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資產(chǎn)評估:方法ppt課件-資料下載頁

2025-01-07 00:54本頁面
  

【正文】 = 1200 = 1920(萬元) (二)實體性貶值的估算方法 資產(chǎn)實體性貶值=重置成本 實體性貶值率 資產(chǎn)實體性貶值=重置成本 ( 1實體性成新率) 通過觀察確定新舊程度 主要觀察被評估資產(chǎn)的外表: ?光潔度 ?腐蝕程度 ?形體物理變化程度 ? 觀察法(看、分析、比較、估算) ?計算公式: 形體物理變化程度 機器設備評估主要包括: 機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度、硬度、軟度等是否發(fā)生變化,有無裂痕等。 房屋建筑物評估主要包括: 墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等 資產(chǎn)的實體性貶值 =( 重置成本 — 預計殘值 ) 實際已使用年限 247。 總使用年限 (實際已使用年限 +尚可使用年限) 名義已使用年限 資產(chǎn)利用率 截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間 截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間 100% ? 使用年限法 ?計算公式: 資產(chǎn)實體性貶值率 資產(chǎn)利用率 1,超負荷,實際 名義; 資產(chǎn)利用率= 1,滿負荷,實際=名義; 資產(chǎn)利用率 1,開工不足,實際 名義。 例:被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設備 , 評估人員收集到的有關資料有:該設備 1997年 1月購進 , 2022年 1月評估;該設備的重置成本為 500000元 , 其殘值為 2022元 , 尚可使用 5年;根據(jù)該設備技術指標 , 正常使用情況下 , 每天應工作 8小時 ,該設備實際每天工作 5小時 。 該設備的實體性貶值為: 資產(chǎn)利用率 =( 5 360 5) /( 5 360 8) =% 實際已使用年限 =5 %=( 年 ) 總使用年限 =+5=( 年 ) 資產(chǎn)的實體性貶值 =( 5000002022) =( 元 ) 修復費用法 利用恢復資產(chǎn)功能所支出的費用金額來直接估算資產(chǎn)實體性貶值的一種方法 。 資產(chǎn)實體性貶值 =修復費用 ( 全新狀態(tài) ) =零部件更換或者修復費用 +改造費用 +停工損失費用等 (三)資產(chǎn)功能性貶值的估算方法 基本含義: 由于 技術 進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。 估算路徑: 與新資產(chǎn)的效用、生產(chǎn)能力、工耗、物耗、能耗水平方面的費用比較,確定功能性貶值額。 計算公式: ? ? ? ?1 , ,P A r n? ? ?功 能 性 貶 值 = 年 超 額 營 運 成 本 所 得 稅 率被評估資產(chǎn)功能性貶值額= ∑(被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本 折現(xiàn)系數(shù)) 具體計算步驟: 計算年營運成本。 將被評估資產(chǎn)的 年營運成本 與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較; 凈超額運營成本。 計算二者的差異,確定凈超額運營成本 。凈超額運營成本是超額運營成本扣除其抵減的所得稅以后的余額; ? 剩余壽命 。估計被評估資產(chǎn)的 剩余壽命 。 ? 確定功能性貶值。 以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本 折現(xiàn) ,這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)的功能性損耗(貶值)。 ? 舉例(例 317)( P80) [例 317]評估某種機器設備,技術先進的設備比被評估設備生產(chǎn)效率高,節(jié)約工資費用,評估基準日為 2022年 1月 1日有關資料及計算結果見表 34。 項 目 技術先進設備 技術陳舊設備 月產(chǎn)量 10 000件 10 000件 單件工資 月工資成本 80 00元 12022元 月差異額 12 000- 8 000= 4 000元 年工資成本超支額 4 000 12= 48 000元 減:所得稅(稅率為33%) 15 840元 扣除所得稅后年凈超額工資 32 160元 資產(chǎn)剩余使用年限 5年 假定折現(xiàn)率為 10%,5年年金折現(xiàn)系數(shù) 功能性貶值額 121 ?兩種形式: (四)資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的估算方法 企業(yè)外部因素變化引起,表現(xiàn)為營運中資產(chǎn)利用率下降、資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。 ?間接計算 ?直接計算 ?間接計算法 ?直接計算法 ? ?1 10 0x???????????????資 產(chǎn) 預 計 可 被 利 用 的 生 產(chǎn) 能 力經(jīng) 濟 性 貶 值 率 = %資 產(chǎn) 原 設 計 生 產(chǎn) 能 力經(jīng) 濟 性 貶 值 額 = 重 置 成 本 - 實 體 性 貶 值 - 功 能 性 貶 值 經(jīng) 濟 性 貶 值 率? ? ? ?1 , ,P A r n? ? ?經(jīng) 濟 性 貶 值 額 = 資 產(chǎn) 年 收 益 損 失 額 所 得 稅 率功能價值指數(shù) ~ 例:某電視機生產(chǎn)廠家 , 其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為 10萬臺 , 由于市場競爭加劇 , 該廠電視機產(chǎn)品銷售量銳減 , 企業(yè)不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬臺 ( 銷售價格及其他條件未變 ) 。 這種局面在今后很長一段時間內(nèi)難以改變 。 請估算該電視機生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率 。 評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷 , 電視機行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為 。 設備的經(jīng)濟性貶值率 =[1( 70000/100000) ] 100% =19% 例:如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量 , 就必須降價銷售電視機 。 假定原電視機銷售價格為 2022元 /臺 ,經(jīng)測算每年完成 10萬臺的銷售量 , 售價需降至 1900元 /臺 , 即每臺損失毛利 100元 。 經(jīng)估算 , 該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用 3年 , 企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為 10%,試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值 。 計算過程如下: 經(jīng)濟性貶值 =(100 100000) ( 133%) ( P/A, 10%, 3) =10000000 67% =(萬元) 對于特定的經(jīng)濟行為 , 在相同的市場條件下 , 對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估 , 其 評估值應該是客觀的 。 不會因評估人員評估方法的不同而截然不同 。 評估的基本目的決定了評估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系 。這種內(nèi)在聯(lián)系為評估人員運用多種評估方法評估同一條件下的同一資產(chǎn) , 并作相互驗證提供了理論依據(jù) 。 一、評估方法之間的關系 (一)評估方法之間的聯(lián)系 一、評估結果的精確性 167。 評估結果的精確性與評估方法的選擇 167。 評估結果的精確性與評估方法的選擇 ?一、評估結果的精確性 ?對于特定經(jīng)濟行為,在相同的市場條件下,對處在相同狀態(tài)下的同一資產(chǎn)進行評估,其評估值應該是客觀的。 ?如果采用多種方法得出的結果出現(xiàn)較大差異,可能的原因有:①某些方法的應用前提不具備;②分析過程有缺陷;③結構分析有問題;④某些支撐評估結果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真;⑤評估師的職業(yè)判斷有誤。 二、評估方法之間的關系 ?(一)資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別 ? 1.適用的前提條件不同。 ? 2.成本法與收益法比較。 ? 3.市場法與成本法比較。 ? 4.市場法與收益法比較。 ?(二)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系 ? 1.從理論上講,成本法也是一種歷史資產(chǎn)與現(xiàn)時新資產(chǎn)相比較的方法。 ? 2.收益法中的重要指標折現(xiàn)率也常運用于市場法和成本法中。 ? 3.收益法的運用需要結合市場法。 與評估對象相適應 ? 在評估時首先應區(qū)別被估資產(chǎn)是:單項 /整體 ,有形 /無形 , 通用 /專用 , 可復制 /不可復制 ? 一般講: ? 成本法適宜評估 可復制的資產(chǎn) 專用資產(chǎn) 單項資產(chǎn) ?收益法適宜評估 資源性資產(chǎn) 無形資產(chǎn) 整體資產(chǎn) ?市場法: 具有一定通用性能在公開市場出售的資產(chǎn) 三、評估方法的選擇 ? 2 .評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。 3 .評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經(jīng)濟技術參數(shù)能否搜集的制約。 4.資產(chǎn)評估人員在選擇和運用評估方法時,如果條件允許,應當考慮三種基本評估方法在具體評估項目中的適用性。 ?不論選擇哪種評估方法,都應該保證評估目的,評估時所依據(jù)的各種假設條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù),及其評估結果在性質(zhì)和邏輯上的一致。 剩余法評估中利息的計算,尤其是計息項目和計息期的確定。除各項建造成本需要計算利息外,待估地價也應計息。只是這兩項費用由于投入時間不同,計息期存在差異。 根據(jù)題意,項目開發(fā)期為 2年,建造成本第 1年投入 45%,第 2年投入 55%,年內(nèi)均勻投入,則第 1年投入建造成本的計息期為 ,第 2年投入建造成本的計息期為 ;而土地取得費用 (地價款 )通常在項目開發(fā)前一次性投入,待估地價的計息期應為整個開發(fā)期 。 問題 一個“泡沫”很大的房地產(chǎn)市場,收益率可能會很低,如一處房子在正常情況下價值 100萬元,“泡沫”背景下市場交易價200萬元,但如果收益都是租金 1000元,則收益率分別為 %和 %,你認為應該用收益法擬或市場法評估該房屋的價值?為什么? The End Many Thanks! 資產(chǎn)評估基本途徑和方法 市場途徑 成本途徑 收益途徑 評估基準日 過去 未來 成本法 市場法 收益法 資產(chǎn)評估過程結構圖 評估環(huán)境 — 社會 — 經(jīng)濟 — 技術 — 法律 形成問題 評價指標 綜 合 分 析 選 擇 實 施 意 見 1 2 3 4 5 6 7 目的與動機 1 資料收集 2 鑒定與評價 3 假設前提 4 定量估算 5 結果分析 6 提出結論 7 思維過程
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