桑 拿 、 健身房 、 體操房 、 圖書室 、 西餐廳 住宅可共享物業(yè)：銀行 、 高檔餐廳 、 員工餐廳 、 郵局 、 咖啡廳 、 夜總會 。 高檔俱樂部補(bǔ)充商業(yè)物業(yè)的不足 ， 完善各產(chǎn)品類型配套功能的組合 。 ? 各產(chǎn)品類型配套功能組合 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 配套功能組合與分布 東部商業(yè)區(qū) 實(shí)現(xiàn)全部購物和金融 、 通訊等部分商務(wù)功能功能 。 步行街 實(shí)現(xiàn)咖啡廳 、 酒吧 、 娛樂功能 。 西部商業(yè)區(qū) 實(shí)現(xiàn)中檔餐飲 、 小吃一條街 、 部分娛樂功能 。 高檔俱樂部 實(shí)現(xiàn)康體、娛樂功能，包含健身房等；高級餐飲功能：以高級西餐為主，兼 有最高檔中餐；會議功能：包含大規(guī)模的會議廳及小會議室。 ? 共享商業(yè)配套的分布 八、 項(xiàng)目功能及配套建議 ? 高檔商務(wù)俱樂部 ? 目標(biāo)客戶 具備一定實(shí)力的公司的決策層人士 ? 經(jīng)營方式 采用會員制的經(jīng)營方式 ? 功能分類 康體娛樂功能： 健身房 、 桑拿 、 臺球 、 保齡球 、 壁球 、 室內(nèi)網(wǎng)球場等； 高級餐飲： 以高級西餐為主 ， 以及日本 、 韓國料理等 ， 兼有最高檔中餐 ； 會議功能： 包含大規(guī)模的會議廳及小會議室； 其它功能：根據(jù)特殊人群的特殊服務(wù) ， 提供 一些特殊的空間 ； 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 營銷總思路 以“整體營銷策略”、“未來營銷策略”和“功能營銷策略”為主要營銷策 略，針對未來的“桐梓人”定向推廣，結(jié)合本項(xiàng)目流光溢彩的賣點(diǎn)， 確定銷售和推廣策略。 ? “ 整體營銷策略 ” 將 “ 高尚居住 、 連鎖酒店 、 美食街 、 大型超市 、 步行街和生態(tài)公園的居家生活 ） ” 融為一體 ， 以強(qiáng)調(diào)生態(tài) ， 結(jié)合住 、 吃 、 玩 、 樂 、 購物 、 休閑等綜合性為一體來塑造新桐梓的城市景觀 ， 以關(guān)鍵詞 —— “ 半島 生活 ” ， 以攜領(lǐng)之勢樹立整體形象 。 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 營銷總思路 ? “ 未來營銷策略 ” ? “ 功能營銷策略 ” 略 略 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 關(guān)鍵詞 半島 生活 ? 我們概念 一半島、一半水、打造桐梓都市新生活。 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 關(guān)鍵詞 ? 溱水概念 溱水實(shí)力 溱水品質(zhì)：國家級節(jié)能建筑 +山水都市園林 +保姆式物管 打造桐梓半島經(jīng)濟(jì)圈 ——溱水半島 溱水的思維方式：大桐梓 大居住 大商業(yè) 大發(fā)展的思維方式。 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 銷售策略 ? 高舉高打 ， 注重亮點(diǎn) ， 合理統(tǒng)籌 形成一個有效的貼合產(chǎn)品：溱水半島 —— 貴州桐梓明天的高檔社區(qū)； 有一定高度的市場推廣主題：溱水 半島 —— 貴州桐梓都市新生活； 因地制宜的高效率組合有效媒體 —— 高端媒體、高品質(zhì)、大篇幅的宣傳效果。 ? “ 五位一體 ” ， 多頭并進(jìn) ， 高效蓄水 ， 快速銷售 包裝成一個好的樓盤產(chǎn)品、建立一支好的銷售隊(duì)伍、營造一個好的市場環(huán) 境、設(shè)計(jì)一個好的推廣策略和形成一個好的項(xiàng)目管理體系及全員激勵措施。 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 促銷策略 本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是“溱水半島”，本項(xiàng)目的推廣重點(diǎn)是“桐梓都市新生活”。促銷時“半島商業(yè)步行街”先行，重點(diǎn)進(jìn)行 “半島商業(yè)步行街” “半島美食街”的促銷。 ? 整合資源 除傳統(tǒng)媒體以外，充分利用發(fā)展商自身龐大的商戶資源、客戶資源，及政府 資源、新聞資源、內(nèi)部資源進(jìn)行多維度的宣傳與行銷，口碑渠道，事件行銷， 及全員行銷方式進(jìn)行立體傳播。 ? 建立制度 “全員獎勵制度” ； “客帶客銷售獎勵制度” ； VIP大客戶（團(tuán)購）制度 政府官員自動行銷管理制度 ； 促銷獎勵制度 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 價格策略 價格優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：總價優(yōu)勢、首期優(yōu)勢、月供優(yōu)勢，以 及單價優(yōu)勢和首期付款時間等方面。 本項(xiàng)目的價格策略 在投資產(chǎn)品中 ， 淡化單價概念和總價概念 ， 強(qiáng)調(diào)首期付款時間 和保值 、 增值優(yōu)勢 。 在企業(yè)和個人自用產(chǎn)品中，淡化單價感念，降低入駐門檻，突出 首付優(yōu)勢和首期付款時間。 九、 項(xiàng)目營銷策略 ? 促銷措施舉例 ——“溱水半島大廈” 貴州桐梓縣 2023年住宅大量面