【正文】 ? 估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本＝ 2億元 /平方公里 ＝ 200元 /平方米 ? 估算資本成本 假定土地取得成本一次性投入 ， 因計(jì)息期為兩年 ， 土地開發(fā)成本 分階段均勻投入 ， 則： 土地取得成本資金成本＝ 150 [（ 1＋ 6%） 2－ 1] =（ 元 /平方米 ） 土地開發(fā)成本資金成本 =200 35% [（ 1＋ 6%） － 1] ＋ 200 65% [（ 1＋ 6%） － 1] ＝ ＋ ＝ （ 元 /平方米 ） ? 估算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)＝ [（ 1） ＋ （ 2） ] 10% ＝ 35（ 元 /平方米 ） ? 計(jì)算土地價(jià)值 土地單價(jià) ＝ [（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ] （ 1+15%） ＝ （ 150+200+++35） =（ 元 /平方米 ） 土地總價(jià)＝ 15,000＝ 7137600（ 元 ） ? 即該地塊經(jīng)開發(fā)后單價(jià) /平方米，總價(jià)為7137600元。 若土地取得成本一次投入 ，土地取得成本計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期 。 ? 支付給政府的土地使用權(quán)出讓金 。 ? （ 6）銷售稅費(fèi) ? 銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商 (作為賣方 )繳納的稅費(fèi) （四）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 ? 一般因素 ? 社會(huì)因素 ? 經(jīng)濟(jì)因素 ? 行政因素 ? 自然因素 ? 區(qū)域因素 ? 商業(yè)繁華度 ? 道路通達(dá)度 ? 交通便捷度 ? 設(shè)施完善度 ? 環(huán)境質(zhì)量狀況 ? 規(guī)劃限制 ? 對(duì)于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會(huì)略有區(qū)別。所以，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測(cè)算。 ? 房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。 ? 三是通過在市場(chǎng)上 “ 購(gòu)買 ” 取得的，如購(gòu)買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購(gòu)買土地的價(jià)款和在購(gòu)買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。 ? （三）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成 ? 土地取得成本 ? （ 1）土地取得成本 ? 土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。 4～ 5屬土地二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ， 由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)決定價(jià)格 。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格的特性 ? （ 1） 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成具有復(fù)雜性：包括地價(jià)和房?jī)r(jià)兩部分，地價(jià)是使用權(quán)價(jià)格，包括土地作為自然資源的價(jià)格和對(duì)土地開發(fā)所投入的資金。 ? （ 2 ） 價(jià)格機(jī)制決定的特殊性：地價(jià)主要由地租或收益所決定 ， 即由土地的使用價(jià)值決定 。 ? 土地 是自然界的產(chǎn)物 ， 而非勞動(dòng)產(chǎn)物 ， 因此其價(jià)格是地租的本金化；而 建筑物 是勞動(dòng)產(chǎn)物 ， 其價(jià)格可由生產(chǎn)成本和利潤(rùn)構(gòu)成 。 ? 房地產(chǎn)的特征 ? 土地的特性 ? 房地產(chǎn)的特性 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性 決定 ? （ 1）土地特性 ? 土地的自然特性： ? 數(shù)量的有限性（不可再生性） ? 位置的不可移動(dòng)性 ? 效用的持久性 → 價(jià)格具上升趨勢(shì) ? 效用的差異性（不可替代性） ? 土地的人文特性： ? 用途的廣泛性 ? 供給的稀缺性 ? 社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性 ? 可壟斷性 ? （ 2） 房地產(chǎn) （ 不動(dòng)產(chǎn) ） 的特性 ? 位置固定性 ? 使用長(zhǎng)期性 ? 投資大量性 ? 影響因素多樣性和復(fù)雜性 ? 保值增值性 ? （ 二 ） 房地產(chǎn)評(píng)估的原則 ? 合法原則：合法取得 、 合法使用 、 合法交易 、 合法處分 ? 最高最佳使用原則：法律上允許 、 技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上可行 ， 能給被評(píng)估對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用 。第五章 房地產(chǎn)評(píng)估 學(xué)習(xí)內(nèi)容： 房地產(chǎn)評(píng)估概述 房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 假設(shè)開發(fā)法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 * 路線價(jià)法 * 在建工程評(píng)估 * 一、房地產(chǎn)評(píng)估概述 ? （ 一 ） 房地產(chǎn)及其特性 ? 房地產(chǎn)的概念 ? 房地產(chǎn)是指土地 、 建筑物及其地上定著物 ，包括土地和建筑物兩大部分 。房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)質(zhì)是對(duì)房地產(chǎn)有關(guān)權(quán)益的評(píng)估。 ? （ 四 ） 房地產(chǎn)評(píng)估的程序 ? （ 1） 接受委托 ， 明確評(píng)估的基本事項(xiàng) ? 明確評(píng)估對(duì)象 ? 明確評(píng)估目的 ? 明確評(píng)估基準(zhǔn)日 ? 明確評(píng)估報(bào)告提交日期 ? （ 2）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃和技術(shù)方案 ? 作業(yè)計(jì)劃：合理安排評(píng)估的日程進(jìn)度 ? 技術(shù)方案：選擇和確定評(píng)估的基本技術(shù)思路和方法 ? （ 3）現(xiàn)場(chǎng)勘察及收集數(shù)據(jù)資料 ? （ 4）評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫評(píng)估報(bào)告 二、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素 ? （ 一 ） 房地產(chǎn)價(jià)格的特性 ? 由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的 ， 因此它們價(jià)格特征也不同 。 ? 土地價(jià)格的特殊性 ? （ 1） 土地價(jià)格構(gòu)成的特殊性：地價(jià)是地租的資本化 ， 此外還包括另外一部分 ， 即人類在開發(fā)利用土地的過程中投入的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)所創(chuàng)造的價(jià)值 。 ? （ 4） 價(jià)格呈不斷增長(zhǎng)趨勢(shì) ? 土地價(jià)格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價(jià)格特征 。 ? （ 3）房地產(chǎn)價(jià)格具有較強(qiáng)的政策性：政府的干預(yù) ? （二）房地產(chǎn)價(jià)格的種類 ? 按基本存在形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價(jià)格：土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格 ? （ 1） 土地價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)： 城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(jià) ? 標(biāo)定地價(jià)： 政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)條件下于某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)的價(jià)格 ? 出讓底價(jià)： 是政府在出讓土地使用權(quán)時(shí) ，根據(jù)土地出讓年限 、 用途 、 地產(chǎn)市場(chǎng)行情等因素確定的待出讓宗地在某個(gè)時(shí)點(diǎn)的最低價(jià) ? 轉(zhuǎn)讓價(jià)格： 土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃的價(jià)格 ? 其他價(jià)格： 上述 1～ 3屬土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格 ，由政府壟斷定價(jià) 。 ? （ 2） 評(píng)估價(jià)格 ? 對(duì)市場(chǎng)可能交易價(jià)格的模擬。 ? 二是通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 ? （ 3）管理費(fèi)用 ? 管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。銷售費(fèi)用通常是按售價(jià)乘以一定比率來測(cè)算。 ? （ 二 ） 適用范圍 ? 1. 新開發(fā)建造 、 計(jì)劃建造或可以假設(shè)重新開發(fā)建造的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 ? 2. 既無(wú)收益又很少有交易的房地產(chǎn)評(píng)估 ? 3. 單純的建筑物評(píng)估 ? （三）新開發(fā)土地評(píng)估的操作步驟 ? 新開發(fā)土地價(jià)值 ? ＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn) ? 估算取得待開發(fā)土地的成本 ? （ 1） 從農(nóng)村取得土地 ? 國(guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用 ， 包括：土地補(bǔ)償費(fèi) 、 地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等 。 ? 估算土地開發(fā)成本 ? （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? （ 2） 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? 估算管理費(fèi)用 ? 估算資金成本 ? 注意： ? （ 1） 無(wú)論是自有資金 ， 還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； ? （ 2） 計(jì)息基礎(chǔ)＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 ? （ 3） 根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息 。 ? 例：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15,000平方米 ， 該地土地征用費(fèi)用 （ 含安置