[哲學(xué)]資產(chǎn)評(píng)估的基本方法-資料下載頁(yè)
2024-10-18 23:14本頁(yè)面
【正文】 被評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命 ? 第五步：計(jì)算剩余使用壽命內(nèi)凈超額營(yíng)運(yùn)成本的折現(xiàn)值，即為資產(chǎn)的功能性貶值。 ? 例 P73 ? 超額投資成本法： ? 功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 ? ? （ 1）間接計(jì)算法： ? 經(jīng)濟(jì)性貶值額 =被評(píng)估對(duì)象重置成本 經(jīng)濟(jì)性貶值率 ? 經(jīng)濟(jì)性貶值率 ? =1（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力 /資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力） 功能價(jià)值指數(shù) ? 功能價(jià)值指數(shù)： ? (2)直接計(jì)算法： ? 經(jīng)濟(jì)性貶值額 =資產(chǎn)年收益損失額 （ 1所得稅率） 年金現(xiàn)值系數(shù) 四、批量法 ? 1. 多元回歸分析 ? ? 3. 時(shí)間趨勢(shì)分析 ? 例： ? 房地產(chǎn)：地皮大小，居住面積，設(shè)計(jì)，建筑質(zhì)量，建造年代，出售房屋的月份等。 五、評(píng)估方法的選擇 ? 三種選擇： ? 、收益法和成本法的選擇 ? ? 五、評(píng)估方法的選擇 ? 1. 當(dāng)資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型為資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，選擇的順序依次為：市場(chǎng)法，收益法和成本法； ? 2. 無(wú)市場(chǎng)參照物，無(wú)經(jīng)營(yíng)記錄時(shí)，可采用成本法； ? 3. 如果三種基本方法都適用，可進(jìn)行比較分析。 ? 思考：不同評(píng)估方法的結(jié)果是否一致？ 思考題 ? 一對(duì)準(zhǔn)新婚夫婦 ,看中一套 120平方米 ,總價(jià)為 60萬(wàn)的三居室 ,面對(duì)一邊是房?jī)r(jià)呼呼上竄 ,一邊是銀行的加息聲不絕于耳 ,樓市調(diào)控的頻頻出拳 ,讓一對(duì)新人陷入了買房還是租房更為劃算惡的困惑中 .于是兩人在某天來(lái)請(qǐng)教作為房產(chǎn)專業(yè)人士的您 ,兩人將自己的財(cái)務(wù)狀況詳細(xì)告知 : . 3700元的閑錢 您根據(jù)此夫婦的條件并結(jié)合所看重的房產(chǎn) ,羅列了房產(chǎn)商的要求和房屋市場(chǎng)的現(xiàn)有情況 . 買房 : 30%,余款辦理商業(yè)貸款 ,分 15年還清 %的基礎(chǔ)上優(yōu)惠 15% 2%的契稅和 2%的物業(yè)維修基金 . ? 租房 : 1000元 15次 1年期的定期存款 ,復(fù)利計(jì)算 ,存款利率為 % ,單利計(jì)算 ,平均利率 % 現(xiàn)在根據(jù)以上條件請(qǐng)您給予最合理的選擇： ,什么情況下租房更劃算 ,買房等于租房
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