【正文】 ? 例：某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15,000平方米 ， 該地土地征用費(fèi)用 （ 含安置 、 拆遷 、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅 ） 為 10萬元 /畝 ， 開發(fā)費(fèi) 2億元 /平方公里 ， 土地開發(fā)周期為兩年 ， 第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的 35%， 目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為 10%， 該地土地出讓增值收益率為 15%，銀行貸款利率為 6%， 試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格 。 (四 )新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 ? 新建房地產(chǎn)價(jià)格 ＝土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 + 管理費(fèi)用 +資金成本+銷售稅費(fèi) +正常利潤 ? 新建建筑物價(jià)格 ＝建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤 ? 估算土地取得成本 ? 估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本 （ 開發(fā)成本 ） 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建安工程費(fèi) 公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi) ? 估算管理費(fèi)（可并入 “ 2”計(jì)算） ? 估算資金成本 ? 估算銷售稅費(fèi) ? 銷售費(fèi)用 ? 銷售稅金及附加 ? 其他銷售稅費(fèi) ? 估算開發(fā)利潤 （五）舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評估的操作步驟 ? 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗 ? 與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準(zhǔn)日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。 ? （ 2）建筑物重新購建價(jià)格的估算 ? 方法：成本法、市場法、工程造價(jià)法等。 ? 第二，分部分項(xiàng)法 ? 以建筑物的各個(gè)獨(dú)立部分的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來估算建筑物的重新購建價(jià)格的方法。 ? 作為計(jì)算成本的基本方法，分部分項(xiàng)法尤其適合對工業(yè)建筑的成本進(jìn)行估算。 ? （ 4） 指數(shù)調(diào)整法 ? 運(yùn)用建筑物成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將建筑物的原始成本調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。 ? 實(shí)體性貶值 ：包括可修復(fù)貶值和不可修復(fù)貶值 ? 功能性貶值 ：由建筑效用相對損失所致 ? 經(jīng)濟(jì)性貶值 ：由評估房地產(chǎn)以外原因?qū)е? ? 建筑物貶值的估算方法 （ 1） 年限法（直線法） 建筑物的貶值率 =建筑物的已使用年限 247。 建筑物總經(jīng)濟(jì)壽命 100% 注意：土地使用權(quán)的壽命問題 ? （ 2） 觀察法 ? 也稱評分法，是評估人員借助于建筑物成新率的評分標(biāo)準(zhǔn)，包括建筑物整體成新率評分標(biāo)準(zhǔn)和不同構(gòu)成部分的評分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)建筑物的實(shí)際狀況進(jìn)行對照打分，得出成新率或貶值率。在銷售資料中，要分析許多銷售實(shí)例（從銷售價(jià)格中減去土地的估算值）以 求得建筑物在銷售價(jià)格中所占的份額，然后用這個(gè)金額與一個(gè)新建筑物的現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行比較， 其差額就是價(jià)值損失。 ? （ 1）估算建筑物的重新購置價(jià)格 ? 經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時(shí)（評估基準(zhǔn)日）與評估對象類似的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積 1200元（含合理利潤、稅費(fèi)等），類似建筑物的層高比評估對象高 10厘米，估計(jì)影響造價(jià) 5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價(jià)為 1140元，以此作為被評估建筑物的單位建筑面積造價(jià)，則： ? 被評估建筑物的重新購置價(jià)格=1140 6500=7410000(元 ) ? 估算建筑物的貶值 ? 參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評估人員判斷，該倉庫建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年，該倉庫已經(jīng)使用了18年，則： ? 被評估建筑物的貶值額=7410000*18/60=2223000(元 ) ? 估算建筑物的評估價(jià)格 ? 建筑物評估價(jià)格 =74100002223000=5187000（元） 四、收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 ? （ 一 ） 基本思路及步驟 ? 基本思路 ? 收益法又稱還原法 ， 是求取評估對象未來的正常凈收益 ， 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評估基準(zhǔn)日后累加 ， 以此估算房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。 ? 步驟 ? 收集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料 ? 估算潛在毛收入 ? 估算有效毛收入 ? 估算營運(yùn)費(fèi)用 ? 估算凈收益 ? 選擇和估算適當(dāng)?shù)馁Y本化率或折現(xiàn)率 ? 選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式 公式 （ 假定每期收益等額 ） ： ? 無限期：房地產(chǎn)價(jià)格＝純收益 /資本化率 （ 1） ? 有限期： （ 2） a－年純收益 r－折現(xiàn)率 ? （ 二 ） 適用范圍 ? 適用于有收益的房地產(chǎn) ， 不適宜公益性房地產(chǎn) 。 ),/()1( 11 nrAParraP n ??????????（ 三 ） 各參數(shù)的估算 凈收益 除去各種費(fèi)用后的收益 ， 必須是客觀收益 ， 而非實(shí)際收益 。 ＝ ＝ 客觀凈收益 是房地產(chǎn)在 正常的市場條件 下用于法律允許的 最佳利用方向 上的凈收益 。 △ 求取方法： （ 1） 市場提取法 尋找相類似的交易案例 ， 通過交易案例的 純收益與價(jià)格的比例獲 取資本化率 ， 至少三個(gè)交易案例 。 資本化率 無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 收益期的確定 （ 1） 單獨(dú)評房 —— 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命 （ 2） 單獨(dú)評地 —— 土地使用權(quán)剩余年限 （ 3） 房地合一 ? 先據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期 ， 然后計(jì)算土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值 。 ?????一：可采用以下兩種方法之土地使用權(quán)剩余年限，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命收益期。 目前 ， 該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的 %， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的%， 資本化率確定為 6%。 ? 估算年有效毛收入 : ? 年有效毛收入＝ 365 12,000 （ 1－10%） ＝ 9,855,000元 ? 估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 : ? 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 ? 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 864,000元 ? 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 % ＝ 115,200元 ? 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%) ＝ 1,773,900元 ? 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 ? 估算凈收益 : ? 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025＝ 6,756,975元 ? 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 : ? 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： ? 房地產(chǎn)價(jià)格 ? ＝ 6,756,975247。 12,000＝ 8,703元 ? 評估結(jié)果 :經(jīng)評估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)格為 104,434,671元 ， 單價(jià)為每平方米8,703元 。 ? ? LB rdrBaL )( ????? 其中： L為估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值中土地價(jià)值所占比率； rB為建筑物資本化率； B為估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值中建筑物價(jià)值所占比率 ， rl為土地資本化率； a為土地和地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益； d為折舊年限 。 ? ? LB rdrBaL )( ????? 例：在一幅 3000m2的土地上建有建筑面積為2022m2的房屋 ， 根據(jù)成本法 ， 建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為 2022 1200＝ 240（ 萬元 ） ， 該建筑物尚可使用 20年 ， 還原利率 12％ ， 土地的還原利率為 10％ 。 根據(jù)土地殘余