土地征收涉及的資產(chǎn)及損失補償評估項目資產(chǎn)評估方法-資料下載頁
2024-11-07 08:45本頁面
【導(dǎo)讀】可比性的參照物；②價值影響因素明確，并且可以量化。收益法是通過估算被評估資產(chǎn)在未。并可以計算；②未來收益可以正確預(yù)測。成本法即是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新。舊貶值和經(jīng)濟性陳舊貶值，得到的差額為被評估資產(chǎn)評估值的一種方法。估算被評估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到的乘積作為評估值。益與企業(yè)的經(jīng)營收入之間很難分割，更不可能有穩(wěn)定的比例關(guān)系，據(jù)此不適用收益法。對于已停產(chǎn)、市場上無相同新商品出售的設(shè)備，采用二手市場價評估。貸款利息率，計入資金成本。等因素再計算國內(nèi)運費、安裝調(diào)試費、資金成本等費用，由此確定其重置成本?，F(xiàn)場考察，從機器設(shè)備的實際技術(shù)狀況、負荷率和利用率、工作環(huán)境、確定其技術(shù)成新率。技術(shù)鑒定成新率通過打分法獲得。車強制報廢標準規(guī)定》規(guī)定的壽命年限、行駛里程測算出成新率，取其低者確定理論成新率，產(chǎn)收益水平為依據(jù)。
【正文】 耗、大修記錄、維護保養(yǎng)等。確定房屋存在的真實性和產(chǎn)權(quán)持有單位產(chǎn)權(quán)的合法性。 對機器設(shè)備，評估人員按照企業(yè)提供的評估申報明細表，逐一進行清查核對， 并通過查閱設(shè)備的運行記錄、大修記錄，了解設(shè)備的完好狀況，對價格高的關(guān)鍵設(shè)備，請專業(yè)人員配合作好技術(shù)鑒定；對存在的盤盈、盤虧設(shè)備進行詳細記錄。由企業(yè)對上述情況進行確認，并對賬面值進行調(diào)整，對需檢測、驗證的，建議企業(yè)辦理有關(guān)處置手續(xù)。 對土地使用權(quán)，根據(jù)估價對象的具體情況，核實了土地的登記狀況、土地的權(quán)利狀況及地上附著物狀況，考慮了對地價有影響的各種因素，如：地理位置與自然環(huán)境、行政區(qū)劃、經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局、土地供給狀況及歷史文化背景、區(qū)域經(jīng)濟地理位置、區(qū)域交通狀況、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施以及個別因素等。 （三）評定估算及綜合處理階段 對采用成本法評估的資產(chǎn)，評估人員進行了必要的市場調(diào)查、詢價，以現(xiàn)行市場價格確定重置成本，在清查核實及現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，考慮實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值等因素后確定評估值。 （四）評估結(jié)果的分析和評估報告的撰寫階段 根據(jù)各專業(yè)小組采用成本法對資產(chǎn)價值的初步評估結(jié)果，進行整理、匯總、分析，撰寫資產(chǎn)評估報告書初稿，并向委托方提交。 在與委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位充分商討和必要修改后，評估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評估說明按公司規(guī)定程序進行三級復(fù)核。全部復(fù)核意見反饋回項目組，經(jīng)充分討論確定后，由項目組作進一步修改。最后由項目組完成報告并裝訂成冊，向委托方提供正式資產(chǎn)評估報告書。 三、評估假設(shè) (一 )國家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟、金融以及產(chǎn)業(yè)、資源利用、能源、環(huán)保等法律、法規(guī)、政策不發(fā)生重大變化； (二 )評估對象的社會經(jīng)濟環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化； (三 )企業(yè)所所提供的財務(wù)會計資料及其他 資料真實、準確、完整； (四 )企業(yè)有關(guān)或有事項、訴訟事項、期后事項等重大事項披露充分，納入評估范圍的資產(chǎn)權(quán)屬明確，出具的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件合法有效； (五 )沒有考慮與列入評估范圍的資產(chǎn)有關(guān)系的其他抵押、質(zhì)押、擔保、或有資產(chǎn)、或有負債等事項基準日后可能發(fā)生的對評估結(jié)論的影響； (六 )本次評估未考慮通貨膨脹、幣值變化的影響； (七 )不考慮評估范圍以外的法律問題，也不考慮評估基準日后的資產(chǎn)市場變化情況對評估結(jié)論的影響； (八 )無其他不可抗拒及不可 預(yù)見因素造成的重大不利影響； (九 )由于房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察日與評估基準日不為同一天，本次估價假定現(xiàn)場勘察日與評估基準日的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、實體狀況一致。 若將來實際情況與上述評估假設(shè)產(chǎn)生差異時，將對評估結(jié)論產(chǎn)生影響，報告使用者應(yīng)在使用本報告時充分考慮評估假設(shè)對本評估結(jié)論的影響。
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