資產(chǎn)評估基本方法(1)-資料下載頁
2025-01-08 19:57本頁面
【正文】 =（ 年 ） ④ 計算實體性貶值率 實體性貶值率 =247。 （ +6） 100% =61% 功能性貶值及其估算方法 資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗 。 功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式 : （ 1）超額投資成本 （ 2）超額運營成本 （ 1） 超額投資成本 ：由于新技術(shù) 、 新材料 、 新工藝不斷出現(xiàn) ， 使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低 ， 原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補償 。 它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本 。 超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本 ， 這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了 ， 無需考慮；如使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本 ， 也不需再考慮超額投資成本 。 （ 2） 超額運營成本 ：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的 、性能更優(yōu)的設(shè)備 ， 致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備 ， 新設(shè)備在運營費用上低于原有設(shè)備 。 超額運營成本＝各年凈超額運營成本折現(xiàn)系數(shù) 分析設(shè)備的 超額運營成本 ， 應(yīng)考慮下列因素： ?生產(chǎn)效率是否提高 ?維護保養(yǎng)費用是否降低 ?材料消耗是否降低 ?能源消耗是否降低 ?操作工人數(shù)量是否降低 例：某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需 6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為 3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用 3年，所得稅率為 33%，適用的折現(xiàn)率為 l0%。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。 （ 1） 計算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本： (63) 6000=18000(元 ) （ 2） 估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本凈額： 18000 (133%)=12060(元 ) （ 3） 將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加 ， 估算其功能性貶值額 : 12060 (P/A， 10%， 3) =12060 =29992（ 元 ） 經(jīng)濟性貶值的估算 經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置 、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失 。 產(chǎn)生的原因有： （ 1） 竟?fàn)幖觿?， 社會總需求減少 ， 導(dǎo)致開工不足； （ 2） 材料供應(yīng)不暢 ， 導(dǎo)致開工不足； （ 3） 材料成本增加 ， 導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升； （ 4） 通貨膨脹的情況下 ， 國家實行高利率政策 ， 導(dǎo)致企業(yè)運營成本加大； （ 5） 產(chǎn)業(yè)政策的變動 ， 縮短使用壽命； 一般情況下 ， 當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時 ， 不計算經(jīng)濟性貶值 。 估算方法： A 經(jīng)濟性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見 的經(jīng)濟收益損失額 現(xiàn)值系數(shù) B 經(jīng)濟性貶值率 =[1— （ 實際使用生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力 ） X] 100% 經(jīng)濟性貶值 =（ 重置成本 實體性貶值 — 功能性 貶值 ） 經(jīng)濟性貶值率 例 1：某電視機生產(chǎn)廠家 ， 其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為 10萬臺 ， 由于市場競爭加劇 ， 該廠電視機產(chǎn)品銷售量銳減 ， 企業(yè)不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬臺 (銷售價格及其他條件未變 )。 這種局面在今后很長一段時間內(nèi)難以改變 。 請估算該電視機生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率 。 評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷 ， 電視機行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為 ， 設(shè)備的經(jīng)濟性貶值率為： 經(jīng)濟性貶值率 =[1（ 70000/100000） ] 100%=19% 例 2：如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量 ，就必須降價銷售電視機 。 假定原電視機銷售價格為 2022元 /臺 ， 經(jīng)測算每年完成 10萬臺的銷售量 ， 售價需降至 1900元 /臺 ， 即每臺損失毛利100元 。 經(jīng)估算 ， 該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用 3年 ，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為 10%， 試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值 。 計算過程如下： 經(jīng)濟性貶值 =(100 100000) （ 133%） （ P/A， r， n） =16662230(元 ) 例 3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為 1000個 /月 ,已使用三年 ， 目前狀態(tài)良好 ， 觀察估計其實體性貶值為15%， 在生產(chǎn)技術(shù)方面 ， 此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進水平 。 但是由于市場競爭激烈 ， 目前只能運行在 750個 /月的水平上 。 假設(shè)已知其更新重置成本為 1000000元 ， 這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=。 估算此生產(chǎn)線運行于 750個 /月的經(jīng)濟性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價值 。 計算過程如下： （ 1） 更新重置成本 =1000000元 （ 2） 實體性貶值 =1000000 15%=150000(元 ) （ 3） 功能性貶值 =0 （ 4） 經(jīng)濟性貶值率 =[1（ 750/1000） ] 100%=% （ 5） 經(jīng)濟性貶值 =(1000000150000) %=(元 ) 資產(chǎn)評估價值 =1000000150000154700=695300(元 ) 例 4：被評估設(shè)備建于 1986年 ， 帳面價值 100000元 ， 1991年對設(shè)備進行了技術(shù)改造 ， 追加技改投資 50000元 ， 1996年對該設(shè)備進行評估 ， 根據(jù)評估人員的調(diào)查 、 檢查 、 對比分析得到以下數(shù)據(jù)： （ 1） 從 1986年至 1996年每年的設(shè)備價格上升率為 10%； （ 2） 該設(shè)備的月人工成本比替代設(shè)備超支 1000元； （ 3） 被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%， 規(guī)模效益指數(shù)為 ， 所得稅率為 33%； （ 4） 該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的 50%， 經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用 5年 ， 在未來 5年中設(shè)備利用率能達到設(shè)計要求 。 要求：估算被評估設(shè)備的重置成本 、 實體性貶值 、 功能性貶值 、 經(jīng)濟性貶值及被評估設(shè)備的評估值 。 （ 1） 計算重置成本 重置成本 =100000 （ 1+10） 10+ 50000 （ 1+10） 5 =（ 元 ） （ 2） 計算實體性貶值 加權(quán)投資年限 =[（ 10+ 5）247。 ] 50%= 實體性貶值率 =247。 （ +5） =% 實體性貶值 = %=（ 元 ） （ 3） 計算功能性貶值 年超額運營成本 =12 1000=12022（ 元 ） 年超額運營成本凈額 =12022 （ 133%） =8040 功能性貶值 = 8 0 4 0 ( P/A， 10%， 5)=8040 =（ 4） 計算經(jīng)濟性貶值 經(jīng)濟性貶值 =0 （ 5） 計算被評估設(shè)備評估值 評估值 == 第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇 ? 一、評估方法之間的關(guān)系 ? （一）聯(lián)系 ? （二）區(qū)別 ? 二、資產(chǎn)評估方法的選擇
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