【正文】 月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權 ， 并于 2022年 5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓 ， 當時造價為每平方米 3,800元 ，經(jīng)濟耐用年限為 60年 。 ? 假設未來收益無限期 ， 在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷 。 （ 2） 累加法 ＝ + ? 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、土地資本化率 。 凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運費用 有效毛收入 營運費用 資本化率 實質： 房地產(chǎn)投資的期望報酬率 （ 收益率 ） 。 因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取 。 前提是房地產(chǎn)的收益和風險都可以預期和量化 。 ? 收益法是評估房地產(chǎn)價值的一種主要方法 ，主要用于收益性房地產(chǎn)的評估 。 ? （ 5） 資本化收益法或租金損失法 ? 例：某專用倉庫總建筑面積 6500平方米，建成于 1985年 10月底，為鋼筋混凝土結構，試評估該倉庫建筑物與 2022年 10月 31日的價格。 ? 成新率 =結構 部分合計得分 G+裝修 部分合計得分 S+設備 部分合計得分 B ? Ｇ為結構部分的評分修正系數(shù)；Ｓ為裝修部分的評分修正系數(shù)；Ｂ為設備部分的評分修正系數(shù) ? （３） 成新率折扣法 ? 建筑物的現(xiàn)值＝建筑物的重新購建價格 成新率 ? （４） 銷售資料法或市場法 ? 依據(jù)原則：價值損失是市場上買方和賣方?jīng)Q定的。 建筑物總經(jīng)濟壽命 100% 建筑物的成新率 =建筑物的尚可使用年限 247。 ? 建筑物的貶值 ? 建筑物的貶值是建筑物在評估時點的市場價值與其重新購建價格之間的差額。 ? （ 3） 工料測量法（工料估算法） ? 先估算建筑物所需的各種材料、設備的數(shù)量和人工時數(shù)，然后逐一乘以估價時點相應的單價和人工費標準，再將其相加來估算建筑物重新購建價格的方法。 ? 典型的建筑部分包括：基礎、墻體、樓地面、屋面、給排水、供暖和電氣等工程部分。根據(jù)求取建筑物重新購建價格中建筑安裝工程費的不同，具體有下列方法： ? 第一，單位比較法 (比較單價法 ) ? 以建筑物為整體，選取與建筑物價格和成本密切相關的某種單位作為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價格或成本，并對其做適當?shù)男拚齺砉浪憬ㄖ锏闹匦沦徑▋r格的方法，主要有單位面積法和單位體積法。 建筑物貶值購建價建筑物重新或重新開發(fā)價土地重新取得價舊有房地產(chǎn)價格＝??? 估算重新構建價格 ? （ 1）重新構建價格估算的思路：房地分估 ? 建筑物的重置成本 ? 復原重新購建價格（復原重置全價） ? 更新重新購建價格（更新重置全價） ? 在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本。 （ 1 公頃 =10000 平方米 =100 公畝 =15 市畝 1 公畝=100 平方米 1平方米 = ∴ 1畝 =米 ） ? 估算土地取得成本 土地取得成本＝ 10萬元 /畝 ＝ 150元 /平方米 ? 估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝ 2億元 /平方公里 ＝ 200元 /平方米 ? 估算資本成本 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本 分階段均勻投入 ， 則： 土地取得成本資金成本＝ 150 [（ 1＋ 6%） 2－ 1] =（ 元 /平方米 ） 土地開發(fā)成本資金成本 =200 35% [（ 1＋ 6%） － 1] ＋ 200 65% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＝ （ 元 /平方米 ） ? 估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤＝ [（ 1） ＋ （ 2） ] 10% ＝ 35（ 元 /平方米 ） ? 計算土地價值 土地單價 ＝ [（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ] （ 1+15%） ＝ （ 150+200+++35） =（ 元 /平方米 ） 土地總價＝ 15,000＝ 7137600（ 元 ） ? 即該地塊經(jīng)開發(fā)后單價 /平方米，總價為7137600元。 ? 估算稅費 ? 估算開發(fā)利潤 ? 利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費 （ 包括管理費用 ） ， 也可以是開發(fā)后土地的地價 。 若土地取得成本一次投入 ，土地取得成本計息期為整個開發(fā)期 。 ? 支付給政府的土地使用權出讓金 。 ? 支付給政府的土地使用權出讓金 。 ? （ 1）影響土地價格的個別因素 ? 位置、面積、地勢、地質 ? 形狀、寬度、深度 ? 臨街狀況 ? 規(guī)劃用途、容積率、使用年限 ? 生熟程度 ? （ 2）影響建筑物價格的個別因素 ? 面積、結構（構造）、材料 ? 設計、設備 ? 施工質量 ? 樓層、朝向 ? 新舊程度 三、成本法在房地產(chǎn)評估中的應用 ? （一）基本思路及基本公式 ? 評估值＝重新購建價格－建筑物貶值 ? 步驟： ? 收集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料 ? 估算重新購建價格 ? 估算建筑物貶值 ? 確定評估值 ? 因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構成。 ? （ 6）銷售稅費 ? 銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由開發(fā)商 (作為賣方 )繳納的稅費 （四）影響房地產(chǎn)價格的因素 ? 一般因素 ? 社會因素 ? 經(jīng)濟因素 ? 行政因素 ? 自然因素 ? 區(qū)域因素 ? 商業(yè)繁華度 ? 道路通達度 ? 交通便捷度 ? 設施完善度 ? 環(huán)境質量狀況 ? 規(guī)劃限制 ? 對于不同性質的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。 ? （ 5）銷售費用 ? 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。所以，在估價時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。 ? 開發(fā)建設過程中的稅費。 ? 房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。 ? 在實際中主要包括下列幾項： ? 勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及 “ 三通一平 ” 等工程前期所發(fā)生的費用。 ? 三是通過在市場上 “ 購買 ” 取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。 ? 在目前情況下，土地取得成本的構成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列三種： ? 一是通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。 ? （三）房地產(chǎn)價格的構成 ? 土地取得成本 ? （ 1）土地取得成本 ? 土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。 樓面地價 =土地總價 /建筑總面積 或 樓面地價 =土地單價 /容積率 ? 所有權價格、使用權價格和其他權益價格 ? （ 1） 所有權價格 ? （ 2） 使用權價格 ? （ 3） 其他權益價格 ? 市場交易價格和評估價格 ? （ 1） 市場價格 ? 房地產(chǎn)在市場上實際成交的價格。 4～ 5屬土地二級市場價格 ， 由市場競爭決定價格 。 ? （ 2） 房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性、個別性：房地產(chǎn)價格基本上是由房地產(chǎn)所在的區(qū)域的需求狀況所決定的。 ? 房地產(chǎn)價格的特性 ? （ 1） 房地產(chǎn)價格構成具有復雜性：包括地價和房價兩部分，地價是使用權價格，包括土地作為自然資源的價格和對土地開發(fā)所投入的資金。 ? （ 3 ）