資產(chǎn)評(píng)估ppt54-資產(chǎn)管理-閱讀頁(yè)
2024-09-07 12:01本頁(yè)面
【正文】 歷史成本 時(shí)間 資產(chǎn)流動(dòng)時(shí)進(jìn)行 按國(guó)家規(guī)定期間進(jìn)行 組織 專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu) 企業(yè)自行組織 相同之處 都需對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行全面清查核實(shí)，核實(shí)也是評(píng)估的基礎(chǔ)。 ?假設(shè)有一貨幣存入銀行，會(huì)源源不斷地帶來(lái)一種穩(wěn)定的純收益流量。 收益現(xiàn)值法評(píng)估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn) ?優(yōu)點(diǎn)： ?1能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價(jià)格。 ?缺點(diǎn)： ?1預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大。 ?例 5：某企業(yè)從日本松下電器公司引進(jìn)一條彩電玻殼生產(chǎn)，經(jīng)測(cè)算，該生產(chǎn)線可使用 20年，在使用期間，若開(kāi)工率為 100%時(shí)，每年可給公司帶來(lái) 3000萬(wàn)元的凈收益，行業(yè)平均投資收益率為 15%，請(qǐng)?jiān)u估這條生產(chǎn)線的全部固定資產(chǎn)的價(jià)值。（ P/A， 15%， 20） ? =3000 ? = ?評(píng)估企業(yè)的有固定收益的生產(chǎn)線價(jià)值： ?在沒(méi)有考慮生產(chǎn)線的殘值時(shí)，整條生產(chǎn)線的價(jià)值是固定的，盡管企業(yè)合同為生產(chǎn)線的引進(jìn)而增加其他固定資產(chǎn)，但做為收益就是每年 3000萬(wàn)元的話，全部固定資產(chǎn)的價(jià)值是一定的，并且這部分價(jià)值也包括了流動(dòng)資產(chǎn)的價(jià)值。 ?獨(dú)立存在 ?法律定義 收益現(xiàn)值法 例題 ? 某資產(chǎn)在未來(lái) 6年中每年末的凈收益分別為400、 4 4 460、 460、 460萬(wàn)元，在第 6年末，可轉(zhuǎn)讓給其他持有者，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 2020萬(wàn)元，市場(chǎng)利率 10%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 2%。500 10%=50萬(wàn)元。 ? 如城市中一塊空地 目前沒(méi)有利用，實(shí)際收益為零，甚至為負(fù)。 ? 資產(chǎn)收益 有形收益和無(wú)形收益均需考慮 資產(chǎn)收益 被估資產(chǎn)的 直接收益，不是由說(shuō)資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來(lái)。(KR) 收益現(xiàn)值法應(yīng)用 ?假定北京海濱區(qū)雙榆樹(shù)東里有一幅六層樓房，土地面積 360平方米，房屋面積共計(jì) 900平方米，月租金收入每平米 150元。建筑物已用 10年，評(píng)價(jià) 96年 1月該土地的價(jià)格。 2租金調(diào)整： 200元 /平方米 i=12% ? 押金 30000247。 6=150平方米 ? 取 一樓 250元 /平方米 使用方便業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng) 26 200元 /平方米 沒(méi)庭院 平均（ 250＋ 200 5）247。 360=20206元 現(xiàn)行市價(jià)法 ? 定義 ——參照?qǐng)?zhí)行市場(chǎng)上形成的相同或類(lèi)似資產(chǎn)的公允交易價(jià)格，確定資產(chǎn)評(píng)估值的方法。充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 公平市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方?jīng)]有壟斷和控制。 ? 一般只適用于對(duì)土地使用權(quán)，建筑物，通用工業(yè)設(shè)備等項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估。 ?優(yōu)： 1能更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格。 ?缺： 1需要有公開(kāi)及其活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，不適用于缺少參照物交易的不完善市場(chǎng)。 清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)： ?1定義： ?2適用條件 拍賣(mài)價(jià)格 受期限，買(mǎi)主限制 價(jià)格低于現(xiàn)行市價(jià) 現(xiàn)行市價(jià)法應(yīng)用 ? 有塊地已做到三通一平，面積 10000平方米，交通環(huán)境好，二環(huán)公路在附近廠門(mén)離路僅有 10米。有一規(guī)格、型號(hào)相似的但性能不同的全新設(shè)備可作參考，該全新設(shè)備的市價(jià)為 40萬(wàn)元，使用壽命為 12年，生產(chǎn)能力為年 2020件，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為 12020元，折現(xiàn)率按12%計(jì)算。 ?2評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受。 ?2不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備，大部分的無(wú)形資產(chǎn)。 解： ? 計(jì)算總收益 ? 年總收益 =32020 200 90% 12=6912萬(wàn)元 ? 計(jì)算總費(fèi)用 ? 折舊 =建筑物折舊 +家具設(shè)備折舊 ? =40000/50+4000（ 14%） /10=1184萬(wàn)元 ? 經(jīng)常費(fèi)用 80 12=960萬(wàn)元 ? 房產(chǎn)稅 40000（ 130%） %=336萬(wàn)元 ? 其他稅費(fèi) 6912 6%= ? 總費(fèi)用 =折舊費(fèi) +經(jīng)常費(fèi) +房產(chǎn)稅 +其他稅費(fèi) ? =1184+960+336+=
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