林地資源資產(chǎn)評估ppt課件-資料下載頁
2025-01-07 17:50本頁面
【正文】 產(chǎn)評估一樣經(jīng)常借助比例系數(shù)法。即按一定的比例將竹林的總資產(chǎn)價值分為林地的價值和立竹的價值。其比例系數(shù)通常選用當?shù)赜貌牧纸?jīng)營中地租收入占經(jīng)營總收益的百分比。直接用這一比例系數(shù)乘上竹林的總價值，就得到竹林林地資產(chǎn)的價值 ? (二 )年金資本化法 ? 竹林林地資產(chǎn)的年金資本化法僅在竹林的經(jīng)營者已明確每年交納穩(wěn)定的地租時采用。由于竹林的經(jīng)濟收益大，且每年都有穩(wěn)定的收益，因此竹林的經(jīng)營者每年向土地的所有者交納規(guī)定的地租的情況比較多，這樣就可以直接用竹林的年平均地租和投資的收益率測算出竹林的林地資產(chǎn)。 ? (三 )現(xiàn)行市價法 ? 各林種林地的現(xiàn)行市價計算的公式都相同，但在竹林林地價測算時必須注意參照的成交案例與待評估資產(chǎn)在年齡結(jié)構(gòu)、均勻度、整齊度、立竹度、經(jīng)營級、生長級的差異。根據(jù)這些差異綜合確定其調(diào)整系數(shù)的 K值，用 K值對參照的成交案例的評估結(jié)果進行修正。通過對三個以上案例的測算，最后綜合確定其評估結(jié)果。 ? 第三節(jié) 其它地類林地資產(chǎn)評估 ? 一 、 疏林地林地資產(chǎn)評估 ? 疏林地是指郁閉度在 — 。疏林地上生長著少量的樹木，其利用主要有 2種方式， ? 一是將其上的林木采伐，然后營造人工同齡林； ? 二是保留原有的林木，通過補植，或人工促進天然更新加上封山育林，將其培育成異齡林或相對同齡林。 ? 因此，疏林地林地評估的方法可以按照用材林的林地資產(chǎn)評估方法，或按無林地的評估方法進行。 ? 在采用用材同齡林林地資產(chǎn)的評估方法時，關(guān)鍵是要根據(jù)當?shù)氐淖匀粭l件、經(jīng)濟條件選擇最適合的樹種，根據(jù)培育目的確定一個最適合的森林經(jīng)營類型，按該類型的森林經(jīng)營設(shè)計，假設(shè)在該林永續(xù)地進行經(jīng)營，來評估林地的價格。 ? 按無林地進行評估時，首先要確定適合的林種、樹種、經(jīng)營類型，然后再按相應(yīng)的評估方法進行評估。具體參閱無林地的林地資產(chǎn)評估。 ? 二 、 苗圃地資產(chǎn)評估 ? 固定苗圃地通常是農(nóng)用地，而且是水肥條件較好的農(nóng)用改造而成，在經(jīng)營的過程中為了減輕病蟲害的發(fā)生，經(jīng)常需要與農(nóng)作物 (水稻 )進行輪作。因此，在苗圃地的評估中借用農(nóng)用地的評估方法，并借用相似的農(nóng)用地的經(jīng)濟指標。 ? (一 )現(xiàn)行市價法 ? 現(xiàn)行市價法也稱市場成交價比較法，它是以具有相同或類似條件的林地的現(xiàn)行市場的成交價作為比較基礎(chǔ)，估算林地評估值得的方法。在苗圃地的評估中，其計算公式與一般林地資產(chǎn)評估所用的公式相同： ? 一一林地資產(chǎn)評估值 ? 一一苗圃地立地質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù) ? 一一物價指數(shù)調(diào)整系數(shù) ? G一一參照案例的交易價格 ? S一一待評估苗圃地的面積 ? 在苗圃地的評估中參照物可以是類似的苗圃地，但由于苗圃地的交易較少，實際評估中經(jīng)常采用立地質(zhì)量相似的農(nóng)地作為參照物。土地質(zhì)量的綜合調(diào)整系數(shù)通常根據(jù)影響農(nóng)用地價格的因子，將待評估的土地與參照案例的土地的各項主要指標進行定量比較，最后綜合確定出一個綜合調(diào)整系數(shù)。 SGKKB bu ????? (二 )收益現(xiàn)值法 ? 苗圃地的收益現(xiàn)值法按育苗收入計算極為麻煩，因為苗圃地上育苗的種類較多，各種苗木的育苗期限不同，經(jīng)濟效益也不相同，而且為了減少病蟲的危害，苗圃地上經(jīng)常要進行輪作，種一季水稻。因此，苗圃地的收益現(xiàn)值經(jīng)常用農(nóng)田糧食生產(chǎn)的收益現(xiàn)值。 PABu ?? 三 、 未成林造林地林地資產(chǎn)評估 ? 未成林造林地上的林木通常按用材林幼林的評估方法進行評估，而其林地資產(chǎn)也是按用材同齡林林地評估的方法進行評估。 ? 四 、 無林地林地資產(chǎn)評估 ? 無林地資產(chǎn)的評估首先要對無林地資產(chǎn)范圍進行界定其次，在界定為資產(chǎn)的無林地上要確定營造什么林種、什么樹種，確定其經(jīng)營水平和各項技術(shù)措施。 ? 然后，進行經(jīng)營的財政分析，預(yù)測其收獲量，分析各項投入和收入。 ? 最后，確定其林地的價格。 ? (一 )收益現(xiàn)值法 ? 無林地的收益現(xiàn)值法在選定了林種和樹種后，一般用材林按同齡林林地資產(chǎn)評估方法進行，其他林種按相應(yīng)各林種的評估方法進行。它的關(guān)鍵是確定好最適合的林種、樹種和經(jīng)營水平。 ? (二 )市場價法 ? 無林地評估的市場價法除與其他林地資產(chǎn)評估一樣都要考慮立地質(zhì)量、地利等級、時間差異等因素外，還應(yīng)考慮二級地類的差異，如是采伐跡地，還是荒山荒地 。 ? 第四節(jié) 轉(zhuǎn)為它用的林地資產(chǎn)評估 ? 林地改變了用途后，其資產(chǎn)價值發(fā)生了極大的變化，有的甚至增值幾十倍、幾百倍。這些增值扣除了國家因土地用途改變增值而收取有一定比例的稅費，開發(fā)部門為土地增值而投入的基本設(shè)施的建設(shè)的資金外，尚有數(shù)額極大的超額利潤，這些利潤相當程度上是因為該土地所在的特殊位置所形成，土地的所有者必須占有一定份額的超額利潤。 ? 一、市場價比較法 ? 改變用途的林地的市場價比較法的參照物不是附近的林地，而是和附近改變用途相類似的土地價格。如是改變?yōu)檗r(nóng)地，則以類似立地質(zhì)量和地利等級的農(nóng)地相比較；如是改作建筑用地，則以附近相近交通條件、臨路情況、公共設(shè)施情況等因素的建筑用地進行比較。其計算方法與一般的市場價比較法是一致的，僅是參照物以及對應(yīng)的比較指標發(fā)生了較大的變化。 ? 二、剩余價值法 ? 剩余價值法又稱倒算法。其基本思路是在確定了土地的利用方式的基礎(chǔ)上，預(yù)測土地未來的總收益，扣除開發(fā)總成本以及一定的投資利潤、稅收，其余額為土地使用權(quán)價格，即地價，其計算公式為： ? B＝ A— M— N— L ? 式中： A一一土地開發(fā)的總收益 ? M一一土地開發(fā)的總成本 ? N一 — 投資的合理利潤 ? L一 — 各種稅、金、費支出 ? 改變用途的林地資產(chǎn)進行評估的關(guān)鍵是要掌握該林地轉(zhuǎn)化后將作為何種用途，必須根據(jù)其新的用途進行分析，確定出其合理的資產(chǎn)價格，否則林地的所有者將蒙受巨大的經(jīng)濟損失。 第五章全部結(jié)束 謝謝 !
黨政相關(guān)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1