資產(chǎn)評(píng)估ppt54-資產(chǎn)管理-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】該課程是一門(mén)實(shí)務(wù)性較強(qiáng)的課程。在掌握了基本概念和原理以后重點(diǎn)在于。通過(guò)案例分析，學(xué)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估的基本方。4資產(chǎn)評(píng)估的前提條件。從而確定其價(jià)值（價(jià)格）的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。產(chǎn)權(quán)變動(dòng)①合資、合作經(jīng)營(yíng)。融資業(yè)務(wù)抵押貸款擔(dān)保。重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。收益現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)——收益現(xiàn)值是根據(jù)資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期獲利。清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)——清算價(jià)格是指在非正常市場(chǎng)上限制。資產(chǎn)評(píng)估是通過(guò)清查資產(chǎn)對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)定和估。都需對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行全面清查核實(shí)，核實(shí)也是評(píng)估的基礎(chǔ)。收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資。計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)；產(chǎn)價(jià)格，易為買(mǎi)賣(mài)雙方所接受。1預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大。2評(píng)估中適用范圍較小。電玻殼生產(chǎn)，經(jīng)測(cè)算，該生產(chǎn)線可使用20年，
【正文】 28500 現(xiàn)對(duì)該土地 ？ ? 從 ： 15% 12% 8% 0% 4% ? A 20200 (1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934 B 25000 (1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167 C 24000 (1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192 D 27000 (1+8%)(1+4%)=30326 E 28000 (1+4%)=29120 F 28500 (1+4%)=29640 算術(shù)平均：（ 28934+36167+30192+30326+29120+29640） 6 ? =30730元 /M 土地 30730萬(wàn)元 ?例 6 某企業(yè)有一種設(shè)備，擬用于某合資企業(yè)并作價(jià)折股，該設(shè)備的原值為 202000元，壽命期為 10年，已使用 6年，凈值為 90000元，年生產(chǎn)能力為 1500件，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為 15000元，為評(píng)估這一資產(chǎn)的價(jià)值。有一規(guī)格、型號(hào)相似的但性能不同的全新設(shè)備可作參考，該全新設(shè)備的市價(jià)為 40萬(wàn)元，使用壽命為 12年，生產(chǎn)能力為年 2020件，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為 12020元，折現(xiàn)率按12%計(jì)算。 ?解：估算過(guò)程如下： 1購(gòu)置全新設(shè)備的年金為 =40（ A/%.12）=40 = 2全新資產(chǎn)的每年的費(fèi)用為：設(shè)備年金 +每年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 =+= 3擬評(píng)估資產(chǎn)與全新資產(chǎn)的功能比率為1500/2020 100%=75% 4擬評(píng)估資產(chǎn)的年總費(fèi)用為： 75%= 5購(gòu)置擬評(píng)估資產(chǎn)的年金成本為 年總費(fèi)用 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 == ? 6擬評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值為：年金成本（ P/%.12） = = ? 7若擬評(píng)估資產(chǎn)尚可使用 4年（ 106），則擬評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值為 年金（ P/%.4）= =12,8847(萬(wàn)元 ) ?優(yōu)： 1能更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格。 ?2評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 ?缺： 1需要有公開(kāi)及其活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，不適用于缺少參照物交易的不完善市場(chǎng)。 ?2不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備，大部分的無(wú)形資產(chǎn)。 重置成本法 ? 1定義 ? C重置成本 ?重置完全成本 ? C1物理?yè)p耗 有形磨損 ? C2功能性損耗 ? C3經(jīng)濟(jì)性損耗 ? 2計(jì)算 ? ①評(píng)估值 =重量成本 C1C2C3 ? ② 評(píng)估值 =重量成本成新率 ?與歷史成本的異同 ?適用前提：已用，能繼續(xù)用 ?決定重置成本的兩個(gè)基本因素 ?構(gòu)成相同 ?現(xiàn)行價(jià)格，現(xiàn)有技術(shù)條件，現(xiàn)在狀況 重置完全成本 損耗（貶值） 重置成本計(jì)算方法 ?直接法 ?功能價(jià)值法 ?物價(jià)指數(shù)法 ?規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 ?統(tǒng)計(jì)分析法 ?實(shí)體性貶值 ?效率法 ?合成計(jì)算法 ?功能貶值 ?經(jīng)濟(jì)貶值 ?例：某寫(xiě)字樓的土地面積 1000平方米，建筑面積 50000平方米，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混土結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)年限 50年，從 90年 1月起計(jì)，可供出租的使用面積為 32020平方米，月租金按使用面積計(jì)算，為每月每平米 200元，出租率為90%，建筑物原值為 40000萬(wàn)元（ 4億元）家具設(shè)備原值 4000萬(wàn)元，經(jīng)常費(fèi)用為每月 80元，房產(chǎn)稅建筑物原值減扣 30%的余值的 %交納，（每年）其他稅費(fèi)為月總收入的 30%，用收益現(xiàn)值法計(jì)算該寫(xiě)字樓的 95年 1月的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 解： ? 計(jì)算總收益 ? 年總收益 =32020 200 90% 12=6912萬(wàn)元 ? 計(jì)算總費(fèi)用 ? 折舊 =建筑物折舊 +家具設(shè)備折舊 ? =40000/50+4000（ 14%） /10=1184萬(wàn)元 ? 經(jīng)常費(fèi)用 80 12=960萬(wàn)元 ? 房產(chǎn)稅 40000（ 130%） %=336萬(wàn)元 ? 其他稅費(fèi) 6912 6%= ? 總費(fèi)用 =折舊費(fèi) +經(jīng)常費(fèi) +房產(chǎn)稅 +其他稅費(fèi) ? =1184+960+336+=
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