土地征收涉及的資產(chǎn)及損失補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估方法-資料下載頁
2024-11-07 08:45本頁面
【導(dǎo)讀】可比性的參照物；②價(jià)值影響因素明確，并且可以量化。收益法是通過估算被評(píng)估資產(chǎn)在未。并可以計(jì)算；②未來收益可以正確預(yù)測(cè)。成本法即是用現(xiàn)時(shí)條件下重新購置或建造一個(gè)全新。舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，得到的差額為被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值的一種方法。估算被評(píng)估資產(chǎn)與其全新狀態(tài)相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到的乘積作為評(píng)估值。益與企業(yè)的經(jīng)營收入之間很難分割，更不可能有穩(wěn)定的比例關(guān)系，據(jù)此不適用收益法。對(duì)于已停產(chǎn)、市場(chǎng)上無相同新商品出售的設(shè)備，采用二手市場(chǎng)價(jià)評(píng)估。貸款利息率，計(jì)入資金成本。等因素再計(jì)算國內(nèi)運(yùn)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、資金成本等費(fèi)用，由此確定其重置成本?，F(xiàn)場(chǎng)考察，從機(jī)器設(shè)備的實(shí)際技術(shù)狀況、負(fù)荷率和利用率、工作環(huán)境、確定其技術(shù)成新率。技術(shù)鑒定成新率通過打分法獲得。車強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》規(guī)定的壽命年限、行駛里程測(cè)算出成新率，取其低者確定理論成新率，產(chǎn)收益水平為依據(jù)。
【正文】 耗、大修記錄、維護(hù)保養(yǎng)等。確定房屋存在的真實(shí)性和產(chǎn)權(quán)持有單位產(chǎn)權(quán)的合法性。 對(duì)機(jī)器設(shè)備，評(píng)估人員按照企業(yè)提供的評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，逐一進(jìn)行清查核對(duì)， 并通過查閱設(shè)備的運(yùn)行記錄、大修記錄，了解設(shè)備的完好狀況，對(duì)價(jià)格高的關(guān)鍵設(shè)備，請(qǐng)專業(yè)人員配合作好技術(shù)鑒定；對(duì)存在的盤盈、盤虧設(shè)備進(jìn)行詳細(xì)記錄。由企業(yè)對(duì)上述情況進(jìn)行確認(rèn)，并對(duì)賬面值進(jìn)行調(diào)整，對(duì)需檢測(cè)、驗(yàn)證的，建議企業(yè)辦理有關(guān)處置手續(xù)。 對(duì)土地使用權(quán)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，核實(shí)了土地的登記狀況、土地的權(quán)利狀況及地上附著物狀況，考慮了對(duì)地價(jià)有影響的各種因素，如：地理位置與自然環(huán)境、行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局、土地供給狀況及歷史文化背景、區(qū)域經(jīng)濟(jì)地理位置、區(qū)域交通狀況、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施以及個(gè)別因素等。 （三）評(píng)定估算及綜合處理階段 對(duì)采用成本法評(píng)估的資產(chǎn)，評(píng)估人員進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查、詢價(jià)，以現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定重置成本，在清查核實(shí)及現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，考慮實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值等因素后確定評(píng)估值。 （四）評(píng)估結(jié)果的分析和評(píng)估報(bào)告的撰寫階段 根據(jù)各專業(yè)小組采用成本法對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的初步評(píng)估結(jié)果，進(jìn)行整理、匯總、分析，撰寫資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書初稿，并向委托方提交。 在與委托方及產(chǎn)權(quán)持有單位充分商討和必要修改后，評(píng)估結(jié)果及相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估說明按公司規(guī)定程序進(jìn)行三級(jí)復(fù)核。全部復(fù)核意見反饋回項(xiàng)目組，經(jīng)充分討論確定后，由項(xiàng)目組作進(jìn)一步修改。最后由項(xiàng)目組完成報(bào)告并裝訂成冊(cè)，向委托方提供正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。 三、評(píng)估假設(shè) (一 )國家現(xiàn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)、金融以及產(chǎn)業(yè)、資源利用、能源、環(huán)保等法律、法規(guī)、政策不發(fā)生重大變化； (二 )評(píng)估對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化； (三 )企業(yè)所所提供的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料及其他 資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整； (四 )企業(yè)有關(guān)或有事項(xiàng)、訴訟事項(xiàng)、期后事項(xiàng)等重大事項(xiàng)披露充分，納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)權(quán)屬明確，出具的資產(chǎn)權(quán)屬證明文件合法有效； (五 )沒有考慮與列入評(píng)估范圍的資產(chǎn)有關(guān)系的其他抵押、質(zhì)押、擔(dān)保、或有資產(chǎn)、或有負(fù)債等事項(xiàng)基準(zhǔn)日后可能發(fā)生的對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響； (六 )本次評(píng)估未考慮通貨膨脹、幣值變化的影響； (七 )不考慮評(píng)估范圍以外的法律問題，也不考慮評(píng)估基準(zhǔn)日后的資產(chǎn)市場(chǎng)變化情況對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響； (八 )無其他不可抗拒及不可 預(yù)見因素造成的重大不利影響； (九 )由于房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘察日與評(píng)估基準(zhǔn)日不為同一天，本次估價(jià)假定現(xiàn)場(chǎng)勘察日與評(píng)估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)權(quán)屬狀況、實(shí)體狀況一致。 若將來實(shí)際情況與上述評(píng)估假設(shè)產(chǎn)生差異時(shí)，將對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響，報(bào)告使用者應(yīng)在使用本報(bào)告時(shí)充分考慮評(píng)估假設(shè)對(duì)本評(píng)估結(jié)論的影響。
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