【正文】 潛力的非核心業(yè)務(wù)予以外包，尋求外部更有效率、更低成本的服務(wù)提供商替代企業(yè)完成這些功能或業(yè)務(wù)。實(shí)踐證明，許多優(yōu)秀企業(yè)正是因?yàn)槌浞帧⒄_地應(yīng)用了業(yè)務(wù)外包這一策略，成功建立和提升了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，才得以在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期立于不敗之地，如耐克、佳能、索尼等。第三章 房企業(yè)務(wù)外包決策第一節(jié) 房企業(yè)務(wù)外包的可行性與優(yōu)勢(shì)一、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)外包的可行性信息技術(shù)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包提供了技術(shù)基礎(chǔ)信息技術(shù)從根本上改變了房地產(chǎn)企業(yè)管理模式，擴(kuò)張了企業(yè)的界限。過(guò)去由于市場(chǎng)交換中的信息搜尋、協(xié)作分工而付出的成本比較高昂，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須把研究與開(kāi)發(fā)、材料采供、規(guī)劃設(shè)計(jì)、動(dòng)拆遷、園藝綠化、工程施工、銷售等一系列活動(dòng)集中在公司內(nèi)部進(jìn)行。隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的興起、管理信息系統(tǒng)的完善、電子商務(wù)的發(fā)展，企業(yè)間跨越時(shí)空障礙的合作變得日益便利，大大降低了企業(yè)協(xié)作的交易費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)可以和其他的企業(yè)結(jié)成動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，把精力和資源集中在自己最擅長(zhǎng)的活動(dòng)上，而把不擅長(zhǎng)的工作交給合作伙伴來(lái)完成；同時(shí)，以信息網(wǎng)絡(luò)為依托，通過(guò)把企業(yè)的內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)資源和外部?jī)?yōu)勢(shì)資源進(jìn)行迅速有效的協(xié)同整合，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)造出更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展和專業(yè)化分工，為外包創(chuàng)造了有利條件在20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)誕生初期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的暴利驅(qū)使眾多企業(yè)蜂擁而入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)，上下游配套產(chǎn)業(yè)無(wú)暇顧及，造成房產(chǎn)開(kāi)發(fā)孤軍突進(jìn)、眾多配套業(yè)務(wù)嚴(yán)重滯后的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不均衡發(fā)展局面。即使一些不囿于“肥水不流外人田”、觀念較新的房地產(chǎn)公司也因難以找到優(yōu)秀的配套外包商，而只能將眾多系列業(yè)務(wù)進(jìn)行內(nèi)部化經(jīng)營(yíng)。但如今，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不斷分化，一些企業(yè)轉(zhuǎn)而專注于房地產(chǎn)配套業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化操作導(dǎo)致了規(guī)模經(jīng)濟(jì)和嫻熟的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，配套業(yè)務(wù)企業(yè)能夠以較低的單位成本生產(chǎn)更多、更好的產(chǎn)品。另一方面，由于現(xiàn)代企業(yè)制度的普遍推行，配套業(yè)務(wù)企業(yè)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立生存的激勵(lì)機(jī)制也在不斷完善，相對(duì)于縱向一體化房產(chǎn)企業(yè)中的配套業(yè)務(wù)部門，這些市場(chǎng)化的企業(yè)有更強(qiáng)的激勵(lì)去創(chuàng)新和降低成本來(lái)完成同樣的任務(wù)，因?yàn)槿绻患遗涮讟I(yè)務(wù)企業(yè)不能 有效地生產(chǎn)或創(chuàng)新，那么更有效和更具創(chuàng)新精神的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就會(huì)奪走它的生意。房地產(chǎn)社會(huì)化和專業(yè)化分工的結(jié)果是，不僅原有的配套行業(yè)飛速發(fā)展，產(chǎn)品質(zhì)量、性能有了很大提高，價(jià)格趨于下降；而且產(chǎn)生了許多依靠房地產(chǎn)生存的新興配套行業(yè)，如動(dòng)拆遷、房地產(chǎn)評(píng)估咨詢、置換、市政配套、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、房產(chǎn)銷售代理、家庭裝潢、物業(yè)管理、園藝綠化等；更主要的是，在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中誕生了一大批有著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和核心能力的配套業(yè)務(wù)企業(yè)。所有這些使房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包有了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。還需提及的是，對(duì)于外包業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著天然的優(yōu)勢(shì)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供的是最終產(chǎn)品，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中最接近消費(fèi)者，因此在眾多外包交易中，開(kāi)發(fā)企業(yè)的話語(yǔ)權(quán)最大，能夠自如地選擇配套業(yè)務(wù)的外包商，對(duì)交貨時(shí)間、地點(diǎn)、性能、價(jià)格提出自己的要求。專業(yè)化的這個(gè)優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一體化抑或?qū)I(yè)化的決策時(shí)，是一個(gè)不可忽略的考慮因素。二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)外包的優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)將非核心業(yè)務(wù)外包可以提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的決定因素表現(xiàn)為組織結(jié)構(gòu)、核心業(yè)務(wù)、創(chuàng)新、品牌和外部市場(chǎng)機(jī)制等，而房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)將非核心業(yè)務(wù)外包的經(jīng)營(yíng)模式可以優(yōu)化各種因素，更能適應(yīng)變化多端的市場(chǎng)，從而提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)步入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，全球競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，常規(guī)的組織結(jié)構(gòu)已被無(wú)數(shù)的實(shí)踐證明是難以維持競(jìng)爭(zhēng)力了，組織結(jié)構(gòu)本身成了越來(lái)越重要的競(jìng)爭(zhēng)力因素。企業(yè)通過(guò)非核心業(yè)務(wù)外包，減少了管理層次，企業(yè)與外部企業(yè)間的分工協(xié)作關(guān)系變成了扁平網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)關(guān)系，原來(lái)的金字塔式的組織結(jié)構(gòu)不可避免地被這種新的組織結(jié)構(gòu)及管理方式所取代，而新的組織結(jié)構(gòu)被證明是適應(yīng)時(shí)代發(fā)展要求的，這種新的組織結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的作用可以改善信息傳輸效率，提高成員的主動(dòng)性和創(chuàng)造性，提高企業(yè)快速反應(yīng)能力。專注于核心業(yè)務(wù)在資源和精力都有限的條件下，企業(yè)不可能擅長(zhǎng)于每一個(gè)方面，不可能精通一切，因此通過(guò)將自己不擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)外包出去，讓自己專注于最擅長(zhǎng)的業(yè)務(wù)是最好的經(jīng)營(yíng)策略。通過(guò)非核心業(yè)務(wù)外包不但降低了成本提高了效率，而且使企業(yè)更好地專注于核心業(yè)務(wù)，可以確保自己的專業(yè)在市場(chǎng)上具有持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。不斷創(chuàng)新有所不為才能有所為。企業(yè)只有知道了自己能夠做什么和不能夠做什么，才能百戰(zhàn)不殆。如果企業(yè)將不能夠做的業(yè)務(wù)外包給擅長(zhǎng)的企業(yè)去做，自己就可以解放出來(lái)去更好地致力于創(chuàng)新。而創(chuàng)新是超額利潤(rùn)的來(lái)源和企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，因此企業(yè)在主業(yè)上不斷進(jìn)行各種創(chuàng)新，可以使企業(yè)獲得更高的收益和更好的發(fā)展。提升品牌的知名度競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)到質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展到文化競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)。品牌是企業(yè)核心能力的集中體現(xiàn)，是市場(chǎng)對(duì)企業(yè)專業(yè)化能力的高度認(rèn)同。企業(yè)將非核心業(yè)務(wù)外包出去，集中有限的資源和精力發(fā)展核心業(yè)務(wù)，將有利于品牌知名度的擴(kuò)張。再者非核心業(yè)務(wù)由擅長(zhǎng)的企業(yè)去經(jīng)營(yíng)，能夠發(fā)揮外部企業(yè)的優(yōu)勢(shì)為企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)提供強(qiáng)有力的質(zhì)量支持和保證，有助于提升企業(yè)專業(yè)化水平，有助于企業(yè)傾力打造讓消費(fèi)者更加滿意的品牌。優(yōu)化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制企業(yè)外部的調(diào)控依賴于市場(chǎng)機(jī)制，當(dāng)企業(yè)內(nèi)部的事情繁雜且低效時(shí)，這就有必要將內(nèi)部的一些事情外部化，借助于外包可以達(dá)到自己的要求和目的。外包可以自由選擇外部企業(yè)，對(duì)外部企業(yè)承包業(yè)務(wù)的水平可以通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)選擇，那些具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的外部企業(yè)必然脫穎而出，這有助于企業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)合作，達(dá)到互贏態(tài)勢(shì)。得到更加專業(yè)化的服務(wù),從而降低營(yíng)運(yùn)成本,提高服務(wù)質(zhì)量當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)自主進(jìn)行一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的成本大于公開(kāi)市場(chǎng)或其他企業(yè)開(kāi)展這項(xiàng)活動(dòng)的成本,則企業(yè)就應(yīng)該將這項(xiàng)活動(dòng)外包出去,由于外部服務(wù)提供者具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)或者在技能方面的優(yōu)勢(shì),能夠以較低的成本提供更加專業(yè)化的服務(wù),從而降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本,提高服務(wù)質(zhì)量。降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)的靈活性通常情況下，由于環(huán)境的不確定性使得企業(yè)在作決策時(shí)無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)各種風(fēng)險(xiǎn)，這就要求企業(yè)盡可能減少或分散風(fēng)險(xiǎn)，如果價(jià)值鏈上的每個(gè)環(huán)節(jié)都由企業(yè)自己經(jīng)營(yíng)，則意味著企業(yè)將在許多方面承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)資源外包，可以在將價(jià)值鏈上的有關(guān)環(huán)節(jié)外包出去的同時(shí)，將有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)也轉(zhuǎn)嫁給其它企業(yè)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)的靈活性。業(yè)務(wù)外包加快房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的速度通過(guò)業(yè)務(wù)外包運(yùn)營(yíng)模式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以建立與設(shè)計(jì)院、施工單位、銷售單位、物業(yè)公司等單位的戰(zhàn)略性協(xié)作關(guān)系，以求提高對(duì)市場(chǎng)變化的敏感程度，包括提高交房速度，提高服務(wù)響應(yīng)速度等。通過(guò)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的高效率運(yùn)作，虛擬整體能夠以最快的速度對(duì)顧客需求等市場(chǎng)變化做出調(diào)整，這種調(diào)整行為是通過(guò)高效客戶關(guān)系管理和整個(gè)價(jià)值鏈的協(xié)調(diào)運(yùn)行而實(shí)現(xiàn)的。這樣使得企業(yè)單元的工作相對(duì)固定和專業(yè),從而加速了信息的反饋和問(wèn)題的處理速度,提升了整個(gè)外包虛擬整體應(yīng)變能力。第二節(jié) 房企業(yè)務(wù)外包戰(zhàn)略模式雖然業(yè)務(wù)外包具有很多的優(yōu)越性，可以降低成本、提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力等。但是這并不意味著企業(yè)可以隨隨便便地把企業(yè)的業(yè)務(wù)外包出去。作為一種企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和戰(zhàn)略，成功的業(yè)務(wù)外包需要自上而下的積極推動(dòng)、慎密規(guī)劃和認(rèn)真實(shí)施。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)外包戰(zhàn)略的制定和實(shí)施主要包括7個(gè)步驟（如下圖2所示）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分解美國(guó)著名的管理學(xué)家邁克爾波特認(rèn)為，企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程可以分解為一系列互不相同、但又互相聯(lián)系的增值活動(dòng)，如設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售等，其總和構(gòu)成企業(yè)的價(jià)值鏈。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)外包的第一步就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行價(jià)值鏈分解，分成諸如設(shè)計(jì)、施工、銷售等業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，如果不能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行很好的價(jià)值鏈分解，分得過(guò)細(xì)或者過(guò)籠統(tǒng)，都將使我們無(wú)法正確地確定企業(yè)將要外包的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)外包業(yè)務(wù)的確定實(shí)際上并非每個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)都能創(chuàng)造價(jià)值，價(jià)值創(chuàng)造來(lái)自于某些特定的活動(dòng)，即戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈上某個(gè)特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。所以為了保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在外包活動(dòng)中，凝聚核心競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)是不可以外包的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)不能把那些對(duì)整個(gè)業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展具有決定性影響的業(yè)務(wù)外包出去，即使從成本上分析，企業(yè)在該領(lǐng)域里沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，企業(yè)也不能將這些業(yè)務(wù)分包出去。房地產(chǎn)外包方式的選擇首先，就房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)（施工建設(shè)）來(lái)說(shuō)，可以選擇全部外包，也可以選擇部分外包（房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)主要建筑材料）。其次，外包可以選擇“臨時(shí)工”方式，如把某一業(yè)務(wù)（比如說(shuō)規(guī)劃設(shè)計(jì)）外包給外包商，也可以選擇“正式工”方式，如長(zhǎng)期把本企業(yè)的某一業(yè)務(wù)（比如說(shuō)設(shè)計(jì)）固定外包給某一特定外包商。這兩種方式各有利弊，前者會(huì)增加企業(yè)的交易成本，后者可能使企業(yè)形成對(duì)外包商的依賴，增加轉(zhuǎn)移成本?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)外包可供選擇的方式很多，最主要的就是根據(jù)企業(yè)自身的需要來(lái)確定。房地產(chǎn)外包商評(píng)價(jià)選擇外包商信譽(yù)、能力的高低會(huì)直接影響外包戰(zhàn)略的完成，應(yīng)該慎重選擇外包商。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，外包商選擇時(shí)應(yīng)基于能夠給企業(yè)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，客觀考慮幾個(gè)方面：伙伴關(guān)系、能力、成本、架構(gòu)、經(jīng)驗(yàn)、文化、靈活性、滿足時(shí)間要求的實(shí)施能力等因素。一般來(lái)說(shuō)，外包商的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系應(yīng)至少由以下三個(gè)方面的指標(biāo)構(gòu)成：(1)投入指標(biāo)：外包商擁有的固定資產(chǎn)、人力資源、技術(shù)資源等生產(chǎn)要素；(2)能力指標(biāo)：外包商的生產(chǎn)能力、技術(shù)創(chuàng)新能力等綜合能力；(3)兼容指標(biāo)：核心企業(yè)與外包商在生產(chǎn)、管理等方面的兼容性匹配性。在市場(chǎng)中，壟斷往往意味著高額利潤(rùn)，實(shí)施業(yè)務(wù)外包戰(zhàn)略時(shí)也一樣。企業(yè)應(yīng)選擇多個(gè)外包商，使其相互牽制，即可避免失去對(duì)業(yè)務(wù)的控制能力。房地產(chǎn)外包合同的簽訂外包合同的作用在于約束合作雙方的合作行為。在合同中，應(yīng)就雙方的責(zé)任、義務(wù)、權(quán)利等方面作出較為詳細(xì)的規(guī)定和說(shuō)明，特別是達(dá)成有關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與保密的協(xié)議，以保證雙方的合作愉快，從而形成長(zhǎng)期的戰(zhàn)略聯(lián)盟。值得關(guān)注的一點(diǎn)是合作雙方要引入雙贏模式，這就要從傳統(tǒng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系中的非贏即輸、針?shù)h相對(duì)的關(guān)系，改變?yōu)楦吆献餍裕餐瑸橹\求更大利益而努力的關(guān)系。外包企業(yè)內(nèi)并不是一方的所得以另一方的損失為代價(jià)的，相反，企業(yè)興旺雙方都會(huì)受益，而企業(yè)敗落誰(shuí)也不會(huì)得利。因此，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包活動(dòng)中強(qiáng)調(diào)合作雙方的相互利益非常重要，房地產(chǎn)企業(yè)切莫為了謀求自己的利益而損害合作企業(yè)的利益，這種做法是極不明智的。比如房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款，這樣做的結(jié)果就是工程停工，購(gòu)房者因未能按期拿房而向房地產(chǎn)企業(yè)索賠。因此雙方應(yīng)該為了共同的利益，精誠(chéng)合作，使整個(gè)外包活動(dòng)與企業(yè)核心業(yè)務(wù)相輔相成，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，以此獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)雙贏目標(biāo)。外包業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程管理外包的過(guò)程管理是業(yè)務(wù)外包戰(zhàn)略模式中比較關(guān)鍵的一步，過(guò)程管理有利于督促參包企業(yè)按照合同約定進(jìn)行生產(chǎn)或提供服務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)一般都有對(duì)應(yīng)的專業(yè)人士或者聘請(qǐng)外包商對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)與工期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，并對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行有效處理。房地產(chǎn)外包結(jié)果的評(píng)價(jià)在外包商提供的產(chǎn)品交付或服務(wù)結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)對(duì)其實(shí)施績(jī)效進(jìn)行客觀公正的評(píng)價(jià)，并把經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)添加入企業(yè)的知識(shí)管理系統(tǒng)，為雙方長(zhǎng)期合作奠定基礎(chǔ)。根據(jù)每次的外包結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行分析，得出導(dǎo)致偏差的具體因素，從而在下次該項(xiàng)業(yè)務(wù)外包時(shí)，作出相應(yīng)的修改，比如外包方式的調(diào)整、合同條款的修訂、過(guò)程管理的加強(qiáng)等。當(dāng)然，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包的整個(gè)過(guò)程中，我們要隨時(shí)注意可能會(huì)發(fā)生的外包風(fēng)險(xiǎn)，并且采取有效的針對(duì)措施來(lái)預(yù)防，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包的風(fēng)險(xiǎn)我們將另外單獨(dú)在后面分析探討?？梢哉f(shuō)，業(yè)務(wù)外包的過(guò)程涵蓋的內(nèi)容極為廣泛，涉及的問(wèn)題也是方方面面，以上簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包常見(jiàn)的7個(gè)階段，在本章以后的篇幅中，根據(jù)研究的需要將頡取一些重要階段的重要問(wèn)題分別加以詳細(xì)闡述。第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈分解房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)外包的首要任務(wù)就是劃分核心業(yè)務(wù)與非核心業(yè)務(wù)，而劃分的有效工具就是邁克爾波特的價(jià)值鏈理論。企業(yè)的價(jià)值鏈定位對(duì)決定企業(yè)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力至關(guān)重要。分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈，可以了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)的增值情況，根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況，對(duì)這些環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的戰(zhàn)略舉措，對(duì)需要加強(qiáng)的環(huán)節(jié)進(jìn)行強(qiáng)化，對(duì)于增值幅度有限或不擅長(zhǎng)的環(huán)節(jié)，實(shí)施業(yè)務(wù)外包管理。一、房地產(chǎn)價(jià)值鏈的研究現(xiàn)狀理論界對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的探討多數(shù)集中在開(kāi)發(fā)程序的價(jià)值鏈上，如清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所劉洪玉、江懿在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略》中提出的房地產(chǎn)資產(chǎn)全壽命周期的管理理論，著重說(shuō)明了資產(chǎn)管理作為開(kāi)發(fā)鏈上新增價(jià)值鏈的重要性。阮如舫在其《以價(jià)值鏈觀點(diǎn)看臺(tái)灣房地產(chǎn)的全程開(kāi)發(fā)》中以邁克爾波特的價(jià)值鏈觀點(diǎn)，對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程作一詳述和價(jià)值鏈分析。文中將房地產(chǎn)整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各階段功能予以拆解，分為七大環(huán)節(jié)，其項(xiàng)目對(duì)策略規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、代銷、營(yíng)造、中介、房管等各階段都賦予了各自的職能和功能，也相互銜接配合，形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈。中國(guó)財(cái)經(jīng)政法大學(xué)的熊衛(wèi)在《價(jià)值鏈理論與房地產(chǎn)企業(yè)集群：資源整合的創(chuàng)新》一文中強(qiáng)調(diào)了開(kāi)發(fā)鏈產(chǎn)業(yè)集群各企業(yè)的地位和作用，尤其強(qiáng)調(diào)了開(kāi)發(fā)商和全程策劃公司的作用。美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出身的房地產(chǎn)投資博士邁克E米勒斯則在其所著的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：原理和程序》中將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分為八個(gè)階段：提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究、合同談判、簽署正式委托協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。二、房地產(chǎn)價(jià)值鏈的特殊性房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)貫穿了房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的全過(guò)程；但是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常又并不是以直接建造者的身份，而是以經(jīng)營(yíng)和組織者的身份從事房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)，房地產(chǎn)勞動(dòng)產(chǎn)品實(shí)際上是由與之構(gòu)成協(xié)作關(guān)系歸屬于第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)完成。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有商業(yè)企業(yè)的性質(zhì)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從建筑企業(yè)買進(jìn)房地產(chǎn)商品，又將其出售給顧客。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最重要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是出售房地產(chǎn)商品，同時(shí)收回投資實(shí)現(xiàn)盈利。一般企業(yè)基本價(jià)值鏈中所具有內(nèi)部后勤和外部后勤的基本活動(dòng)，這部分職能在房地產(chǎn)業(yè)主要是由施工單位承擔(dān)，并且房地產(chǎn)商品具有單件固定的特性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈中內(nèi)、外部后勤的重要性大為降低，在本文所研究的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈中表現(xiàn)為已退出了基本活動(dòng)的行列。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)商品的非直接建造者，是以合同的形式向土地供應(yīng)部門采購(gòu)?fù)恋?、向勘探單位采?gòu)地質(zhì)勘探資料、向建筑設(shè)計(jì)單位采