【正文】 關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢 收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況信息資料 預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益、折現(xiàn)率、收益期 計(jì)算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值 七、參數(shù)確定 預(yù)期收益額 折現(xiàn)率 收益期 （ 1）基本含義 是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。 一、基本思路 二 、 基本方法 資產(chǎn)評估值＝ 被評估 資產(chǎn)重 置成本 被評估 資產(chǎn)重 置成本 — 資產(chǎn)實(shí)體 性貶值 資產(chǎn)功能 性貶值 資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值 ＝ 成新率 或 三、基本原理 即在條件允許的情況下，任何一個(gè)潛在的投資者在決定投資某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，他所愿意支付的價(jià)格不會超過購建該項(xiàng)資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。經(jīng)查驗(yàn)資料，該設(shè)備賬面原值為 ，其中，購買價(jià)為 8萬元，運(yùn)雜費(fèi) ，安裝費(fèi)中直接成本 ，間接成本為 。 該設(shè)備的實(shí)體性貶值為： 資產(chǎn)利用率 =5 360 5/5 360 8=% 實(shí)際已使用年限 =5 %=（年） 總使用年限 =+5=（年） 資產(chǎn)的實(shí)體性貶值 =（ 500000— 2022） 例 2：被評估設(shè)備購建于 1992年 ， 原始價(jià)值 30000元 ，1997年和 2022年進(jìn)行兩次更新改造 ， 主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置 ， 投資分別為 3000元和 2022元 。 這種局面在今后很長一段時(shí)間內(nèi)難以改變 。 ] 50%= 實(shí)體性貶值率 =247。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。評估人員從中抽樣選取了 5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為 50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為 80萬元。 評估人員收集的成本資料有：該機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市場價(jià)格每臺 180000元 ， 運(yùn)雜費(fèi) 5000元 ， 安裝成本為 20220元 ， 其中原材料 6000元 、人工成本 13000元 、 其他費(fèi)用 1000元 ， 安裝期限較短 。 收益法應(yīng)用案例： （ 1） 永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程： 首先 ， 確定未來五年收益額的現(xiàn)值 。 資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時(shí)期內(nèi)的收益流，而收益有時(shí)間價(jià)值，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值，需要把未來一定時(shí)期內(nèi)的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。 經(jīng)調(diào)查 ， 2022年居住用房價(jià)格與 2022年相比上升了 %， 則： 資產(chǎn)評估值 =58000 (1+％ )=63394(元 ) 案例 3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算 ， 其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣 。 資產(chǎn)的實(shí)體特征主要是指資產(chǎn)的外觀 、 結(jié)構(gòu) 、 規(guī)格型號等 。 直接法 如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準(zhǔn)日同時(shí)存在多種交易價(jià)格時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)選用價(jià)格最低的一種 。第二章 資產(chǎn)評估基本方法 本章基本要求 ? 掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。 如果參照物價(jià)格變動(dòng)幅度過大 ， 可在分析參照物價(jià)格合理性的基礎(chǔ)上 ， 加以適當(dāng)調(diào)整 。 資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平 。 評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個(gè)交易案例 ，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號 、 性能 、 新舊程度基本相同 ， 成交時(shí)間為 2022年 6月 ， 成交價(jià)格為 。 四 、 基本方法 評估值＝ ?Ri/(1+r)i 預(yù)期收益額 折現(xiàn)率 收益年期 評估值＝ ?Ri / (1+r)i 未來各年收益額不相等 各年收益額 現(xiàn)值系數(shù) 評估值＝ A [1－ 1/(1+r)n] / r 未來各年收益額相等且有限期 年 金 (各年相等的收益額 ) 年金現(xiàn) 值系數(shù) 評估值＝ A/r 未來各年收益額相等且無限期 年 金 （各年相等的收益額） 本金 化率 評估值＝ ?Rt/(1+r)t + A/r(1+r)n 未來收益額在若干年后保持不變 無限期 前期收益額 (各年不等 ) 后期收益額 (各年相等 無限年期 ) 評估值＝ ?Rt/(1+r)t+ A/[r(1+r)n][11/(1+r)Nn] 未來收益額在若干年后保持不變 有限期 前期收益額 (各年不等 ) 后期收益額 (各年相等 有限年期 ) 五 、 基本前提 （ 1）被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益可預(yù)測并可以用貨幣衡量。 計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù) ， 可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得 。 評估人員分析認(rèn)為 ， 被評估資產(chǎn)為外購需安裝機(jī)器設(shè)備 ， 其重置成本應(yīng)包括買價(jià) （ 含增值稅 ） 、運(yùn)雜費(fèi) 、 安裝成本 、 其他費(fèi)用 ， 由于安裝期限較短可不考慮資金成本 。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本 =1200 80/50 =1920（萬元） （二）各種貶值及其估算方法 實(shí)體性貶值及其估算方法 功能性貶值及其估算方法 經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算方法 實(shí)體性貶值及其估算方法 決定實(shí)體性貶值的因素有： ①使用時(shí)間 ②使用率，也叫利用率 ③資產(chǎn)本身的質(zhì)量 ④維修保養(yǎng)程度 是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值 （ 1）觀察法 計(jì)算公式為： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值 =重置成本（ 1— 實(shí)體性成新率） 通過觀察確定新舊程度 主要觀察被評估資產(chǎn)的外表： ?光潔度 ?腐蝕程度 ?形體物理變化程度 形體物理變化程度 機(jī)器設(shè)備評估主要包括 ： 機(jī)器的長度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度 硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。 （ 1） 計(jì)算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本： (63) 6000=18000(元 ) （ 2） 估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本凈額： 18000 (133%)=12060(元 ) （ 3） 將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營成本凈額折現(xiàn)累加 ， 估算其功能性貶值額 : 12060 (P/A， 10%， 3) =12060 =29992（ 元 ） 經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置 、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失 。 （ +5） =% 實(shí)體性貶值 = %=（ 元 ） （ 3） 計(jì)算功能性貶值 年超額運(yùn)營成本 =12 1000=12022（ 元 ） 年超額運(yùn)營成本凈額 =12022 （ 133%） =8040 功能性貶值 = 8 0 4 0 ( P/A， 10%， 5)=8040 =（ 4） 計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 =0 （ 5） 計(jì)算被評估設(shè)備評估值 評估值 == 第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的選擇 ? 一、評估方法之間的關(guān)系 ? （一）聯(lián)系 ? （二）區(qū)別 ? 二、資產(chǎn)評估方法的選擇 。 估算方法： A 經(jīng)濟(jì)性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見