資產(chǎn)評(píng)估基本方法(1)(存儲(chǔ)版)
【正文】 對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行的分析和判斷。 更新重置成本是指采用新型材料 、 現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn) 、新型設(shè)計(jì) 、 規(guī)格和技術(shù)等 ， 以現(xiàn)行價(jià)格水平購建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費(fèi)用 。據(jù)調(diào)查，該機(jī)器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。 要求：計(jì)算該機(jī)床 1999年的重置成本 例題 重置成本計(jì)算表 時(shí)間 投資 費(fèi)用 (萬元 ) 物價(jià) 指數(shù) （ %） 物價(jià)變 動(dòng)指數(shù) （ %） 重置 成本 （ 萬元 ） 1994 16 = 1996 4 =5 1998 2 = 1999 合計(jì) 物價(jià)指數(shù)法的特點(diǎn) ? 物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本 ； ? 物價(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上 ； ? 對(duì)于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本往往會(huì)偏高 。 總使用年限 （實(shí)際已使用年限 +尚可使用年限） 名義已使用年限資產(chǎn)利用率 截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間 截止評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間 100％ 例 1：被評(píng)估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺(tái)設(shè)備 ， 評(píng)估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備 1997年 1月購進(jìn) ， 2022年 1月評(píng)估；該設(shè)備的重置成本為 500000元 ， 其殘值為 2022元 ， 尚可使用 5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo) ， 正常使用情況下 ， 每天應(yīng)工作 8小時(shí) ， 該設(shè)備實(shí)際每天工作 5小時(shí) 。 超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本 ， 這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了 ， 無需考慮；如使用現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為重置成本 ， 也不需再考慮超額投資成本 。 估算方法： A 經(jīng)濟(jì)性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見 的經(jīng)濟(jì)收益損失額 現(xiàn)值系數(shù) B 經(jīng)濟(jì)性貶值率 =[1— （ 實(shí)際使用生產(chǎn)能力 /額定生產(chǎn)能力 ） X] 100% 經(jīng)濟(jì)性貶值 =（ 重置成本 實(shí)體性貶值 — 功能性 貶值 ） 經(jīng)濟(jì)性貶值率 例 1：某電視機(jī)生產(chǎn)廠家 ， 其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為 10萬臺(tái) ， 由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 ， 該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減 ， 企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn) 7萬臺(tái) (銷售價(jià)格及其他條件未變 )。 假設(shè)已知其更新重置成本為 1000000元 ， 這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=。 （ +5） =% 實(shí)體性貶值 = %=（ 元 ） （ 3） 計(jì)算功能性貶值 年超額運(yùn)營(yíng)成本 =12 1000=12022（ 元 ） 年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額 =12022 （ 133%） =8040 功能性貶值 = 8 0 4 0 ( P/A， 10%， 5)=8040 =（ 4） 計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 =0 （ 5） 計(jì)算被評(píng)估設(shè)備評(píng)估值 評(píng)估值 == 第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 ? 一、評(píng)估方法之間的關(guān)系 ? （一）聯(lián)系 ? （二）區(qū)別 ? 二、資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇 。 計(jì)算過程如下： 經(jīng)濟(jì)性貶值 =(100 100000) （ 133%） （ P/A， r， n） =16662230(元 ) 例 3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為 1000個(gè) /月 ,已使用三年 ， 目前狀態(tài)良好 ， 觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為15%， 在生產(chǎn)技術(shù)方面 ， 此生產(chǎn)線為目前國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平 。 （ 1） 計(jì)算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本： (63) 6000=18000(元 ) （ 2） 估算被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額： 18000 (133%)=12060(元 ) （ 3） 將被評(píng)估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營(yíng)成本凈額折現(xiàn)累加 ， 估算其功能性貶值額 : 12060 (P/A， 10%， 3) =12060 =29992（ 元 ） 經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置 、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失 。 功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式 : （ 1）超額投資成本 （ 2）超額運(yùn)營(yíng)成本 （ 1） 超額投資成本 ：由于新技術(shù) 、 新材料 、 新工藝不斷出現(xiàn) ， 使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低 ， 原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償 。該類通用設(shè)備的重置成本為： 該類通用設(shè)備的重置成本 =1200 80/50 =1920（萬元） （二）各種貶值及其估算方法 實(shí)體性貶值及其估算方法 功能性貶值及其估算方法 經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算方法 實(shí)體性貶值及其估算方法 決定實(shí)體性貶值的因素有： ①使用時(shí)間 ②使用率，也叫利用率 ③資產(chǎn)本身的質(zhì)量 ④維修保養(yǎng)程度 是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值 （ 1）觀察法 計(jì)算公式為： 資產(chǎn)實(shí)體性貶值 =重置成本（ 1— 實(shí)體性成新率） 通過觀察確定新舊程度 主要觀察被評(píng)估資產(chǎn)的外表： ?光潔度 ?腐蝕程度 ?形體物理變化程度 形體物理變化程度 機(jī)器設(shè)備評(píng)估主要包括 ： 機(jī)器的長(zhǎng)度、厚度、水平度、垂直度、強(qiáng)度 硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。 1996年進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為 4萬元； 1998年又進(jìn)行一次改造，改造費(fèi)用為 2萬元。 評(píng)估人員分析認(rèn)為 ， 被評(píng)估資產(chǎn)為外購需安裝機(jī)器設(shè)備 ， 其重置成本應(yīng)包括買價(jià) （ 含增值稅 ） 、運(yùn)雜費(fèi) 、 安裝成本 、 其他費(fèi)用 ， 由于安裝期限較短可不考慮資金成本 。 被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài) 應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料 形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的 五、基本前提 搜集歷史資料 ， 確定成本構(gòu)成 六、操作程序 確定各種貶值因素，判斷成新率 綜合分析，確定評(píng)估值 確定評(píng)估對(duì)象 確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本 重置成本評(píng)估方法 七、常見的評(píng)估方法 重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法 統(tǒng)計(jì)分析法 功能成本 線性函數(shù)法 功能成本 指數(shù)法 各種貶值評(píng)估方法 實(shí)體性貶值 功能性貶值 經(jīng)濟(jì)性貶值 觀察法 使用年限法 修復(fù)費(fèi)用法 復(fù)原重置成本 更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法 重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本 。 計(jì)算中的現(xiàn)值系數(shù) ， 可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得 。經(jīng)預(yù)測(cè)，該企業(yè)每年的預(yù)期收益為 1200萬元，折現(xiàn)率為 4%。 四 、 基本方法 評(píng)估值＝ ?Ri/(1+r)i 預(yù)期收益額 折現(xiàn)率 收益年期 評(píng)估值＝ ?Ri / (1+r)i 未來各年收益額不相等 各年收益額 現(xiàn)值系數(shù) 評(píng)估值＝ A [1－ 1/(1+r)n] / r 未來各年收益額相等且有限期
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