資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估ppt課件-資料下載頁(yè)
2025-01-08 17:10本頁(yè)面
【正文】 易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ ? 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ ? 進(jìn)行區(qū)域因素修正： ? 交易實(shí)例 A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無(wú)需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法。待估宗地的區(qū)域因素分值為 100，則： ? 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ ? 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ ? 進(jìn)行個(gè)別因素修正： ? 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積，對(duì)商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。 ? 關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正 :除交易實(shí)例 B與待估宗地的剩余使用年限相同外 ， 交易實(shí)例 A和 C均需作使用年限因素修正 ， 修正計(jì)算如下 （ 假定折現(xiàn)率為 8%） ： %)81/(11 %)81/(11 3530??? ???的使用年限修正系數(shù)及交易實(shí)例 CA? 關(guān)于容積率因素的修正 :交易實(shí)例 A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實(shí)例 B、 C的容積率與待估宗地不同，應(yīng)進(jìn)行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～ 5之間，容積率增加 ，地價(jià)增加 2%。則： ? 交易實(shí)例 B及 C的容積率修正系數(shù) ? ＝ 110/100＝ ? 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下： ? 交易實(shí)例 A的個(gè)別因素修正系數(shù) ? ＝ ＝ ? 交易實(shí)例 B的個(gè)別因素修正系數(shù) ? ＝ ＝ ? 交易實(shí)例 C的個(gè)別因素修正系數(shù) ? ＝ ＝ ? 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格： ? A＝ 1,550 ? ＝ 1,765（元 / M2 ） ? B＝ 1,200 ? ＝ 1,771（元 / M2 ） ? C＝ 1,400 ? ＝ 1,768（元 / M2 ） ? 采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果 ? 因得到的 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評(píng)估結(jié)果： ? 待估宗地評(píng)估價(jià)值（單價(jià)） ? ＝（ 1,765＋ 1,771＋ 1,768） /3 ? ＝ 1,768（元 / M2 ） ? 待估宗地評(píng)估價(jià)值（總價(jià)） ? ＝ 1,768 3,000＝ 5,304,000元 六、假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ? （一）基本思路和計(jì)算公式 ? 假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱(chēng)剩余法，是將待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金及正常的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，以倒推出的剩余值作為待估房地產(chǎn)價(jià)值。 ? 基本公式為： ? 待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開(kāi)發(fā)成本 管理費(fèi)用 資金成本 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? 現(xiàn)實(shí)中的計(jì)算公式： ? 地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn) ? （ 二 ） 適用范圍及注意事項(xiàng) ? 該方法主要適用于： ? 待開(kāi)發(fā)的土地的價(jià)格評(píng)估 ? 待拆遷改造土地的價(jià)格評(píng)估 ? 未開(kāi)發(fā)完工的房地產(chǎn) （ 在建工程 ） 的評(píng)估 ? 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： ? 正確選擇最佳開(kāi)發(fā)形式 ? 正確預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格 ? 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間 ， 將發(fā)生在各個(gè)時(shí)期的收入或費(fèi)用統(tǒng)一化為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格 。 ? 該方法主要用于待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值的評(píng)估 。 預(yù)期價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法或收益法得到 。 ? （三）操作步驟 ? 調(diào)查和勘察待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 ? 選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式 ? 比如城市繁華區(qū)可以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一般地區(qū)開(kāi)發(fā)住宅，比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)可考慮其他開(kāi)發(fā)方式。 ? 估算開(kāi)發(fā)周期 ? 預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)，即賣(mài)樓價(jià) ? （ 1）對(duì)于出售的房產(chǎn) ? 采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。 ? （ 2）對(duì)于出租的房地產(chǎn) ? 先用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益（現(xiàn)金口徑，不能扣除折舊費(fèi)用）； ? 再采用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)。 ? 估算開(kāi)發(fā)建設(shè)總成本費(fèi)用 ? （ 1）估算建筑費(fèi) ? （ 2）估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 ? 指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè)技術(shù)費(fèi)用，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用＝建筑費(fèi) I ? （ I為一定的百分率） ? （ 3）確定資金占用時(shí)間，估算資本利息 ? 投入資金 [（ 1＋利率）資金占用時(shí)間－ 1] ? 注意：利息的計(jì)算采用 復(fù)利 ；建設(shè)竣工以后的空置及銷(xiāo)售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息。 ? （ 4）估算稅金 ? 一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算，包括房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。 ? （ 5）估算房地產(chǎn)租售費(fèi)用 ? 一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。 ? 估算稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) ? 投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)三項(xiàng) ? （四）現(xiàn)金流折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 ? 現(xiàn)金流折現(xiàn)法 ? 在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值時(shí)采用折現(xiàn)的方式，這種方式的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為現(xiàn)金流折現(xiàn)法。 ? 傳統(tǒng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法 ? 在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值時(shí)，采用計(jì)算利息的方式，這種方式的假設(shè)開(kāi)發(fā)法稱(chēng)為傳統(tǒng)方法。 ? （五）假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中的各參數(shù)的估算 ? 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 ? 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ? 開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用 ? 資金成本 ? 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ? 取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 ? 折現(xiàn)率 ? 例：待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ”的待開(kāi)發(fā)空地 ， 土地面積為 3,000平方米 ，土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為住宅 ， 允許容積率 ， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 試估算該宗地目前的價(jià)格 。 ? 選用評(píng)估方法： ? 該宗地為待建筑土地，適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，故確定采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。 ? 選擇和確定最佳開(kāi)發(fā)方式： ? 根據(jù)市政規(guī)劃和市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，評(píng)估人員認(rèn)為該宗地最佳的開(kāi)發(fā)方式是建造高檔住宅。 ? 估算建設(shè)周期： ? 預(yù)計(jì)正常情況下該項(xiàng)目的建設(shè)周期為 2年。 ? 預(yù)計(jì)售樓價(jià)： ? 經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為每平方米 15,000元。 ? 估算開(kāi)發(fā)費(fèi)用： ? 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為 3000元 /平方米，專(zhuān)業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10%，建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。成本利潤(rùn)率為 30%，銀行貸款的年利息率為 6%，銷(xiāo)售費(fèi)用為售樓價(jià)的 2%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售樓價(jià)的 6%。 ? 求取地價(jià)： ? 低價(jià) =預(yù)期樓價(jià) 建筑費(fèi) 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用利息 稅費(fèi) 利潤(rùn) ? 樓價(jià) =3000 15000=112 500 000（ 元 ） ? 建筑費(fèi)＝ 3000 3000=22 500 000（ 元 ） ? 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 =建筑費(fèi) 10%=22 500 000 10%=2 250 000(元 ) ? 建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi)合計(jì) =22 500 000+2 250 000=24 750 000（ 元 ） ? 銷(xiāo)售費(fèi)用 =112 500 000 2%=2 250 000（ 元 ） ? 稅費(fèi) =112 500 000 6%=6 750 000（ 元 ） ? 投資利息 =地價(jià) [（ 1+6%） 21]+（ 24 750 000+ 2 250 000） [（ 1+6%） 2/21 ]= 6 低價(jià) +1 620 000 ? 假定地價(jià)一次性投入 ， 建筑費(fèi) 、 專(zhuān)業(yè)費(fèi)及銷(xiāo)售費(fèi)用均勻投入 。 ? 利潤(rùn) =（ 地價(jià) +建筑費(fèi) +專(zhuān)業(yè)費(fèi) ） 30%=地價(jià) +24 750 000 30%= 地價(jià) +7 425 000 ? 地價(jià) =112 500 00024 750 0002 250 0006 750 6 地價(jià) 1 620 地價(jià) 7 425 000 ? 地價(jià) =69 705 000/=48 963 89(元 ) ? 單位地價(jià) =48 963 894/3 000=16 321(元 /平方米 ) ? 樓面地價(jià) =16 321/=6 528(元 /平方米 ) ? 上述地價(jià)中含有購(gòu)買(mǎi)土地時(shí)交納的稅費(fèi) 。 ? 小結(jié)
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