資產(chǎn)評(píng)估ppt54-資產(chǎn)管理-文庫(kù)吧資料
2024-08-26 12:01本頁(yè)面
【正文】 ?1明確評(píng)估對(duì)象 ?2進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，尋找參照物 ?3判斷選擇參照物 ?4把被估資產(chǎn)與參照物比較 ?5分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。 參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)，技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。 ? 前提條件 ： ? 雙方有足夠時(shí)間和能力了解實(shí)情 ? 需要有一個(gè)充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。 6＝ 208（元） 3總收益： 208 12 900= ?4總費(fèi)用 （ 1）地價(jià)稅 40 360=14400元 /年 （ 2）房屋稅 20 900=18000元 /年 （ 3）管理費(fèi) 年租金的 5% 2246400 5%=112320元 /年 （ 4）折舊費(fèi) 9000元 折舊年限 80年 期末殘值和清理費(fèi)用相等 ?已用 10年 每平方米折舊額已達(dá) 1125元 房屋現(xiàn)值 90001125=7875元 /平方米 大樓現(xiàn)值 7875 900=7087500元 大樓折舊額 900=101250元 /年 （ 5）保險(xiǎn)費(fèi) 按大樓現(xiàn)值 1%計(jì)算 7087500 1%=70875元 /年 ?（ 6）總費(fèi)用：14400+18000+112320+101250+70875=316845元 /年 ? 5土地年凈收入 （ 1）土地與房屋費(fèi)用收入 總收入 總費(fèi)用 =2246400316845=1929555元 （ 2）房屋凈收入 A= i=15% 房屋現(xiàn)值折現(xiàn)率 =7087500 15%=1063125元 （ 3）土地凈收入 =房地產(chǎn)總凈收入 房屋凈收入 =19295551063125 =866430元 ?土地價(jià)格 土地收益率相對(duì)于房產(chǎn)及為穩(wěn)定 取 12% 土地價(jià)格 平均每平米價(jià)格： ?V=7220250247。 16=1875元 /平方米 ? 利息收入 /月 租金 /平方米 每層 900247。 解： ? 1資料收集 ： 找到附近 ，一層共 16平方米， ，租金 200元 /平方米，承租人在 3萬(wàn)元。訂約日期 94年 1月，地價(jià)稅 40元 /年，房屋稅 20元 /年。 ? 收益額的構(gòu)成 稅后利潤(rùn)、稅后利潤(rùn) +折舊、利潤(rùn)總額 折現(xiàn)率 ?折現(xiàn)率與本金化率 當(dāng) n有限時(shí)，叫折現(xiàn)率 有限的年限，把未來(lái)收入折成現(xiàn)值 ?折現(xiàn) n?∞ 本金化率 資本化率 資本化是永續(xù)收入的折現(xiàn) 折現(xiàn)率計(jì)算 ? 資金時(shí)間價(jià)值率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +通貨膨脹率 =投資報(bào)酬率（投資收益率） 利率 ?使用資本所付的“酬金” =無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率（國(guó)債利率） +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 ? 國(guó)庫(kù)券利率 =RF=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 ? Ki=Rf+223。 ? 企業(yè)擁有一十分先進(jìn)的設(shè)備，由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，致使資產(chǎn)利用率很差，這不能論資產(chǎn)、土地?zé)o價(jià)值，最大效用，最佳效用。 那么在理論上，他擁有房產(chǎn)的價(jià)格相當(dāng)于 500萬(wàn)元 收益額與折現(xiàn)率 ? 收益額 :資產(chǎn)的收益 實(shí)際收益 現(xiàn)今條件下的實(shí)際取得的收益 不可用于評(píng)估 ? 實(shí)現(xiàn)收益 排除了實(shí)際收益中偶然的、特殊的原因組成的部分之后取得到的一般正常收益，方可用于評(píng)估。 ?則 折現(xiàn)率 10%+2%=12% ? V=400 (P/F， 12%.， 1）＋ 420 (P/F， 12%.， 2）＋ 440 (P/F， 12%.， 3）＋ 460（ P/A， 12%， 3 (P/F， 12%.， 3）＋ 2020 (P/F， 12%.， 6）= ?例如：某人有一房地產(chǎn)，每年可保租金50萬(wàn)元，當(dāng)市場(chǎng)利率為 10%時(shí)，他必須有 500萬(wàn)元，才能帶來(lái) 50萬(wàn)元收入。 ?企業(yè)整體資產(chǎn)不是企業(yè)各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)的匯集，其價(jià)值也不等于各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值的總數(shù)。 ? P=A ?2評(píng)估中適用范圍較小。 ?2與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法
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