【正文】 無限期 ， 在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 6% [1－ 1/（ 1＋ 6%） 45] ＝ 104,434,671元 ? 房地產(chǎn)單價(jià)＝ 104,434,671247。 ? 計(jì)算房地合一純收益 ? 100 2022 60％ 12－ 720220＝ 720220（ 元 ） ? 計(jì)算建筑物的純收益 ? 240 （ 12％ +1/20） ＝ （ 萬元 ） ? 計(jì)算屬于土地的純收益 ? 72－ ＝ （ 萬元 ） ? 土地的價(jià)格為： 247。 ? 計(jì)算公式： ? （ 1）被估房地產(chǎn)價(jià)格 =交易實(shí)例單價(jià) （ 1177。 ? 進(jìn)行交易時(shí)間修正： ? 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來 ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： ? 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ ? 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ ? 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ ? 進(jìn)行區(qū)域因素修正： ? 交易實(shí)例 A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。 預(yù)期價(jià)值可以通過市場法或收益法得到 。 ? 傳統(tǒng)假設(shè)開發(fā)法 ? 在考慮貨幣時(shí)間價(jià)值時(shí)，采用計(jì)算利息的方式，這種方式的假設(shè)開發(fā)法稱為傳統(tǒng)方法。成本利潤率為 30%，銀行貸款的年利息率為 6%，銷售費(fèi)用為售樓價(jià)的 2%，銷售稅費(fèi)為售樓價(jià)的 6%。 ? 預(yù)計(jì)售樓價(jià)： ? 經(jīng)分析預(yù)測，該開發(fā)項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)平均售價(jià)為每平方米 15,000元。 ? （ 5）估算房地產(chǎn)租售費(fèi)用 ? 一般按照房地產(chǎn)總價(jià)或租金的一定比例計(jì)算。 ? 基本公式為： ? 待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 資金成本 銷售稅費(fèi) 開發(fā)利潤 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ? 現(xiàn)實(shí)中的計(jì)算公式： ? 地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤 ? （ 二 ） 適用范圍及注意事項(xiàng) ? 該方法主要適用于： ? 待開發(fā)的土地的價(jià)格評(píng)估 ? 待拆遷改造土地的價(jià)格評(píng)估 ? 未開發(fā)完工的房地產(chǎn) （ 在建工程 ） 的評(píng)估 ? 運(yùn)用該方法時(shí)需要注意： ? 正確選擇最佳開發(fā)形式 ? 正確預(yù)期銷售價(jià)格 ? 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間 ， 將發(fā)生在各個(gè)時(shí)期的收入或費(fèi)用統(tǒng)一化為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格 。評(píng)估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。 240＝ （元） 五、市場法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 ? （ 一 ） 基本思路及計(jì)算公式 ? 以類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)合理價(jià)值 。 ? 假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租 ， 使用面積為建筑面積的 60％ ， 不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為 72萬元 。 試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫字樓在 2022年 5月的價(jià)格 。 （ 2） 累加法 ＝ + ? 資本化率的種類：綜合資本化率 、 建筑物資本化率 、土地資本化率 。 ? 收益法是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種主要方法 ，主要用于收益性房地產(chǎn)的評(píng)估 。 ? 建筑物的貶值 ? 建筑物的貶值是建筑物在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值與其重新購建價(jià)格之間的差額。 建筑物貶值購建價(jià)建筑物重新或重新開發(fā)價(jià)土地重新取得價(jià)舊有房地產(chǎn)價(jià)格＝??? 估算重新構(gòu)建價(jià)格 ? （ 1）重新構(gòu)建價(jià)格估算的思路：房地分估 ? 建筑物的重置成本 ? 復(fù)原重新購建價(jià)格（復(fù)原重置全價(jià)） ? 更新重新購建價(jià)格（更新重置全價(jià)） ? 在實(shí)踐中，評(píng)估人員較多使用更新重置成本。 ? 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 ? （ 5）銷售費(fèi)用 ? 銷售費(fèi)用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用，包括廣告宣傳費(fèi)、銷售代理費(fèi)等。 ? 在實(shí)際中主要包括下列幾項(xiàng)： ? 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及 “ 三通一平 ” 等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。 樓面地價(jià) =土地總價(jià) /建筑總面積 或 樓面地價(jià) =土地單價(jià) /容積率 ? 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格 ? （ 1） 所有權(quán)價(jià)格 ? （ 2） 使用權(quán)價(jià)格 ? （ 3） 其他權(quán)益價(jià)格 ? 市場交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格 ? （ 1） 市場價(jià)格 ? 房地產(chǎn)在市場上實(shí)際成交的價(jià)格。 ? （ 3 ） 市場供求關(guān)系的特殊性：土地的供給彈性小 ， 土地價(jià)格主要受需求方面影響 。 ? 一般情況下需要評(píng)估房地產(chǎn)的市場價(jià)值 ，但也會(huì)涉及非市場價(jià)值的評(píng)估 。 ? 在房地產(chǎn)評(píng)估中 ， 評(píng)估對象一般有三種基本存在形態(tài)：土地 （ 地產(chǎn) ） 、 建筑物和房地合一 （ 房產(chǎn) ） 。 此外 ， 在我國 ， 地價(jià)是指土地使用權(quán)價(jià)格 ， 而房價(jià)一般是指所有權(quán)價(jià)格 。房價(jià)是所有權(quán)價(jià)格。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商 (作為買方 )繳納的稅費(fèi) (如契稅、交易手續(xù)費(fèi) )構(gòu)成。 ? 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 ? 個(gè)別因素 ? 指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。 ? 土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息分為三種情況： ? 第一種情況：當(dāng)期初一次性投入時(shí)，全期計(jì)息； ? 第二種情況：當(dāng)均勻投入時(shí)，計(jì)息期 =開發(fā)期 1/2； ? 第三種情況：當(dāng)分段均勻投入時(shí)（如第一年投入 30%，第二年投入 70%），本段計(jì)息期 =本段開發(fā)期 1/2+剩余開發(fā)期。 ? 第二，分部分項(xiàng)法 ? 以建筑物的各個(gè)獨(dú)立部分的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。 建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 注意：土地使用權(quán)的壽命問題 ? （ 2） 觀察法 ? 也稱評(píng)分法，是評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對照打分，得出成新率或貶值率。 ),/()1( 11 nrAParraP n ??????????（ 三 ） 各參數(shù)的估算 凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。 ?????一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命收益期。 12,000＝ 8,703元 ? 評(píng)估結(jié)果 :經(jīng)評(píng)估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)格為 104,434,671元 ， 單價(jià)為每平方米8,703元 。 10％ ＝ 312（ 萬元 ） （ 假定土地收益無限期 ） ? 單方土地價(jià)格為： 312247。 交易實(shí)例差異因素調(diào)整率） （ 1 177。交易實(shí)例 B、 C的區(qū)域因素修正采用打分法。 ? （三）操作步驟 ? 調(diào)查和勘察待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 ? 選擇最佳開發(fā)利用方式 ? 比如城市繁華區(qū)可以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一般地區(qū)開發(fā)住宅，比較偏遠(yuǎn)的地區(qū)可考慮其他開發(fā)方式。 ? （五）假設(shè)開發(fā)法計(jì)算中的各參數(shù)的估算 ? 開發(fā)經(jīng)營期 ? 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ? 開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用 ? 資金成本 ? 開發(fā)利潤 ? 取得待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 ? 折現(xiàn)率 ? 例：待估土地為一塊已完成 “ 七通一平 ”的待開發(fā)空地 ， 土地面積為 3,000平方米 ，土地形狀規(guī)則 ， 規(guī)劃用途為住宅 ， 允許容積率 ， 土地使用權(quán)年限為 50年 。 ? 求取地價(jià)： ? 低價(jià) =預(yù)期樓價(jià) 建筑費(fèi) 專業(yè)費(fèi)用 銷售費(fèi)用利息 稅費(fèi) 利潤 ? 樓價(jià) =3000 15000=112 500 000（ 元 ） ? 建筑費(fèi)＝ 3000 3000=22 500 000（ 元 ） ? 專業(yè)費(fèi)用 =建筑費(fèi) 10%=22 500 000 10%=2 250