【正文】 = 1200 = 1920（萬(wàn)元） （二）實(shí)體性貶值的估算方法 資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本 實(shí)體性貶值率 資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本 （ 1實(shí)體性成新率） 通過(guò)觀察確定新舊程度 主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表： ?光潔度 ?腐蝕程度 ?形體物理變化程度 ? 觀察法（看、分析、比較、估算） ?計(jì)算公式： 形體物理變化程度 機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括： 機(jī)器的長(zhǎng)度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度、硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無(wú)裂痕等。 房屋建筑物評(píng)估主要包括： 墻體表面的剝落程度、裂縫的長(zhǎng)度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 =（ 重置成本 — 預(yù)計(jì)殘值 ） 實(shí)際已使用年限 247。 總使用年限 （實(shí)際已使用年限 +尚可使用年限） 名義已使用年限 資產(chǎn)利用率 截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間 截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間 100％ ? 使用年限法 ?計(jì)算公式： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值率 資產(chǎn)利用率 1，超負(fù)荷，實(shí)際 名義； 資產(chǎn)利用率＝ 1，滿(mǎn)負(fù)荷，實(shí)際＝名義； 資產(chǎn)利用率 1，開(kāi)工不足，實(shí)際 名義。 例：被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備 ， 評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備 1997年 1月購(gòu)進(jìn) ， 2022年 1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為 500000元 ， 其殘值為 2022元 ， 尚可使用 5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo) ， 正常使用情況下 ， 每天應(yīng)工作 8小時(shí) ，該設(shè)備實(shí)際每天工作 5小時(shí) 。 該設(shè)備的實(shí)體性貶值為： 資產(chǎn)利用率 =（ 5 360 5） /（ 5 360 8） =% 實(shí)際已使用年限 =5 %=（ 年 ） 總使用年限 =+5=（ 年 ） 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 =（ 5000002022） =（ 元 ） 修復(fù)費(fèi)用法 利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法 。 資產(chǎn)實(shí)體性貶值 =修復(fù)費(fèi)用 （ 全新?tīng)顟B(tài) ） =零部件更換或者修復(fù)費(fèi)用 +改造費(fèi)用 +停工損失費(fèi)用等 （三）資產(chǎn)功能性貶值的估算方法 基本含義： 由于 技術(shù) 進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對(duì)落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。 估算路徑： 與新資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)能力、工耗、物耗、能耗水平方面的費(fèi)用比較，確定功能性貶值額。 計(jì)算公式： ? ? ? ?1 , ,P A r n? ? ?功 能 性 貶 值 ＝ 年 超 額 營(yíng) 運(yùn) 成 本 所 得 稅 率被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額＝ ∑（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 折現(xiàn)系數(shù)） 具體計(jì)算步驟： 計(jì)算年?duì)I運(yùn)成本。 將被評(píng)估資產(chǎn)的 年?duì)I運(yùn)成本 與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較； 凈超額運(yùn)營(yíng)成本。 計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本 。凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額； ? 剩余壽命 。估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的 剩余壽命 。 ? 確定功能性貶值。 以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本 折現(xiàn) ，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)的功能性損耗（貶值）。 ? 舉例（例 317）（ P80） [例 317]評(píng)估某種機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比被評(píng)估設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，評(píng)估基準(zhǔn)日為 2022年 1月 1日有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表 34。 項(xiàng) 目 技術(shù)先進(jìn)設(shè)備 技術(shù)陳舊設(shè)備 月產(chǎn)量 10 000件 10 000件 單件工資 月工資成本 80 00元 12022元 月差異額 12 000－ 8 000＝ 4 000元 年工資成本超支額 4 000 12＝ 48 000元 減：所得稅（稅率為33％） 15 840元 扣除所得稅后年凈超額工資 32 160元 資產(chǎn)剩余使用年限 5年 假定折現(xiàn)率為 10％，5年年金折現(xiàn)系數(shù) 功能性貶值額 121 ?兩種形式： （四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法 企業(yè)外部因素變化引起，表現(xiàn)為營(yíng)運(yùn)中資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。 ?間接計(jì)算 ?直接計(jì)算 ?間接計(jì)算法 ?直接計(jì)算法 ? ?1 10 0x???????????????資 產(chǎn) 預(yù) 計(jì) 可 被 利 用 的 生 產(chǎn) 能 力經(jīng) 濟(jì) 性 貶 值 率 ＝ ％資 產(chǎn) 原 設(shè) 計(jì) 生 產(chǎn) 能 力經(jīng) 濟(jì) 性 貶 值 額 ＝ 重 置 成 本 － 實(shí) 體 性 貶 值 － 功 能 性 貶 值 經(jīng) 濟(jì) 性 貶 值 率? ? ? ?1 , ,P A r n? ? ?經(jīng) 濟(jì) 性 貶 值 額 ＝ 資 產(chǎn) 年 收 益 損 失 額 所 得 稅 率功能價(jià)值指數(shù) ~ 例：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家 ， 其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為 10萬(wàn)臺(tái) ， 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷(xiāo)售量銳減 ， 企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬(wàn)臺(tái) （ 銷(xiāo)售價(jià)格及其他條件未變 ） 。 這種局面在今后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以改變 。 請(qǐng)估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率 。 評(píng)估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷 ， 電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為 。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1（ 70000/100000） ] 100% =19% 例：如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量 ， 就必須降價(jià)銷(xiāo)售電視機(jī) 。 假定原電視機(jī)銷(xiāo)售價(jià)格為 2022元 /臺(tái) ，經(jīng)測(cè)算每年完成 10萬(wàn)臺(tái)的銷(xiāo)售量 ， 售價(jià)需降至 1900元 /臺(tái) ， 即每臺(tái)損失毛利 100元 。 經(jīng)估算 ， 該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用 3年 ， 企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為 10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值 。 計(jì)算過(guò)程如下： 經(jīng)濟(jì)性貶值 =(100 100000) （ 133%） （ P/A， 10%， 3） =10000000 67% =（萬(wàn)元） 對(duì)于特定的經(jīng)濟(jì)行為 ， 在相同的市場(chǎng)條件下 ， 對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估 ， 其 評(píng)估值應(yīng)該是客觀的 。 不會(huì)因評(píng)估人員評(píng)估方法的不同而截然不同 。 評(píng)估的基本目的決定了評(píng)估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系 。這種內(nèi)在聯(lián)系為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn) ， 并作相互驗(yàn)證提供了理論依據(jù) 。 一、評(píng)估方法之間的關(guān)系 （一）評(píng)估方法之間的聯(lián)系 一、評(píng)估結(jié)果的精確性 167。 評(píng)估結(jié)果的精確性與評(píng)估方法的選擇 167。 評(píng)估結(jié)果的精確性與評(píng)估方法的選擇 ?一、評(píng)估結(jié)果的精確性 ?對(duì)于特定經(jīng)濟(jì)行為，在相同的市場(chǎng)條件下，對(duì)處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，其評(píng)估值應(yīng)該是客觀的。 ?如果采用多種方法得出的結(jié)果出現(xiàn)較大差異，可能的原因有：①某些方法的應(yīng)用前提不具備；②分析過(guò)程有缺陷；③結(jié)構(gòu)分析有問(wèn)題；④某些支撐評(píng)估結(jié)果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；⑤評(píng)估師的職業(yè)判斷有誤。 二、評(píng)估方法之間的關(guān)系 ?（一）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別 ? 1．適用的前提條件不同。 ? 2．成本法與收益法比較。 ? 3．市場(chǎng)法與成本法比較。 ? 4．市場(chǎng)法與收益法比較。 ?（二）資產(chǎn)評(píng)估方法之間的聯(lián)系 ? 1．從理論上講，成本法也是一種歷史資產(chǎn)與現(xiàn)時(shí)新資產(chǎn)相比較的方法。 ? 2．收益法中的重要指標(biāo)折現(xiàn)率也常運(yùn)用于市場(chǎng)法和成本法中。 ? 3．收益法的運(yùn)用需要結(jié)合市場(chǎng)法。 與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng) ? 在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是：?jiǎn)雾?xiàng) /整體 ，有形 /無(wú)形 ， 通用 /專(zhuān)用 ， 可復(fù)制 /不可復(fù)制 ? 一般講： ? 成本法適宜評(píng)估 可復(fù)制的資產(chǎn) 專(zhuān)用資產(chǎn) 單項(xiàng)資產(chǎn) ?收益法適宜評(píng)估 資源性資產(chǎn) 無(wú)形資產(chǎn) 整體資產(chǎn) ?市場(chǎng)法： 具有一定通用性能在公開(kāi)市場(chǎng)出售的資產(chǎn) 三、評(píng)估方法的選擇 ? 2 ．評(píng)估方法的選擇受評(píng)估對(duì)象的類(lèi)型、理化狀態(tài)等因素制約。 3 ．評(píng)估方法的選擇受各種評(píng)估方法運(yùn)用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)能否搜集的制約。 4．資產(chǎn)評(píng)估人員在選擇和運(yùn)用評(píng)估方法時(shí)，如果條件允許，應(yīng)當(dāng)考慮三種基本評(píng)估方法在具體評(píng)估項(xiàng)目中的適用性。 ?不論選擇哪種評(píng)估方法，都應(yīng)該保證評(píng)估目的，評(píng)估時(shí)所依據(jù)的各種假設(shè)條件與評(píng)估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評(píng)估結(jié)果在性質(zhì)和邏輯上的一致。 剩余法評(píng)估中利息的計(jì)算，尤其是計(jì)息項(xiàng)目和計(jì)息期的確定。除各項(xiàng)建造成本需要計(jì)算利息外，待估地價(jià)也應(yīng)計(jì)息。只是這兩項(xiàng)費(fèi)用由于投入時(shí)間不同，計(jì)息期存在差異。 根據(jù)題意，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為 2年，建造成本第 1年投入 45％，第 2年投入 55％，年內(nèi)均勻投入，則第 1年投入建造成本的計(jì)息期為 ，第 2年投入建造成本的計(jì)息期為 ；而土地取得費(fèi)用 (地價(jià)款 )通常在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前一次性投入，待估地價(jià)的計(jì)息期應(yīng)為整個(gè)開(kāi)發(fā)期 。 問(wèn)題 一個(gè)“泡沫”很大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，收益率可能會(huì)很低，如一處房子在正常情況下價(jià)值 100萬(wàn)元，“泡沫”背景下市場(chǎng)交易價(jià)200萬(wàn)元，但如果收益都是租金 1000元，則收益率分別為 %和 %，你認(rèn)為應(yīng)該用收益法擬或市場(chǎng)法評(píng)估該房屋的價(jià)值？為什么？ The End Many Thanks！ 資產(chǎn)評(píng)估基本途徑和方法 市場(chǎng)途徑 成本途徑 收益途徑 評(píng)估基準(zhǔn)日 過(guò)去 未來(lái) 成本法 市場(chǎng)法 收益法 資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程結(jié)構(gòu)圖 評(píng)估環(huán)境 — 社會(huì) — 經(jīng)濟(jì) — 技術(shù) — 法律 形成問(wèn)題 評(píng)價(jià)指標(biāo) 綜 合 分 析 選 擇 實(shí) 施 意 見(jiàn) 1 2 3 4 5 6 7 目的與動(dòng)機(jī) 1 資料收集 2 鑒定與評(píng)價(jià) 3 假設(shè)前提 4 定量估算 5 結(jié)果分析 6 提出結(jié)論 7 思維過(guò)程